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Senat plant Angriff auf den Mietspiegel

Das wichtigste Instrument zur Regulierung der Mieten wird grundlegend überarbeitet. Bereits im kommenden Mietspiegel 2019 für Berlin sollen die Wohnungen nicht mehr nach den bisherigen Kriterien in einfache, mittlere oder gute Lagen eingestuft werden. Und von dieser Bewertung hängt letztlich die Höhe der Miete stark ab. Das alles soll nun nach „objektiven“ und vergleichbaren „Indikatoren“ erfolgen – und Einwendungen von Bürgern oder Hauseigentümern werden dann nicht mehr berücksichtigt. Verkündet hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung diese Entscheidung nicht. Verkündet hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung diese Entscheidung nicht.

Wer allerdings auf der Website von Berlins Verwaltung die Mietspiegel-Lage seiner Wohnung ausfindig machen will, stößt statt auf der Eingabemaske auf diese Meldung: „Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat entschieden, die Wohnlageeinstufung im Mietspiegel 2019 durch eine flächendeckende und datenbasierte Aktualisierung durchzuführen“. Künftig würden Wohnlagen „auf Basis eines statistischen Verfahrens ermittelt, das eine objektive Lagebeurteilung ermöglicht“.

 

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Bezirke ohne Durchblick: Mindestens 75 Wohnhäuser in Berlin stehen leer

Bröckelnde Fassaden, vernagelte Türen: Dutzende Häuser in Berlin rotten vor sich hin, obwohl Wohnungen dringend gebraucht werden. Die Bezirke hätten Möglichkeiten, die Eigentümer in die Pflicht zu nehmen – doch oft wissen sie nicht einmal vom Leerstand.

Trotz Wohnungsnot stehen in Berlin Dutzende von Wohnungen und Häusern leer – doch einen genauen Überblick und exakte Zahlen dazu können weder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch die Bezirke liefern. Jüngst ergab eine interne Erhebung laut rbb-Recherchen im Haus der Stadtentwicklungssenatorin, in der die Bezirke gebeten wurden, Schrottimmobilien zu melden: 75 Häuser in Berlin stehen leer, verrotten oder sind mit illegalen Mietern, vornehmlich aus Südosteuropa, überbelegt.

Eine systematische Erfassung des Leerstandes oder der Überbelegung existiert jedoch nicht. Die Bezirke sind – das ergab eine rbb-Umfrage in allen Rathäusern – beim Leerstand vor allem auf Bürgerhinweise angewiesen. In Treptow-Köpenick beispielsweise wird der Leerstand über Listen der Wohnungsbaugesellschaften, über Anträge auf Genehmigung von Leerstand – oder eben über Bürgerhinweise erfasst. Einheitliche Kriterien und Instrumente, um sich ein korrektes und umfassendes Bild des Mietwohnungsbestandes zu verschaffen, fehlen.

Leerstand muss laut Gesetz beantragt werden

Dabei muss Leerstand aufgrund eines Gesetzes, das die Zweckentfremdung von Wohnraum verbietet, beantragt werden – etwa wenn eine Modernisierung ansteht, wenn Wohnraum abgerissen werden soll oder es sich um eine Ferienwohnung handelt. Soweit die Theorie. Wenn aber gar kein Antrag auf Leerstand gestellt wird, werden Häuser offenbar behördlich nicht erfasst – oder nur nach Hinweisen aus der Bevölkerung.

So erhielt beispielsweise Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 2017 rund 1.050 Bürgerhinweise auf Leerstand. Die Prüfung ergab, dass es sich bei der Hälfte der gemeldeten Fälle um anstehende Sanierungsarbeiten handelte und ein Antrag auf Leerstand vorlag.

Neukölln und Pankow teilten auf Anfrage mit, es fehle an Personal, um intensiver gegen Zweckentfremdung vorzugehen. Eigenes Personal für den Außendienst, um leerstehende Häuser zu ermitteln, stehe nicht zur Verfügung.

Tempelhof-Schöneberg fordert ein Kataster für Mietwohnungen

Auch im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gibt es keine systematische Erfassung des Mietwohnungsbestandes und des Leerstandes. Christiane Heiß, im Bezirk Tempelhof-Schöneberg für das Ordnungsamt zuständige Stadträtin, vermisst deshalb ein “Mietwohnungskataster”, also ein Register, das den Bestand aller Mietwohnungen erfasst und auch ihren Zustand. So ließen sich bei Verdacht Verwahrlosung, Verfall und Leerstand nachweisen. Dazu sollten Daten, wie Bauakten und Melderegister, miteinander vernetzt werden.

Ein solches Kataster würde auch helfen, nicht angemeldete Ferienwohnungen aufzuspüren. “Wenn wir so etwas wie einen Überblick hätten über den Bestand der Mietwohnungen, möglicherweise noch ergänzt durch Qualitätsmerkmale – dann würden wir erheblich effizienter und gezielter überwachen können”, sagt Heiß, doch auch sie weiß, dass das bisher rechtlich unzulässig ist.

Im Kampf gegen den Leerstand schlägt der Bezirk Tempelhof-Schöneberg zudem vor, die Zusammenarbeit mit den Finanzämtern zu verbessern, um verhängte Zwangs- und Bußgelder zügiger eintreiben zu können. Damit könne auf die Eigentümer unmittelbarer Druck ausgeübt werden.

Enteignung schwer durchzusetzen

Leerstehende und verwahrloste Häuser sind in den Berliner Kiezen zwar kein Massenphänomen. In den Wohnungen könnten jedoch Hunderte Menschen leben und zudem schlagen auch Stadtplaner Alarm: Die betroffenen Kieze verlieren durch Verwahrlosung an Ausstrahlung, eine Weiterentwicklung wird blockiert.

Unzureichende Instandhaltung ist häufig ein Indiz für drohende Gentrifizierung. Oft stecken hinter “Schrottimmobilien” skrupellose Vermieter, die das Grundstück mit hohem Preis weiterverkaufen, an Kapitalgesellschaften (Limited) oder an eine GmbH. Von diesen wird häufig dann ein Abriss oder Leerstandsantrag gestellt und den Mietern wird gekündigt und sie ziehen aus. Teils sind sie aber auch nicht in der Lage, sich aus Alters- oder Krankheitsgründen um ihre Häuser zu kümmern. So oder so zieht sich die Instandhaltung hin.

Gegen Hausbesitzer vorzugehen, die ihre Immobilie jahrelang verwahrlosen lassen, verlangt den Verwaltungen allerdings einiges ab – finanziell wie personell. Das äußerste Mittel, die Enteignung, ist nur schwer durchsetzbar, denn privates Eigentum ist durch das Grundgesetz stark geschützt: Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig, also wenn beispielsweise Straßen oder Schulen gebaut werden müssen.

Die Bezirke haben mehrere Instrumente, gegen die Eigentümer sogenannter Schrottimmobilien vorzugehen. Da gibt es zunächst das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz. Mit diesem Ordnungsrecht können Zwangs- beziehungsweise Bußgelder verhängt und vollstreckt werden. Das macht allerdings Arbeit – und oft ziehen die Eigentümer dagegen vor Gericht. So wurde zum Beispiel gegen den Eigentümer eines Haus am Hindenburgdamm in Steglitz, der sein Haus seit über 15 Jahren verfallen lässt, ein Bußgeld von 187.000 Euro verhängt. Der Eigentümer zog vors das Amtsgericht und dort wurden dann 15.000 Euro festgesetzt. Die  Nachbarn im Kiez müssen dem Werteverfall des Gebäudes weiterhin ohnmächtig zuschauen.

Bezirke können jetzt schon nach drei Monaten aktiv werden

Seit 2013 gibt es auch das “Zweckentfremdungsverbot-Gesetz”. Auch das erwies sich aber als stumpfes Schwert. Deshalb hat es der Rot-Rot-Grüne Senat in diesem Jahr verschärft. Seit dem 1. August 2018 soll das überarbeitete Gesetz gegen den Leerstand von Wohnungen und Häusern helfen. Unter anderem soll verwahrloster Wohnraum schneller als bisher wieder instandgesetzt und vermietet werden. Bereits nach drei Monaten Leerstand kann jetzt geprüft werden, ob der Leerstand gerechtfertigt ist, weil zum Beispiel Modernisierungsarbeiten anstehen. Gibt es keine Rechtfertigung, kann ein Treuhänder eingesetzt werden, um das Haus zu sanieren und bewohnbar zu machen.

Mit Enteignung habe dies nichts zu tun, betont die zuständige Senatsverwaltung. Die zeitlich begrenzte Treuhänderschaft für eine Wohnung oder ein ganzes Haus berühre nicht die Eigentumsfrage. Das überarbeitete Gesetz regelt aber auch, dass sich das Land bzw. der Bezirk die Sanierungsausgaben vom Eigentümer wiederholen dürfen und nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Ob das in der Praxis funktioniert, wird sich zeigen. Allerdings: Der Eigentümer kann auch hier Rechtsmittel einlegen.

Nach Recherchen des rbb zögern vielen Bezirke aber, das verschärfte Zweckentfremdungsverbot-Gesetz auch anzuwenden. Der Grund: Das Gesetz wurde eigentlich gemacht, um die Zahl von Ferienwohnungen zu verringern. Umstritten ist, ob das Gesetz rückwirkend auch für die Wohnungen gilt, die schon seit vielen Jahren für Urlaubszwecke genutzt werden. Diese Frage muss das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Die Bezirke befürchten, dass das Gericht das Gesetz kippen könnte. Und dann wäre es auch für Wohnungen, die seit Jahren leer stehen, nicht anwendbar.

Das Treuhändermodell bezeichnet der Vorsitzende des Verbandes “Haus und Grund”, Carsten Brückner als Zwangs-Bewirtschaftung: “Was notwendig ist, um die Immobilie wieder nutzbar zu machen, vermietbar zu machen, das weiß der Eigentümer, da muss man ihm nicht die Verfügungsbefugnis wegnehmen.”

Wer ist der Elefant im Zimmer?

Sanieren die Bezirke ganze Häuser anstelle des sanierungsunwilligen Eigentümers, ob mit oder ohne Treuhänder, gehen sie ein hohes Kosten-Risiko ein, weil sie nicht wissen, ob sie das Geld problemlos vom Eigentümer zurückbekommen. …

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Die Stadt ist kein Ort für Egoisten

Die legendäre Bar Babette in Berlin soll schließen – ihr Ende steht exemplarisch dafür, wie die gedankenlos vor sich hin malmende Maschine des Kaputt-Mach-Kapitalismus eine Stadt zerstört

 

Die Bar Babette in Berlin soll schließen, Ende September schon, weil es der Besitzer, der Milliardär Nicolas Berggruen so will – und das ist mehr als schade, es ist ein Beispiel für den Verlust von öffentlichem Raum, es ist damit ein Politikum, exemplarisch dafür, wie Stadt kaputt gemacht wird, durch die gedankenlos und geschichtslos vor sich hin malmende Maschine des Kaputt-Mach-Kapitalismus.

Es ist exemplarisch auch für die Widersprüche von Figuren wie Berggruen, der einerseits rabiat wirtschaftet und andererseits ein weltrettender Philanthrop sein will, der viele intelligente Menschen um sich schart und damit beschäftigt, dass sie sich über die Zukunft etwa der Zivilgesellschaft Gedanken machen, die er dann am Beispiel der Bar Babette ziemlich lieblos und unnötig beschädigt.

 

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Immobilienspekulation eingedämmt

Neuseeland versucht mit Gesetzesänderungen gegen hohe Obdachlosigkeit und Mieterrauswürfe vorzugehen

 

Die sozialdemokratisch geführte Koalitionsregierung Neuseelands macht beim Kampf gegen die grassierende Krise auf dem Wohnungsmarkt Ernst. Angesichts von etwa 40.000 Obdachlosen und vielen weiteren Menschen, die unter extrem schlechten Wohnbedingungen leben, hatten Premierministerin Jacinda Ardern und ihre Kabinettskollegen das Thema beim Amtsantritt im Oktober 2017 auf ihre Prioritätenliste gesetzt. Jetzt folgten kurz hintereinander gleich zwei markante legislative Neuerungen. Mitte August wurde ein Gesetz verabschiedet, das ausländisches Eigentum an Wohnraum in Zukunft deutlich einschränkt. Nun kündigte das zuständige Ministerium eine Änderung des Mietrechts an. Demnach sind fortan Kündigungen von Mietern zwar weiter möglich, werden aber erschwert. Den Betroffenen werden unter anderem längere Fristen zur Vorbereitung des Aus- und Umzugs eingeräumt. Das soll verhindern, dass ganze Familien urplötzlich ohne ein Dach über dem Kopf auf der Straße stehen.

 

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Herbst der Besetzungen angekündigt

Aktivisten vom Pfingstwochenende geben nicht auf / Wohnen müsse als Grundbedürfnis gelten

56 Strafanzeigen wegen Hausfriedensbruchs haben die Besetzer vom Pfingstwochenende nicht nachhaltig verschreckt: Auf ihrer Website kündigten sie nun einen »Herbst der Besetzungen« an. Zwar auch aufgrund »eigener Betroffenheit und Notwendigkeit«, aber: »Wir besetzen auch, um Räume für alle zu öffnen«, heißt es in einer dazugehörigen Erklärung. »Anstatt Wohnen als Grundbedürfnis wie Wasser und Essen zu begreifen, wird Wohn- und Lebensraum zur Ware.« Das Problem sei nicht allein spekulativer Leerstand, sondern »der gesamte kapitalistische Immobilienmarkt«. »Miete macht die Armen ärmer und die Reichen reicher.«

Eine Gruppe von Aktivisten hatte am Pfingstsonntag, dem 20. Mai, mehrere Häuser in Berlin besetzt, darunter eines in der Bornsdorfer Straße in Neukölln, das dem städtischen Wohnungsbauunternehmen »Stadt und Land« gehört. Eine Abordnung der Aktivisten verhandelte mehrere Stunden lang mit dem Geschäftsführer der »Stadt und Land« Ingo Malter sowie mit dem Wohnen-Staatssekretär Sebastian Scheel, ob die Besetzer in dem Haus bleiben können und unter welchen Bedingungen. Malter wollte sich darauf nicht einlassen und stellte Strafanzeige gegen alle, die sich im Haus aufhielten. Noch am Abend wurde das Gebäude geräumt.

 

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Share Deals und Umwandlungen – Hintergrund zur letzten Straßenaktion

Im Folgenden legen wir genauer da, was wir Euch bei der letzten Straßenaktion szenisch vorgeführt haben: Wie mit Immobilienverkäufen per sog. Share Deals die Gesetze gegen Spekulation  mühelos ausgetrickst werden – aber auch, was man dagegen tun kann. Spekulationsbremsen und wie man sie umgeht Mindestens drei Faktoren behindern Investoren eigentlich dabei, Mietwohnungen zur reinen Profitsteigerung  […]

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“Berlins Vorteil ist zum Nachteil geworden”

Martin Aarts hat Rotterdam gerettet, nun will der Stadtplaner Berlin aufwecken. Ein Interview über Chancen der Wohnungsnot und die Seele der Stadt.

 

Mietenirrsinn und Verdrängung, Neubaustau und Wachstumsangst, dicke Dieselluft und Touristenrummel – ist Berlin noch zu retten? Vielleicht kann kaum jemand diese Frage besser beantworten als Martin Aarts. Der 66-Jährige ist einer der renommiertesten Stadtplaner Europas. Er verwandelte Rotterdam von einer hässlichen Industriestadt in eine moderne Metropole von Weltrang.

Aarts ist nicht nur Stadtentwickler, sondern selbst überzeugter Städter. Als Praktikant ließ er sich schon Ende der 70er auf der Internationalen Bauausstellung in Berlin von den Experten inspirieren, die West-Berlin vor dem urbanen Kahlschlag bewahrten. Ab Mitte der 1980er stieg er dann selbst zu einem der einflussreichsten Cityretter auf. Als Teil einer Gruppe von kommunalen Stadtplanern, die die Renaissance der Innenstädte in Europas Metropolen einläuteten – wie Peter Bishop in London, Hans Stimmann in Berlin, Vicente Guallart in Barcelona, Jörn Walter in Hamburg oder Ton Schaap in Amsterdam.

In zwei Punkten aber hebt sich Aarts von den meisten seiner Kollegen ab. Erstens war er für die niederländische Regierung tätig und kennt sich deshalb auch mit den politischen Instrumenten zur Steuerung der Stadtentwicklung aus. Zweitens hatte er die spezielle Herausforderung zu meistern, dass er für eine Stadt verantwortlich war, die eigentlich gar keine mehr war.

 

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Wie können Berliner Mieter vor Verdrängung bewahrt werden?

Der Senat überlegt, Mieter in Milieuschutzgebieten noch besser vor Forderungen von Vermietern zu schützen – unter anderem beim Abschluss neuer Mietverträge und nach Modernisierungen. Das geht aus der offiziell noch nicht veröffentlichten Antwort von Bau-Staatssekretär Sebastian Scheel (Linke) auf eine Anfrage der Linken-Abgeordneten Gaby Gottwald hervor.

Die Abgeordnete hatte den Senat gefragt, inwiefern die schärferen Schutzbestimmungen für Mieter in Münchner Milieuschutzgebieten in Berlin übernommen werden können. Laut Scheels Antwort ist die direkte Übernahme der Münchner Regelungen in Anbetracht der höheren Mieten in der Isar-Metropole zwar nicht angemessen. Gleichwohl könnte in Berlin aber „eine Regelung übernommen werden, dass bei Neuvermietung höchstens eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung verlangt werden darf“. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten der Vermieter würden damit stärker beschränkt. Denn laut Mietpreisbremse dürfen Vermieter beim Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Miete um zehn Prozent überschreiten.

Regelungen aus München könnten übernommen werden

Sinnvoll sei zudem, die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten zu begrenzen, so Staatssekretär Scheel. Und aus seiner Sicht „zu prüfen“ sei, ob bei der Wiedervermietung 60 Prozent der Wohnungen an Haushalte vergeben werden sollen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Sinnvoll sei außerdem, Staffelmietverträge beim Abschluss neuer Mietverhältnisse für unzulässig zu erklären. Sonst könnten Regelungen zur Mietbegrenzung umgangen werden.

Greifen sollen die Regelungen in all jenen Fällen, in denen sich der private Erwerber eines Wohnhauses bereiterklärt, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten – und auf diese Weise die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts abwendet.

Hintergrund: In Milieuschutzgebieten haben die Bezirke beim Verkauf von Häusern zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten, wenn zu befürchten ist, dass die Ziele des Milieuschutzes ausgehebelt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Nicht zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht allerdings, wenn sich der Käufer verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Verpflichtung wird im Behördendeutsch Abwendungserklärung genannt. Bisher gibt es in Berlin für die Erklärungen ein Muster für alle Bezirke. Zumindest einige Regelungen aus München könnten nun darin aufgenommen werden.

Möglicherweise kommt zu den genannten Änderungen noch ein Verbot auf Eigenbedarfskündigungen dazu, wie es in München eingeführt wurde. Bisher sieht die Berliner Muster-Regelung zwar nicht vor, dass Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen sind, heißt es in der Antwort des Staatssekretärs. Die Prüfung zu dieser Frage sei aber nicht abgeschlossen. Hierbei geht es zum einen um den Eigentumsschutz der Vermieter und zum anderen um den Schutz der Mieter vor Verdrängung. Ebenfalls offen ist die Frage, ob die Mieter in Berlin künftig über die eingegangenen Verpflichtungen des Vermieters informiert werden, so wie in München. Die Prüfung dieser Frage ist laut Scheel noch nicht abgeschlossen. Die Münchner Zielrichtung erscheine aber sinnvoll, so der Staatssekretär. Für die Mieter hätte dies den Vorteil, dass sie Kenntnis darüber erlangen, was der Vermieter darf und was nicht.

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Umstrittenes Grundstück in Reinickendorf wird doch bebaut

Obwohl die Grünfläche 603 in der Cité Guynemer in Reinickendorf erhalten bleiben sollte, beginnen dort in Kürze Bauarbeiten.

 

Berlin.  Ralf Zeppernick streift über den Grünzug vor seinem Haus in der ehemaligen, französischen Waldsiedlung Cité Guynemer am Tegeler Flughafen. Dieses Stück Natur gehört bald der Vergangenheit an. Und deshalb sind er und seine Nachbarn richtig sauer. Eine Verdichtungsgeschichte? Nein, nicht nur. Auch eine Geschichte über die Erschütterung des Grundvertrauens des Bürgers in Verwaltung und Demokratie, wie er sagt.

„Worauf kann sich ein Bürger noch verlassen?“

Als Zeppernick das Haus an der Allee St. Exupéry 1999 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) kaufte, habe man ihm und den Nachbarn versichert, dass die angrenzende Grünfläche kein Bauland sei. „In einem Zeitraum von 18 Jahren hat uns das Bezirksamt Reinickendorf auch mehrfach erklärt, dass dieses Grundstück nicht bebaut werden könne und eine private Grünfläche sei“, sagt Zeppernick. Doch dies ist nun alles nicht mehr wahr. Ein Bauschild eines Investors wies die Anwohner kürzlich darauf hin – nicht aber das Bezirksamt selbst. „Worauf kann sich ein Bürger noch verlassen, wenn ihm über 18 Jahre hinweg eine falsche Auskunft durch das Amt erteilt wird?“, fragt er sich.

 

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Grünanlagen in Berlin: Jetzt sind die Bürger gefragt

Eine Charta soll Flächen sichern. Die Senatorin plant eine Bürgerbeteiligung, Grüne fordern Parks in neuen Stadtvierteln.

 

Spätestens der Glutsommer 2018 brachte es an den Tag: Verbrannte Wiesen in vielen Parks und dürregeschädigte Straßenbäume zeugen davon, dass sich Berlin um die Zukunft seiner Grünflächen Gedanken machen sollte. Der Klimawandel schreitet voran und die meisten Experten sind überzeugt, dass sich solche Hitzeperioden mit den entsprechenden Folgen für das Stadtgrün künftig häufen werden.

Der Senat hat deshalb am Dienstag beschlossen, unter Mithilfe der Berliner eine Charta für das Berliner Stadtgrün zu erarbeiten. „Berlin wird als moderne, lebenswerte Metropole nur bestehen, wenn das Grün in der Stadt und die verschiedenen Herausforderungen wie Flächenkonkurrenzen oder Klimawandel in Einklang gebracht werden“, sagte Umweltsenatorin Regine Günther. Welche Prioritäten die von den Grünen nominierte parteilose Politikerin selber setzt, liegt auf der Hand: „Stadtgrün spendet Schatten, kühlt die Stadt ab und bietet Raum für Erholung und Entspannung“, sagte Günther vor der Presse. „Das müssen wir erhalten, pflegen und ausbauen“.

 

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