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Vorkaufsrecht

Fünf Berliner Bezirke gründen Allianz für Mieterschutz

Neukölln, Mitte, Pankow und andere haben einen “Arbeitskreis Vorkaufsrecht” gegründet. Ihre Idee haben sie jetzt vorgestellt – doch macht sie Sinn?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt Berlin gelegentlich teuer zu stehen. Zwar hatte der Senat im August 2017 beschlossen, Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten möglichst rasch auszuüben, um eine mögliche Verdrängung der angestammten Mieterschaft aus ihren Häusern zu verhindern. Doch in der Praxis sind die Hürden hoch.

Die für die Prüfung zuständigen Bezirke haben nach dem Baugesetzbuch nämlich nur zwei Monate Zeit, alles unter Dach und Fach zu bringen. Was aber, wenn ein hochpreisiger Vertrag vorliegt, in den man einsteigen will? Was, wenn die den Bezirken zugewiesenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften müde abwinken, weil sich Ankauf und Betrieb über das Vorkaufsrecht auch in Jahrzehnten nicht rechnet, eine schwarze Null ohnehin erst einmal nicht zu erreichen ist?

Mit dabei: Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg.

Dann – so denken jedenfalls fünf Berliner Bezirke – muss neues Geld beschafft werden. Zuschüsse müssen her. Bisher lief das so: „Wenn man 15 bis 20 Prozent mehr Geld braucht, versucht man im Gespräch mit dem Finanzsenator Matthias Kollatz eine Begründung für den Ankauf zu finden“, erzählt Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD): „Manchmal sagt er bei zehn Prozent ja, manchmal bei 20 Prozent auch nein.“ Alles in allem habe der Finanzsenator aber in gutem Einvernehmen viele Ausnahmen mitgetragen. Also zahlte das Land auch schon mal überteuerte Preise. „Doch es ist jedes Mal eine Gratwanderung“, sagt Mittes Gothe und wirbt nun für ein neues Modell – gemeinsam mit den Bezirken Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg.

Ein noch zu errichtender Fonds soll eingerichtet werden. Sofern der Senat dieser Idee folgt: „Diese Erweiterung der Handlungsoptionen ist dringend notwendig, um in der knappen Zwei-Monats-Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht nur auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften angewiesen zu sein“, argumentieren die fünf Bezirke, die die meisten Milieuschutzgebiete in Berlin haben.

“Bisher ist alles nur unsortiert” …

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Neuer Angriff auf Vorkaufsrecht: Investoren wollen Neukölln austricksen, indem sie nur ein Viertel eines Hauses kaufen

Schock für die Mieter des Neuköllner Eckhauses Schillerpromenade 14 und Allerstraße 15: Ihr Haus mit rund 40 Wohnungen soll an eine Investorengemeinschaft gehen, allerdings nur zu 25 Prozent.

Dabei geht es weder um einen sogenannten Share Deal, bei dem formal nur Anteile einer Gesellschaft verkauft werden, noch darum, dass das Haus bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und eben jede vierte dieser Wohnungen den Besitzer wechselt. Beides Fälle, in denen das bezirkliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten sowieso nicht greifen würde.

In diesem Fall formierte sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die eben zu drei Vierteln weiter der bisherigen Hauseigentümerin gehört und zu einem Viertel den neuen Investoren. Der zuständige Neuköllner Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Jochen Biedermann (Grüne) kann prinzipiell auch das Vorkaufsrecht ausüben, doch bisher hat er noch niemanden gefunden, der den Anteil von 25 Prozent kaufen wollen würde.

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land erklärt auf nd-Anfrage, sie halte eine Minderheitsbeteiligung im Rahmen einer GbR «für nicht geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu verfolgen». In dieser Position müsste sie ansonsten «jede Mieterhöhungsentscheidung, jede Modernisierung und jede Aufteilung in Wohneigentum mittragen», erklärt eine Sprecherin. Das Landesunternehmen «könnte den Mehrheitsgesellschafter auch mit der Minderheitsbeteiligung nicht von einer Veräußerung seiner 75 Prozent an Dritte abhalten», heißt es weiter. Außerdem würde durch die Zahlung des Kaufpreises durch die Wohnungsbaugesellschaft, «überdies die Kapitalbasis für Modernisierungsinvestitionen beim verbleibenden Gesellschafter womöglich erst geschaffen».

Zu den Käufern in dem trickreichen Deal gehört nach nd-Informationen der umtriebige Unternehmer Matthias Rumpelhardt. Er ist unter anderem Aufsichtsratsmitglied des aktiennotierten Unternehmens RIB Software SE. Äußern möchte er sich zu dem Kauf nicht. «Dazu nehme ich überhaupt keine Stellung, da sie offensichtlich im Besitz einer Information sind, die sie überhaupt nicht haben können», erklärt er auf telefonische Anfrage von «nd».

«Gier macht erfinderisch», kommentiert die LINKEN-Abgeordnete Gaby Gottwald. «Dies ist ganz offensichtlich ein Modell, um den Staat auszutricksen und das Vorkaufsrecht faktisch auszuhebeln», so Gottwald.

«Das Haus war seit dessen Bau vor über 100 Jahren in Familienbesitz», sagt Mieter Marc Multhaupt. «Und bisher kannten wir die Vermieterin als sehr sozial agierende Frau», erklärt er. Doch seit einem halben Jahr, nachdem die Hausverwaltung wechselte, weht ein anderer Wind. Nachdem zum Teil über viele Jahre die Miete überhaupt nicht erhöht worden ist, flatterten vielen Bewohnern auf einmal Erhöhungen um die maximal zulässigen 15 Prozent ins Haus.

Multhaupt lebt erst seit seiner Frühpensionierung vor etwas über vier Jahren in dem Haus. Der einstige Schulleiter aus Emden zog hierher, weil ein Freund ihm von einer freien Wohnung berichtete. Er zahlt über zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. «Für meine schön sanierte Wohnung fand ich das noch in Ordnung», berichtet er. Auch wenn er in Emden für ein neugebautes Haus nicht mehr zahlen musste. Andere Mieter, die seit Jahrzehnten im Haus leben, zahlen kaum fünf Euro kalt pro Quadratmeter. «Dafür gibt es dort zum Teil noch Kachelöfen», so Multhaupt. Um diese Mieter macht er sich mehr Sorgen, auch wenn er selbst auch nicht unendlich viel zahlen kann. Die Hausgemeinschaft hat vor zwei Wochen einen Brief an die Eigentümerin geschrieben, in dem sie an deren soziales Gewissen appelliert und vorschlägt, die verbleibenden 75 Prozent über das Mietshäusersyndikat zu kaufen. Bisher haben sie noch keine Antwort erhalten.

Das Problem für den Bezirk Neukölln: Wenn er das Vorkaufsrecht für die 25 Prozent Hauseigentum ausschlägt, kann er beim Verkauf des Restes nicht mehr intervenieren. «Als Bezirk sind wir zunehmend mit vertraglichen Konstruktionen konfrontiert, die uns offenbar die Ausübung des Vorkaufsrechts erschweren sollen», sagt Stadtentwicklungsstadtrat Biedermann. «Da ist es wichtig, dass Berlin klar zeigt: Am Milieuschutz vorbeimogeln is nich! Ich erwarte, dass daran alle zusammen arbeiten», so der Politiker weiter. …

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Verdrängung Wo im Milieuschutzgebiet Gefahren für Mieter lauern

In den Berliner Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung besonders geschützt werden – zum Beispiel dadurch, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert wird. Doch das bundesweite Mietrecht hält für findige Geschäftemacher eine Hintertür offen: Wenn sich Hauseigentümer verpflichten, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur den Mietern zum Kauf anzubieten, ist ihnen die Umwandlung zu genehmigen. In der Praxis führt dies dazu, dass Mietwohnungen selbst in Milieuschutzgebieten tausendfach in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Damit soll es bald vorbei sein, wenn es nach dem Berliner Senat geht. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hat für die Bauministerkonferenz an diesem Freitag einen Antrag eingebracht, in dem empfohlen wird, die Ausnahme aus dem Baugesetzbuch zu streichen. „Mit dem Antrag an die Bauministerkonferenz will das Land Berlin die anderen Bundesländer und den Bund dafür sensibilisieren, dass diese Gesetzesänderung des Baugesetzbuches notwendig ist, um soziale Erhaltungsziele in Milieuschutzgebieten erreichen zu können“, sagt Lompscher. „Berliner Erfahrungen zeigen, dass 95 Prozent aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten auf diese Ausnahme zurückzuführen sind.“ So wurden in Berlin zwischen dem 14. März 2015 und dem 30. Juni 2018 aufgrund der Regelung Umwandlungen von 9 845 Wohnungen genehmigt. Aber nur 25 Wohnungen wurden in dem Zeitraum an Mieter verkauft.

Kündigung droht auch im Milieuschutzgebiet

Das Problem: Nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist kann der Eigentümer eine umgewandelte Wohnung im Milieuschutzgebiet normal verkaufen. Dann gilt dort sogar nur noch ein fünfjähriger Kündigungsschutz, während die Mieter in den anderen Gebieten der Stadt zehn Jahre geschützt sind. Das könnte fatale Folgen für die Mieter in Milieuschutzgebieten haben. Wer hier nach Ablauf der sieben Jahre kauft, muss nur noch fünf Jahre mit der Eigenbedarfskündigung warten. Damit liegt nahe, wie sich Käufer entscheiden werden, die in einigen Jahren vor der Wahl stehen, wo sie sich eine Eigentumswohnung kaufen: sie werden im Zweifel lieber im Milieuschutzgebiet eine Wohnung erwerben. Denn dort können sie selbst schneller einziehen. Der Druck auf die Mieter wird damit noch größer.

Die Kündigungsregelung zeigt: Die Ausweisung von immer mehr Milieuschutzgebieten ist durchaus zweischneidig. Zwar können etwa aufwendige Modernisierungen, die zu hohen Mietsteigerungen führen, untersagt werden, doch die Möglichkeit, den Mietern sieben Jahre nach der Umwandlung schneller zu kündigen, wiegt schwer. So wichtig eine Abschaffung der Ausnahme-Regelung ist, so notwendig ist eine Angleichung bei den Kündigungsfristen.

Ob der Antrag Berlins in der Bauministerkonferenz angenommen wird, ist offen. Der Senat hatte bereits im Januar vergangenen Jahres einen entsprechenden Vorstoß im Bundesrat unternommen, war damals aber gescheitert. Mittlerweile hat sich die Ausgangslage jedoch geändert. So wurde als Ergebnis des Wohngipfels der Bundesregierung festgehalten, dass Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen beschränkt werden sollen. Der Deutsche Städtetag sieht in der Hintertür für Umwandlungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls ein Problem. So schreibt Hauptreferentin Eva Maria Niemeyer an die Berliner Linken-Abgeordnete Gaby Gottwald, dass die erwünschte „dämpfende Wirkung“ auf das Umwandlungsgeschehen durch die jetzige Ausnahme-Regelung „konterkariert“ werde.

Berliner Mieterverein begrüßt den Vorstoß

Zwar werden aktuell schnelle Verkäufe verhindert, aber mit möglichen Verdrängungsprozessen ist dann in der Zukunft zu rechnen“, heißt es in dem Schreiben. In der überwiegenden Zahl der Fälle erfolge die Umwandlung wohl „nicht mit dem Ziel, einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen, da die Kaufpreise von diesen vermutlich ohnehin nicht bezahlt werden könnten.“ Gottwald hatte den Städtetag um Unterstützung dabei gebeten, die Ausnahme-Regelung abzuschaffen. Der Städtetag kündigt an, das Thema auf den Herbstsitzungen seiner Gremien zu beraten und sich dann zu positionieren. …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Berliner Zeitung

Treptow-Köpenick: Bezirk nutzt erstmals Vorkaufsrecht zum Schutz der Mieter

Nun also auch Treptow-Köpenick: Der grüne Bezirk im Südosten der Hauptstadt, immer interessanter als Wohnort gerade für junge Familien, geht gegen Verdrängungseffekte in seinen begehrten Kiezen erstmals mit dem scharfen Instrument des Vorkaufsrechts vor.

In der Karl-Kunger-Straße 15 – in Alt-Treptow, einen ausgewiesenen Milieuschutzgebiet – standen ein Hinterhaus und der Seitenflügel seit Juni vorm Verkauf. Die Mieter aus den knapp 20 Wohnungen befürchteten teure Modernisierungen und Umwandlung in Eigentum, so dass sie ihre Wohnungen hätten verlassen müssen.

Jetzt handelt der Bezirk und kauft das Haus zugunsten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, indem er in den bestehenden Kaufvertrag einsteigt. Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD) sagte der Berliner Zeitung, die Frist für eine Vereinbarung mit dem privaten Käufer sei abgelaufen. „Wir ziehen jetzt das Vorkaufsrecht.“

Erst mit dem Investor reden

Mit der Übernahme ins öffentliche Eigentum können die Mieter von den eigens für städtische Wohnungsbaugesellschaften geltenden Mietbremsen profitieren, die sie deutlich besser stellen als auf dem freien Markt. Beispiel: Statt einer Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren sind bei den sechs Landesgesellschaften nur zwei Prozent im Jahr erlaubt – also etwa die Hälfte. Allerdings sind Ausnahmen nach oben auf freiwilliger Basis möglich, wenn die Wohnungsbaugesellschaft beim Vorkaufsrecht ansonsten Probleme mit der Wirtschaftlichkeit bekommt. Ob dies in der Karl-Kunger-Straße Thema sein wird, ist bislang offen. Ganz ohne Mieterhöhungen wird es mutmaßlich nicht gehen, denn die Wohnungen sind teils in einem schlechten Zustand, wie es im Bezirk hieß.

Ist dies also die Trendwende in einem Randbezirk mit bisher geringen Platzproblemen, der nun zu robusteren Mitteln der Wohnungspolitik greift? „Nein, definitiv nicht“, sagt Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD). Das Vorkaufsrecht sei keineswegs ein Allheilmittel für die Wohnungsfrage, erklärt er. Vielmehr müssten die Wohnungsbaugesellschaften sorgfältig prüfen, ob sich ein Kauf nach vorgegebenem Preis für sie rechne. „Es gab schon mehrfach Fälle, in denen sich aus diesen Gründen keine Landesgesellschaft zum Kauf bereit erklärt hat“, sagt Igel.

Das Vorkaufsrecht wahrzunehmen, sei in jedem Fall teuer und schaffe keine neuen Wohnungen, sondern biete lediglich Schutz für Bestandsmieter. „Eine Wohnungsbaugesellschaft muss sich schon gut überlegen, ob sie nicht für das gleiche Geld lieber Neubau finanziert.“ In jedem Fall besser als das Vorkaufsrecht sei es daher, mit einem Investor einen speziellen Vertrag, die sogenannte Abwendungsvereinbarung, zu schließen, der die Ziele des Milieuschutzes und Verdrängung entgegenwirkt. „Dann bekommen wir gratis, was wir politisch wollen“, sagt Igel.

Der Bezirk Treptow-Köpenick plant daher auch vorerst nicht, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen, was das Vorkaufsrecht – immerhin die Option eines starken Eingriffs in Eigentumsrechte – überhaupt erst möglich macht. Um ein solches Gebiet auszuweisen, bedarf es längerer soziografischer Untersuchungen zu Gentrifizierungsprozessen. Bisher sind nur Alt-Treptow sowie Ober- und Niederschöneweide zum Milieuschutzgebiet im Bezirk erklärt worden. Berlinweit gibt es 44 solcher Gebiete mit insgesamt 700.000 Bewohnern, die meisten in der Innenstadt. Igel verweist auf Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, geführt von Senatorin Katrin Lompscher (Linke), nach denen keine weiteren Gebiete in Treptow-Köpenick die Bedingungen für eine Milieuschutzverordnung erfüllen.

Die Mieter waren selbst aktiv …

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VORKAUFSRECHT: PANKOW ZIEHT DEN SCHWANZ EIN und das unter Ausschluss der Öffentlichkeit

Erst stolz verkünden, dann möglichst heimlich wieder aufheben: der Bezirk macht einen Rückzieher beim Vorkaufsrecht für die Belforter Straße 16.


Es gibt Bezirke, in denen wurde das Vorkaufsrecht bei Hausverkäufen in Milieuschutzgebieten seit Anfang 2017 schon 13 Mal angewendet. In solchen Bezirken gibt es sogar bereits ein Gerichtsurteil in Sachen Vorkaufsrecht, genauer gesagt im Streit zwischen Bezirk und privatem Käufer. Und siehe da, das Verwaltungsgericht gab dem Bezirk Recht: Das Vorkaufsrecht schütze die Zusammensetzung der Bevölkerung und diene dem Allgemeinwohl. Solche Bezirke heißen Friedrichshain-Kreuzberg.

Und dann gibt es Pankow. In Pankow wäre man gern so cool wie Friedrichshain-Kreuzberg, ist es aber nicht. Während der rebellische kleine Bruder im Osten also mutig in den Kampf um den Mieterschutz zieht, macht sich Pankow im Angesicht des Vorkaufsrechts vor Angst ein bisschen in die Hose. Nur zugeben möchte man das auf keinen Fall.

 

Erst stolz verkünden…

 

Anfang des Jahres tönte Pankow mit stolzgeschwellter Brust: „Pankow macht erstmals Gebrauch vom kommunalen Vorkaufsrecht“. In der Belforter Straße 16 im Milieuschutzgebiet Kollwitzplatz sollte die Premiere im Pankower Vorkaufsrecht perfekt sein: Ein Investor wollte das Haus mit 20 Wohnungen kaufen, der Bezirk unterbreitete eine Abwendungsvereinbarung, um die Mieter vor teuren Sanierungen zu schützen. „Da dieser eine solche Vereinbarung ablehnte und auch keine Abwendungserklärung einreichte, konnte durch Ausübung des Vorkaufsrechtes zu Gunsten der Gewobag die Veräußerung an den Investor verhindert werden„, wird Baustadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) dort zitiert.

Die Gewobag schütze Mieterinnen und Mieter durch Härtefallregelungen vor finanzieller Überforderung, daher sei nun auch die Anwohnerschaft in der Belforter Straße 16 vor Verdrängung geschützt. Die Entwicklungen auf dem Pankower Wohnungsmarkt seien ein großes Problem. Schließlich ein Satz, der wie Eigenlob und Absichtserklärung zugleich klingt: „Der Bezirk Pankow tritt dem mit dem Sozialen Erhaltungsrecht (Milieuschutz) konsequent entgegen.“

 

…dann ganz leise aufheben

Ganz so konsequent klingt dieses Entgegentreten jetzt nicht mehr – dafür umso leiser. Unter Ausschluss der Öffentlichkeit wurde im Juni im Stadtentwicklungsausschuss über die Belforter Straße 16 beraten. Das Ergebnis: Eine ohne Aussprache zur Kenntnis genommene Vorlage in der Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) vom 4. Juli hebt den Beschluss auf – doch kein Vorkaufsrecht für die Belforter Straße 16.

Der Grund: Der Käufer legte Widerspruch gegen das Vorkaufsrecht ein. Das habe zu einer erneuten Prüfung des Falls und der rechtlichen Risiken sowie zu neuen Gesprächen mit dem Käufer geführt, heißt es in dem Dokument. Außerdem seien Verfahrensmängel festgestellt worden, zu denen Stadtrat Kuhn keine genaueren Angaben machen wollte. Nur soviel: „Alles zusammen hat dazu geführt, dass der Bezirk die Risiken zu verlieren als nicht tragbar eingeschätzt hat, zusätzlich hätte ein jahrelanger Stillstand infolge eines Rechtsstreits bei dem Haus befürchtet werden müssen.“

 

Alles ist gut. Aber geheim …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Prenzlauer Berg Nachrichten

Repression und Einschüchterungen gegen Protestierende bei Versteigerung

Am Donnerstag, den 13. Dezember wurde das Eckhaus Eisenbahnstraße 2-3 / Muskauer 10 in Kreuzberg versteigert. Ein anonymer Bieter erhielt den Zuschlag per Telefon für insgesamt 7.16 Millionen Euro. Die Bewohner*innen wurden gewaltsam aus dem Auktionssaal entfernt. Sie waren für die Versteigerung vorbereitet und haben sich längst als “Hausgemeinschaft 3-2-10” organisiert. Der neue Eigentümer hat somit […]

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Bizim Kiez Kundgebung: Milieuschutz und Vorkaufsrecht – Baustadtrat stellt sich den Fragen

Direkt vor dem Haus Cuvrystr. 44/45 versammelte sich die Nachbarschaft am Mittwoch Abend, den 30 August 2017, um zu hören, ob und wie die Bewohner/innen des Hauses noch vor der Verdrängung geschützt werden können. Das Haus liegt mitten im „Milieuschutzgebiet Luisenstadt“ und folglich gibt es Möglichkeiten, das Haus und seine Bewohner/innen, davor zu bewahren, Opfer […]

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Pressemitteilung von Bizim Kiez und „Cuvry 44/45 bleibt!“

Kreuzberger Nachbarschaft fordert Vorkaufsrecht, um Mieter/innen vor Immobilienspekulation zu schützen. Fragen an Stadtrat Florian Schmidt. Am 30.09.2017 ab 19:00 Uhr wird die Nachbarschaftsinitiative „Bizim Kiez – Unser Kiez“ mit der organisierten Mieterschaft „Cuvry 44/45 Bleibt!“ und dem Bezirksstadtrat Bau Florian Schmidt über das Thema „Milieuschutz und Vorkaufsrecht“ informiert. Die Kundgebung findet direkt vor dem Mietshaus […]

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Cuvry 44/45 BLEIBT!

Nun hat es auch uns getroffen: nach dem Tod unseres freundlichen alten Vermieters wird unser Wohnhaus verkauft. Die Verkäuferin ist die Schwester und alleinige Erbin des vorherigen Vermieters. Anders als ihrem Bruder, scheint ihr der persönliche Profit leider wichtiger zu sein, als das Wohl der Mieterschaft. Nach ihrem Willen soll das Haus nun an einen […]

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Cuvry 44/45 BLEIBT! Kundgebung am Mi. 30. August, 19 Uhr

Nun hat es auch uns getroffen: nach dem Tod unseres freundlichen alten Vermieters wird unser Wohnhaus verkauft. Die Verkäuferin ist die Schwester und alleinige Erbin des vorherigen Vermieters. Anders als ihrem Bruder, scheint ihr der persönliche Profit leider wichtiger zu sein, als das Wohl der Mieterschaft. Nach ihrem Willen soll das Haus nun an einen […]

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