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Bundesbank warnt vor Immobilienblase

Der Immobilienmarkt boomt – und die Bundesbank sieht erste Anzeichen einer gefährlichen Preisblase. Die Kreditvergabe sei zuletzt bedenklich gestiegen, warnt Vorstand Andreas Dombret im Interview.

Der Immobilienboom in deutschen Großstädten nimmt nach Ansicht der Bundesbank allmählich bedenkliche Züge an. “Die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren in den Metropolen und Metropolregionen deutlich gestiegen”, sagt Vorstand Andreas Dombret im Interview mit SPIEGEL ONLINE.

Zwar legten die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin konservative Kriterien an, das Kreditvolumen sei zuletzt allerdings so stark gewachsen wie seit 13 Jahren nicht mehr. “Deshalb habe ich heute mehr Bedenken als in den vergangenen Jahren”, sagt Dombret – und schickt gleich noch eine Warnung an Banken und Sparkassen hinterher: Die Finanzinstitute müssten “angesichts des jetzigen Marktes sehr vorsichtig sein und ihre Immobilienkreditentscheidungen besonders gut abwägen”.

Hintergrund des Immobilienbooms ist die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Leitzins Anfang des Monats erstmals in ihrer Geschichte auf null gesenkt hat. Banken, die ihr überschüssiges Geld bei der Notenbank parken, müssen dafür sogar Strafzinsen zahlen, weil der sogenannte Einlagenzinssatz negativ ist.

Dombret erwartet, dass die Banken diese zusätzlichen Belastungen auch an ihre Kunden weitergeben. “Wir sehen, dass viele Institute ihre Gebühren bereits erhöht haben oder über solche Erhöhungen nachdenken”, sagt er. “Das kann Bargeldabhebungen betreffen, Scheckkartenausstellungen oder andere Dienstleistungen.” Auch Negativzinsen auf die Konten von Privatkunden hält Dombret für möglich, wenn sich das Zinsumfeld nicht ändere.

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Konzept gegen Wohnungsnot: Höher, enger, dichter

In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen und freie Flächen. Die sogenannte “Nachverdichtung” könnte die Wohnungsnot mindern. Das Potenzial ist groß – doch Anwohner sind oft alles andere als begeistert.

Der Hamburger Stadtteil Altona ist beliebt. Es gibt kleine Cafés, Restaurants, eine Einkaufsstraße, Kitas und Spielplätze, bis ins Zentrum der Hansestadt sind es nur wenige Kilometer. Besonders junge Menschen und Familien zieht diese Mischung an. Einzig: Hinziehen ist alles andere als einfach. So beliebt das Viertel, so knapp das Wohnungsangebot.

In vielen anderen Stadtteilen beliebter Großstädte ist es ähnlich. Es mangelt an bezahlbarem Wohnraum und freien Flächen, trotzdem wollen immer mehr Menschen dort leben. Daran wird sich in den kommenden Jahrzehnten kaum etwas ändern, wie eine Studie der Allianz jüngst zeigte. Wenn sich nichts ändert, entstehen pro Jahr lediglich 200.000 neue Wohnungen. 2030 würden dann bereits eine Million Wohnungen fehlen.

Wie also kann in großen Städten weiterer Wohnraum entstehen? Diese Frage beschäftigt Stadtplaner, Politiker und Vertreter der Bauindustrie seit Jahren. Ihre Antwort lautet: Nachverdichtung. Zum Beispiel durch neue Stockwerke auf alten Häusern.

In die Höhe bauen ist nicht die einzige Möglichkeit der Nachverdichtung. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für Stadtentwicklung (BBSR) beschreibt noch fünf weitere gängige Ansätze:

  • Anbau: Gebäude werden um neue Teile erweitert, weitere Wohneinheiten werden geschaffen.
  • Baulücken schließen: Diese Methode wird vor allem im Innenstadtbereich angewandt. Dazu gehört auch, unattraktive Freiflächen aufzuwerten.
  • Innenhöfe gelten als grüne Inseln – gleichzeitig bieten sie Platz für neue Gebäude in ansonsten dicht bebauten Stadtteilen. Bei Investoren ist dieser Ansatz sehr beliebt, bei Anwohnern freilich nicht.
  • Umstrukturierung: Parkplatzplätze, Gewerbe oder Kleingärten werden mit neuen Wohnflächen bebaut.
  • Konversion: Ungenutzte Gebäude, wie zum Beispiel ehemalige Militärbauten oder Bauhöfe, werden abgerissen, und die Fläche wird neu bebaut.

Insbesondere in prosperierenden Städten haben diese Methoden in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen. In Hamburg macht Nachverdichtung nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung mittlerweile 90 Prozent des Wohnungsbaus aus – “Mehr Stadt in der Stadt”, lautet das euphemistische Motto. Die Behörde schätzt das Potenzial für weitere Nachverdichtung als sehr hoch ein.

In der vergangenen Woche präsentierten Bauindustrie und Immobilienbranche die Ergebnisse einer Untersuchung – demnach könnten durch solche Maßnahmen der Nachverdichtung bis zu 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen.

Das richtige Maß finden

 

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Stadtluft hat es in sich – Grünflächen sind gesundheitsfördernd

Die Bebauung, versiegelte Flächen und eine hohe Verkehrsdichte führen in nahezu allen Städten Europas zu deutlich erhöhten Gesundheitsrisiken für die dort lebenden Menschen. Insbesondere Anwohner vielbefahrener Straßen sind gefährdet: Laut EU-Kommission sterben jährlich allein in Europa mehr als 288.000 Menschen vorzeitig an den Folgen von Feinstaub. Für Deutschland werden demnach 65.000 vorzeitige Todesfälle auf Feinstaub zurückgeführt. Studien zeigen, dass Stadtbewohner rund siebenmal mehr Staub und bis zu 200-mal mehr Schadstoffe einatmen als ihre Mitmenschen auf dem Land. Das Robert-Koch-Institut warnt insbesondere mit Verweis auf ein signifikant höheres Risiko für Atemwegs- und Herz-Kreislauf-Erkrankungen vor erhöhter Feinstaubbelastung. Mediziner geben den Rat, dem Verkehr auszuweichen und sich im Grünen zu bewegen. „Das aber ist bei weitem nicht überall möglich“, so Helmut Selders, Präsident des Bundes deutscher Baumschulen (BdB) e.V., „denn in vielen Städten gibt es immer noch deutlich zu wenig Grünflächen und sie sind nicht gleichmäßig auf das Stadtgebiet verteilt.“

Autoverkehr als Hauptproblem

Für drei Viertel der Staubpartikel und Schadstoffe sind Autoverkehr und Industrie verantwortlich. Wenngleich bereits in den 1990er Jahren 80 Prozent der städtischen Bevölkerung der Meinung waren, die Städte müssten verkehrsberuhigt bzw. verkehrsreduziert werden, waren zu Beginn des Jahres 2015 in Deutschland mehr als 53,7 Millionen Kraftfahrzeuge zugelassen, darunter 44,4 Millionen Pkw – so viele wie nie zuvor. Kommunen reagieren mit der Ausgabe von Plaketten, zeitweisen Fahrverboten und der Ausweitung von Umweltzonen: Am 1. Februar 2016 führte Aachen eine Umweltzone ein, in Marburg soll ab 1. April 2016 eine solche eingerichtet werden. Damit gibt es in Deutschland 53 Umweltzonen. Das Umweltbundesamt hält fest: „Trotz der bisher auf nationaler und internationaler Ebene eingeleiteten Emissionsminderungsmaßnahmen lässt sich aus Immissionsprojektionen ableiten, dass in Deutschland auch in Zukunft noch von erheblichen Überschreitungen der Grenzwerte für PM10, insbesondere des Kurzzeitgrenzwertes, ausgegangen werden muss.“ In Stuttgart wurde 2016 bereits zweimal „Feinstaub-Alarm“ ausgelöst. Bürger wurden aufgerufen, nach Möglichkeit ihre Autos stehen zu lassen und sogenannte „Komfort-Kamine“ (die nicht zum Heizen, sondern zum „Erwärmen und Erfreuen“ dienen) nicht zu benutzen. Im Rahmen des Luftreinhalte-/Aktionsplans wurden viele Maßnahmen zur Verbesserung der Luftqualität verabschiedet. Dazu gehört ausdrücklich auch die „Verbesserung des Stadtklimas durch mehr Bäume und Sträucher“. Auch der BdB empfiehlt eine konsequente Durchgrünung der Städte, insbesondere verkehrsnaher Bereiche. „Straßenbegleitgrün kann, wenn die richtigen Bäume und Sträucher gepflanzt wurden, einen wesentlichen Beitrag zur Minderung der Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastung leisten“, unterstreicht Helmut Selders mit Verweis auf wissenschaftliche Studien. So berichtete Professor Rob MacKenzie von der Universität Birmingham schon 2012 von der positiven Wirkung von Pflanzen zur Filterung von durch Verkehr belasteter Stadtluft: “Wenn wir mehr Pflanzen auf eine strategische Weise anbringen, könnte dies ein relativ einfacher Weg sein, um die lokale Verschmutzung in den Griff zu bekommen.” Entscheidend ist es demnach, die richtigen Pflanzen an der richtigen Stelle zu platzieren und sie so zu versorgen, dass sie ihre Funktion erfüllen können. Welche Mechanismen verschiedene Gehölze einsetzen, um die Stadtluft zu filtern, wurde bereits vor mehr als zehn Jahren im Geographischen Institut der Universität Köln erforscht und in Praxistests bestätigt.

Spezielle Sortimente für schwierige Standorte

 

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“Im Hochpreissegment würde ich nichts kaufen”

Experten raten zum Abwarten. Aber die Nachfrage nach Wohnungen, Häusern und Grundstücken ist ungebrochen. 2015 wurde die 200-Milliarden-Euro-Marke geknackt.

 

Das Geld auf der Bank wirft nichts ab, Baukredite sind billig – das heizt die Nachfrage nach Immobilien an. Nach Schätzungen der amtlichen Gutachterausschüsse dürften im vergangenen Jahr in Deutschland Wohnungen, Häuser und Grundstücke für 200 bis 210 Milliarden Euro den Eigentümer gewechselt haben. „Wir knacken erstmals die 200-Milliarden-Euro-Marke“, sagte Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Dort werden seit 2007 bundesweite Zahlen erhoben. Der Trend ist klar: Die Geschäfte nehmen zu.
„Seit 2010 geht es linear nach oben, 2015 ist es sogar noch ein bisschen stärker gestiegen”, berichtet Ache. Angesichts weiter gesunkener Zinsen sei damit zu rechnen, dass die Summe 2016 weiter steigt. Aber nicht für jeden rechne sich jetzt noch der Kauf, warnt der Experte. „Im Hochpreissegment würde ich jetzt nichts kaufen, sondern abwarten.“ Die Gefahr einer Immobilienblase sehen die Ausschüsse zwar noch nicht, einen weiteren Anstieg der Preise beurteilen sie jedoch skeptisch. „Wir beobachten mit Interesse und gespannt, was passiert, wenn die Zinsen ansteigen. Behalten dann die Immobilien ihren Wert?“

Experten warnen vor Überbewertungen

 

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So will die Regierung den Wohnungsbau ankurbeln

Bauministerin Hendricks will kleine und billige Apartments gezielt fördern. Und macht Hoffnung auf eine Steuererleichterung, von der Bauherren schon fast nicht mehr zu träumen wagten.

 

Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) will den Wohnungsbau in Deutschland mit steuerlichen Anreizen ankurbeln. “Ich glaube, dass wir das in den Gebieten mit besonders hohem Wohnungsbedarf ins Auge fassen sollten”, sagte Hendricks der “Welt”. So habe sie dem Bundesfinanzminister vorgeschlagen, die sogenannte Afa-Abschreibung (Abschreibung für Abnutzung) für einen befristeten Zeitraum wieder einzuführen. Eine höhere steuerliche Förderung im Wohnungsbau galt bisher als Tabu.

Bauindustrie, Handwerk, aber auch Verbände der Wohnungswirtschaft fordern schon seit Langem eine Wiedereinführung der Afa-Abschreibung. Sie argumentieren, dass der Neubau von Mietwohnungen wegen höherer Steuern und technischer sowie energetischer Vorschriften kaum noch lukrativ sei. Eine neue Mietwohnung sei heutzutage erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete von mindestens zehn Euro pro Quadratmeter wirtschaftlich machbar, lautet eines der Argumente.

Teilweise kommt die Ministerin den Forderungen nun offenbar entgegen. Auch um für Flüchtlinge mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, will Hendricks die Zuschüsse des Bundes an die Länder für den sozialen Wohnungsbau von aktuell jährlich 518 Millionen bis zum Jahr 2019 mindestens verdoppeln.

“Die Vergabe des Geldes muss natürlich zweckgebunden sein”, sagte Hendricks. In den Bundesländern, wo kein Bedarf an klassischem sozialen Wohnungsbau bestehe, sollte stattdessen der Bau von Eigenheimen gefördert werden. Einer Wiedereinführung der Eigenheimzulage erteilte Hendricks allerdings eine klare Absage.

120 Millionen Euro für neue Mini-Wohnungen

 

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Ihr mit eurer Zentrifugierung..

 

#ischdesbio

„Die Zeche für das Versagen von Markt und Staat zahlen die Mieter“

 

Andrej Holm über Wohnraum-Versorgung und Wohnraum-Mangel in Deutschland. Er ist Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität Berlin. Seine Forschungsschwerpunkte sind Gentrification, Wohnungspolitik im internationalen Vergleich und Europäische Stadtpolitik.

Was sind die wesentlichen Gründe dafür, dass es in bestimmten Metropolen
und Regionen in Deutschland heute einen Wohnraum-Mangel gibt?

Andrej Holm: Die in einigen Städte drohende Wohnungsnot hat verschiedene Ursachen. Neben demografischen Effekten, den starken Wanderungsgewinnen mancher Städte in den letzten Jahren, sind es vor allem ökonomische und politische Ursachen, die zur aktuellen Problemlage geführt haben. Es wäre zu einfach, den Mangel an Wohnungen auf das Missverhältnis zwischen starkem Bevölkerungswachstum und stagnierender oder sogar rückläufiger Bautätigkeit zu verkürzen. Eine Ursache ist offensichtlich, dass Investitionen in den Neubau für einen Großteil der privaten Marktakteure ökonomisch nicht attraktiv genug sind. Das hat weniger mit den hohen Baupreisen als mit der wachsenden Ertragserwartung der Investoren zu tun. Solange mit Spekulationen auf starke Mietsteigerungen im Bestand eine hohe Rendite erzielt werden kann, wird es kein großes Interesse am Wohnungsneubau geben. Auch wenn von den Lobbyisten der Bauwirtschaft immer wieder auf die schwerfälligen Genehmigungsverfahren bei Bauvorhaben verwiesen wird: Das Bauen in Deutschland war nicht verboten und die geringe Neubauleistung trotz steigender Bevölkerungszahlen zeigt vor allem, dass die viel gepriesenen Marktmechanismen nicht greifen. Zu diesem Marktversagen kommt hinzu, dass sich die Kommunen fast überall aus dem Wohnungsneubau zurückgezogen haben. Anders als in früheren Dekaden wird das Marktversagen nicht durch staatliches Investieren ausgeglichen. Die Zeche für dieses doppelte Versagen von Markt und Staat zahlen die Mieterinnen und Mieter mit steigenden Mietpreisen und die Wohnungssuchenden, die gänzlich von der Wohnungsversorgung ausgeschlossen bleiben.

Welche Art Wohnräume fehlen eigentlich genau und in welchen Städten
und Regionen ist dieser Wohnraum-Mangel besonders groß?

Andrej Holm: Es fehlen vor allem leistbare Wohnungen für die Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen. Es gibt keine Wohnungsnot im Luxuswohnbereich. Dort fallen inzwischen sogar die Preise wieder. Ganz grundsätzlich gilt: je geringer das Einkommen, desto schwieriger die Wohnungsversorgung. Einzelne Studien zeigen, dass Geringverdiener oft 50 oder sogar 60 Prozent des sowieso schon geringen Einkommens für die Wohnung ausgeben. Da bleibt nicht viel zum Leben. Besonders drastisch ist die Situation in den wachsenden Großstädten und in einer Reihe von Universitätsstädten. Durch die wachsenden Bevölkerungszahlen und die hohen Neuvermietungszahlen durch häufige Wohnungswechsel werden Monopolstellungen der Anbieter hier besonders stark ausgenutzt. Das Paradox der aktuellen Situation wird hier besonders deutlich. Gerade weil die Wohnungsmärkte überfordert sind und die Preise steigen, gibt es weniger Neubauanreize, weil sich im Bestand so hohe Gewinne erzielen lassen. Eine Lösung des Problems wird um substantielle Einschränkungen der zurzeit möglichen Ertragserwartungsspekulationen mit Bestandswohnungen nicht umhin kommen.

 

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Bundesbank: Die Armen werden immer ärmer

 

  • Die Bundesbank kommt in ihrem Vermögensbericht zum Schluss, dass in Deutschland die Vermögen sehr ungleich verteilt sind.
  • Die reichsten zehn Prozent der Deutschen besitzen demnach etwa 60 Prozent des gesamten Vermögens.

Für die Bundesbank sind die Privatvermögen in Deutschland ungleich verteilt. Ein Indiz dafür sei der Vermögensanteil, der den reichsten zehn Prozent der deutschen Bevölkerung gehört. “Diese Gruppe von Haushalten nennt etwa 60 Prozent des gesamten Nettovermögens ihr Eigen” – zu diesem Schluss kommt die Bundesbank in ihrem aktuellen Monatsbericht.

Damit erhält die aktuelle Debatte um wachsende Ungleichheit in der Bevölkerung neue Nahrung. Der Präsident des Wirtschaftsforschungsinstituts DIW, Marcel Fratzscher, hatte zuletzt beschrieben, dass Privatvermögen in keinem anderen Land Europas so ungleich verteilt seien wie in Deutschland. Ein Grund: Geringverdiener mussten seit 1990 deutliche Lohneinbußen hinnehmen.

Die OECD und der Internationale Währungsfonds (IWF) gehen davon aus, dass diese Ungleichheit sogar das Wirtschaftswachstum schwäche. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln widersprach dieser These jedoch am Montag: Die Ungleichheit in Deutschland habe einzig von 2000 bis 2005 merklich zugenommen, als auch die Wirtschaft schwächelte. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich deutete zuletzt an, dass die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken die Ungleichheit noch vergrößern könnte, weil nur die Reichen das nötige Geld hätten, um in Aktien und Immobilien zu investieren.

Die Armen haben noch weniger

In der Tat stellt nun auch die Bundesbank fest, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise und Aktienkurse zwischen 2010 und 2014 “nicht sonderlich stark auf die Verteilung der Vermögen in Deutschland ausgewirkt” habe. Für den aktuellen Vermögensbericht der Bundesbank schätzten rund 4500 Haushalte, welchen Wert etwa ihre Immobilien, Autos, Schmuck, Aktien, Fondsanteile oder Rentenversicherungen haben. Die Umfrage bezog sich auch auf die Verschuldung der Haushalte. So konnte das Nettovermögen unter Abzug der Verbindlichkeiten ermittelt werden.

Die Grenze zwischen den reichsten zehn Prozent und dem Rest der deutschen Bevölkerung verläuft laut Bundesbank bei 468 000 Euro (Stand 2014). Das durchschnittliche Nettovermögen der deutschen Haushalte beträgt 214 500 Euro. Das entspricht einem Plus von zehn Prozent gegenüber 2010. Hier wird der Gesamtvermögensbestand in Deutschland durch die Anzahl der Haushalte dividiert.

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