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Stellungnahme

2. Stellungnahme zum B-Plan 4-59VE und den ersten Informationen zum städtebaulichen Vertrag

Bereits in den vergangenen Ausschüssen für Stadtentwicklung der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf, teilte der Bezirksstadtrat einige Inhalte des städtebaulichen Vertrages mit.

Hier hieß es, die Bestandsmieter sollen übernommen werden und eine Netto-Kaltmiete von 9,00 Euro pro Quadratmeter erhalten. Dies soll vermutlich einen Maximalwert darstellen. Gleichzeitig soll die Belastung durch die Bruttowarmmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Wenn diese „Härteregelung“ nur für Ausnahmefälle gelten soll, wie Sie schreiben, wäre die erste Frage natürlich, was ist ein Ausnahmefall?

Die nächste Frage wäre, werden bei der Bruttowarmmiete auch die Anzahl der Kinder oder die zu pflegenden Personen im Haushalt in irgendeiner Art berücksichtigt?

Der Bezug auf die Bruttowarmmiete ist ebenfalls keine klare Definition, da es für den Neubau noch gar keine tatsächlichen Bestandsdaten zu der Höhe der Betriebs- und Heizkosten vorhanden sind.

Diese sind im Übrigen nicht nur abhängig von der Bauweise, sondern auch von dem wirtschaftlichen Handeln des Eigentümers bzw. des bevollmächtigten Verwalters. Gerade die Deutsche Wohnen SE hat in den letzten Jahren bei der Verwaltung der Siedlung Westend deutlich gezeigt, dass hier aus Mietersicht nicht wirtschaftlich verwaltet wurde. Es wird auch kein Maßstab für die Aufschlüsselung dieser Bruttowarmmiete definiert.

Diese Bruttowarmmiete kann daher die Deutsche Wohnen SE weitestgehend frei definieren.

Eine Deckelung der Bruttowarmmiete ist daher kein Garant für eine bezahlbare Miete auf lange Zeit, sondern ggf. nur für ein Jahr, bis die erste Betriebs- und Heizkostenabrechnung kommt.

Hinzu kommt, dass diese Deckelung nicht vor einer Mieterhöhung nach zwölf Monaten schützt. Durch den Neubau erhalten die Wohnungen eine gänzlich neue und deutliche höhere Einordnung in Bezug auf eine Erhöhung der Nettokaltmieten.

Da der Berliner Mietspiegel vermutlich nicht ausreichend Daten für einen Neubau aus 2019/2020 liefern können wird, kann der Vermieter dann noch Vergleichswohnungen als Maßstab ansetzen und diese schafft er ja gerade selbst im Hochpreissegment. Bei der Neuvermietung eines Neubaus, greift die Mietpreisbremse nicht, daher kann der Vermieter hier die freie Markwirtschaft ausnutzen und entsprechende höherpreisige Nettokaltmieten verlangen.

Nach einem Jahr wird es daher für alle Bestandsmieter, ob „Härteregelung“ oder nicht, eine Erhöhung von mindestens 15% der Nettokaltmiete und voraussichtlich zusätzlich eine Erhöhung der Vorauszahlung für die Betriebs- und Heizkosten geben. Damit wird die zu zahlende Bruttowarmmiete für die „Härteregelungen“ nach einem Jahr mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens betragen.

Auch für die Bestandsmieter die zu Beginn nicht von Härteregelung betroffen sind, könnten diese folgenden Erhöhungen ggf. nicht mehr tragbar sein.

Einen Schutz der Bestandsmieter stellt dies nicht dar, sondern ggf. nur eine Fristverlängerung für die Verdrängung aus dem gefestigten Lebensumfeld um ein weiteres Jahr. Im Grunde muss man sagen eine Verdrängung durch einen Bebauungsplan seitens des Bezirksamtes und nach Zustimmung durch die Vertreter der BVV der beteiligten Parteien.

Dabei hatte die BVV doch in der letzten Wahlperiode sich selbst sinnvolle Bedingungen für die Zustimmung zum Bebauungsplan im Beschluss mit der DS-Nr.: 1655/4 gestellt. Diese wurden anscheinend vom Bezirksstadtrat und dem Bezirksamt gänzlich ignoriert.

Zitat DS-Nr.: 1655/4 (siehe Anlagen):

„[…] Dabei muss ihnen auf Wunsch mindestens gleichwertiger Wohnraum zur vergleichbaren Nettokaltmiete sowohl während als auch nach der Fertigstellung der Baumaßnahme zur Verfügung gestellt werden. Vorrangig für Familien mit Kindern sind Umsetzungswohnungen im näheren Umfeld sicherzustellen. Die Umsetzungskosten sind von der Eigentümerin zu übernehmen. […]“

Dies wäre aus unserer Sicht die einzig vernünftige greifbare Lösung ein Schutz der Bestandsmieter vor der Verdrängung und ein Erhalt von bezahlbarem Wohnraum auf längere Zeit zu gewährleisten.

Wenn man das Mietrecht konsultiert gibt es keinen Paragraphen, der als Maßstab die Bruttowarmmiete enthält. Es wird hier durchweg stets die Netto-Kaltmiete als Maßstab genommen.

Bisher blieb immer außer Acht, wie es um Aufwands-/Entschädigungszahlungen seitens der Deutsche Wohnen SE an seine Mieter gestellt ist. Immerhin müssen die Mieter mindestens einmal, im schlechten Fall sogar zweimal umziehen, um am Ende in dem teureren Neubau wohnen zu können. Nun tauchte lediglich eine Entschädigung der Umzugskosten in Höhe von 2.500,00 Euro im Ausschuss für Stadtentwicklung auf. Das bei ein oder zwei Umzügen das Inventar nachhaltig geschädigt wird, eine Einbauküche oder anderes Inventar wegen geänderter Grundrisse gar nicht mehr nutzbar ist, blieb auch stets außer Acht. Hier wäre eine Entschädigungszahlung je nach Inventar von ca. 500,00 Euro bis 750,00 Euro pro Quadratmeter angemessen.

Hier entsteht also auch eine hohe einmalige Belastung für die Mieter für die Anschaffung von neuem Inventar bei der Umsetzung.

Bei dem Anteil von „bezahlbaren“ Wohnungen wird vom Bezirksamt stets ein Anteil von 25% genannt. Hier auch noch einmal unser Hinweis, dass dann 67 bezahlbare Wohnungen durch den B-Plan 4-59VE verloren gehen. (Aktuell 212 Wohnungen, 25% von 580 geplanten Wohnungen = 145 Wohnungen)

Es wird daher kein bezahlbarer Wohnraum erschaffen, sondern eindeutig vernichtet. Argrumente, dass mittlerweile 67 Wohnungen oder mehr leer stehen, sind nicht haltbar. Denn bei der Neuvermietung, wäre der vorhandene Wohnraum an den Mietspiegel oder der Miete des Vormieters gebunden. Diese Miete würde also garantiert im bezahlbaren Bereich liegen. Gerade 3- und 4-Zimmerwohnungen – die es ausschließlich in der Siedlung Westend gibt – werden von der Mittelschicht und den Familien dringend benötigt.

Bei dem Neubau gibt es keine Mietpreisbremse und damit keine Mietpreisgrenze, dass hier 67 bezahlbare Wohnungen verloren gehen, ist also ein Fakt.

Dabei ist die Frage auch noch offen, zu welcher Nettokaltmiete pro Quadratmeter die preisgebundenen Wohnungen überhaupt letztendlich vermietet werden?

Es stellt auch die Frage, warum hier in unserer Siedlung Westend fast 80 bezahlbare Wohnungen seit nunmehr mehr als zwei, teilweise drei Jahren leer stehen dürfen und damit dem Wohnungsmarkt entzogen werden?

Zu Schaffung von bezahlbaren Wohnungen wäre hier zu fordern, dass mehr als 212 bezahlbare Wohnungen entstehen müssen, immerhin will die Politik ja neuen bezahlbaren Wohnraum schaffen, also müssten es mindestens 213 Wohnungen werden.

Dies wäre übrigens auch aus unserer Sicht unabhängig von der Höhe der Verdichtung, es wäre also aus unserer Sicht möglich nur 426 Wohnungen zu „genehmigen“, wovon 213 Wohnungen „bezahlbar“ sein müssen. Die Anreize und Gewinnsteigerung der Deutsche Wohnen SE wären, gerade wenn die diese die Siedlung Westend langfristig halten möchte, auch damit noch deutlich gegeben.

Es konnten bisher weder die BVV, noch das Bezirksamt uns erklären, warum sich hier nicht eindeutig auf die Seite der sozialschwachen Bürger von Charlottenburg-Wilmersdorf gestellt und der §1 des BauGB berücksichtigt wird.

Das Bezirksamt darf nicht, noch darf es seitens der BVV dazu aufgefordert werden, dem Vermieter bei der Verdrängung von Bürgern von Charlottenburg-Wilmersdorf und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen.

Der Bebauungsplan greift hier deutlich präjudizierend zu Lasten der Mieter ein, dabei werden die Mieter ihre Miet- und Besitzrechte verlieren. Klar ist, dass die Mieter Ihre angestammten Lebensräume nebst Infrastruktur wie Schulen, Kitas, Arbeitsplätze, Heimpflege aufgeben müssen, es droht jedem einzelnen Bewohner die Zerstörung der Lebensplanung. Viele Mietparteien werden sich beim aktuell angespannten Wohnungsmarkt nicht mehr mit von der Größe, der Lage und vom Preis her vergleichbarem Wohnraum versorgen können. Der soziale Friede, welchen der Gesetzgeber gemäß BauGB §1 sowie Artikel 14 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland vorgibt wird angegriffen.

Mit diesem städtebaulichen Vertrag und dem Bebauungsplan 4,59VE wird das Gemeinwesen von Charlottenburg-Wilmersdorf nachhaltig belastet, um den größten Vermieter in Berlin – die Deutsche Wohnen SE – aktiv bei der Verdrängung seiner eigenen Mieter zu unterstützen und ist deshalb und vor allem aus zuvor genannten Gründen so nicht haltbar.

Das Bezirksamt muss, wenn es – wie in unserem Fall der Siedlung Westend – die Verdrängung von Mietern und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum unterstützt, seitens der BVV aufgefordert werden, dies umgehend einzustellen und stattdessen aufgefordert werden die sozialschwachen Bürger von Charlottenburg-Wilmersdorf zu schützen.

Die Belange zum Thema Infrastruktur, Umwelt, Lärmbelastung und Verkehr scheinen gänzlich unter den Tisch gefallen zu sein. Hierzu gibt es ebenfalls seit Jahren keine Informationen.

Die BVV hat hier eine Kontrollfunktion und ist verpflichtet entsprechend zu handeln. Die Vertreter der einzelnen Parteien sollten Ihre „Wahlversprechen“ einhalten, um zukünftig Ihre Glaubwürdigkeit und Wähler zu erhalten.

Mit besten Grüßen

Ihre Bürgerinitiative für den Erhalt der Siedlung Westend

 

Quellen: BVV C/W DS-Nr. 1655-4

2. Stellungnahme zum B-Plan 4-59VE und den ersten Informationen zum städtebaulichen Vertrag

Bereits in den vergangenen Ausschüssen für Stadtentwicklung der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf, teilte der Bezirksstadtrat einige Inhalte des städtebaulichen Vertrages mit.

Hier hieß es, die Bestandsmieter sollen übernommen werden und eine Netto-Kaltmiete von 9,00 Euro pro Quadratmeter erhalten. Dies soll vermutlich einen Maximalwert darstellen. Gleichzeitig soll die Belastung durch die Bruttowarmmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Wenn diese „Härteregelung“ nur für Ausnahmefälle gelten soll, wie Sie schreiben, wäre die erste Frage natürlich, was ist ein Ausnahmefall?

Die nächste Frage wäre, werden bei der Bruttowarmmiete auch die Anzahl der Kinder oder die zu pflegenden Personen im Haushalt in irgendeiner Art berücksichtigt?

Der Bezug auf die Bruttowarmmiete ist ebenfalls keine klare Definition, da es für den Neubau noch gar keine tatsächlichen Bestandsdaten zu der Höhe der Betriebs- und Heizkosten vorhanden sind.

Diese sind im Übrigen nicht nur abhängig von der Bauweise, sondern auch von dem wirtschaftlichen Handeln des Eigentümers bzw. des bevollmächtigten Verwalters. Gerade die Deutsche Wohnen SE hat in den letzten Jahren bei der Verwaltung der Siedlung Westend deutlich gezeigt, dass hier aus Mietersicht nicht wirtschaftlich verwaltet wurde. Es wird auch kein Maßstab für die Aufschlüsselung dieser Bruttowarmmiete definiert.

Diese Bruttowarmmiete kann daher die Deutsche Wohnen SE weitestgehend frei definieren.

Eine Deckelung der Bruttowarmmiete ist daher kein Garant für eine bezahlbare Miete auf lange Zeit, sondern ggf. nur für ein Jahr, bis die erste Betriebs- und Heizkostenabrechnung kommt.

Hinzu kommt, dass diese Deckelung nicht vor einer Mieterhöhung nach zwölf Monaten schützt. Durch den Neubau erhalten die Wohnungen eine gänzlich neue und deutliche höhere Einordnung in Bezug auf eine Erhöhung der Nettokaltmieten.

Da der Berliner Mietspiegel vermutlich nicht ausreichend Daten für einen Neubau aus 2019/2020 liefern können wird, kann der Vermieter dann noch Vergleichswohnungen als Maßstab ansetzen und diese schafft er ja gerade selbst im Hochpreissegment. Bei der Neuvermietung eines Neubaus, greift die Mietpreisbremse nicht, daher kann der Vermieter hier die freie Markwirtschaft ausnutzen und entsprechende höherpreisige Nettokaltmieten verlangen.

Nach einem Jahr wird es daher für alle Bestandsmieter, ob „Härteregelung“ oder nicht, eine Erhöhung von mindestens 15% der Nettokaltmiete und voraussichtlich zusätzlich eine Erhöhung der Vorauszahlung für die Betriebs- und Heizkosten geben. Damit wird die zu zahlende Bruttowarmmiete für die „Härteregelungen“ nach einem Jahr mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens betragen.

Auch für die Bestandsmieter die zu Beginn nicht von Härteregelung betroffen sind, könnten diese folgenden Erhöhungen ggf. nicht mehr tragbar sein.

Einen Schutz der Bestandsmieter stellt dies nicht dar, sondern ggf. nur eine Fristverlängerung für die Verdrängung aus dem gefestigten Lebensumfeld um ein weiteres Jahr. Im Grunde muss man sagen eine Verdrängung durch einen Bebauungsplan seitens des Bezirksamtes und nach Zustimmung durch die Vertreter der BVV der beteiligten Parteien.

Dabei hatte die BVV doch in der letzten Wahlperiode sich selbst sinnvolle Bedingungen für die Zustimmung zum Bebauungsplan im Beschluss mit der DS-Nr.: 1655/4 gestellt. Diese wurden anscheinend vom Bezirksstadtrat und dem Bezirksamt gänzlich ignoriert.

Zitat DS-Nr.: 1655/4 (siehe Anlagen):

„[…] Dabei muss ihnen auf Wunsch mindestens gleichwertiger Wohnraum zur vergleichbaren Nettokaltmiete sowohl während als auch nach der Fertigstellung der Baumaßnahme zur Verfügung gestellt werden. Vorrangig für Familien mit Kindern sind Umsetzungswohnungen im näheren Umfeld sicherzustellen. Die Umsetzungskosten sind von der Eigentümerin zu übernehmen. […]“

Dies wäre aus unserer Sicht die einzig vernünftige greifbare Lösung ein Schutz der Bestandsmieter vor der Verdrängung und ein Erhalt von bezahlbarem Wohnraum auf längere Zeit zu gewährleisten.

Wenn man das Mietrecht konsultiert gibt es keinen Paragraphen, der als Maßstab die Bruttowarmmiete enthält. Es wird hier durchweg stets die Netto-Kaltmiete als Maßstab genommen.

Bisher blieb immer außer Acht, wie es um Aufwands-/Entschädigungszahlungen seitens der Deutsche Wohnen SE an seine Mieter gestellt ist. Immerhin müssen die Mieter mindestens einmal, im schlechten Fall sogar zweimal umziehen, um am Ende in dem teureren Neubau wohnen zu können. Nun tauchte lediglich eine Entschädigung der Umzugskosten in Höhe von 2.500,00 Euro im Ausschuss für Stadtentwicklung auf. Das bei ein oder zwei Umzügen das Inventar nachhaltig geschädigt wird, eine Einbauküche oder anderes Inventar wegen geänderter Grundrisse gar nicht mehr nutzbar ist, blieb auch stets außer Acht. Hier wäre eine Entschädigungszahlung je nach Inventar von ca. 500,00 Euro bis 750,00 Euro pro Quadratmeter angemessen.

Hier entsteht also auch eine hohe einmalige Belastung für die Mieter für die Anschaffung von neuem Inventar bei der Umsetzung.

Bei dem Anteil von „bezahlbaren“ Wohnungen wird vom Bezirksamt stets ein Anteil von 25% genannt. Hier auch noch einmal unser Hinweis, dass dann 67 bezahlbare Wohnungen durch den B-Plan 4-59VE verloren gehen. (Aktuell 212 Wohnungen, 25% von 580 geplanten Wohnungen = 145 Wohnungen)

Es wird daher kein bezahlbarer Wohnraum erschaffen, sondern eindeutig vernichtet. Argrumente, dass mittlerweile 67 Wohnungen oder mehr leer stehen, sind nicht haltbar. Denn bei der Neuvermietung, wäre der vorhandene Wohnraum an den Mietspiegel oder der Miete des Vormieters gebunden. Diese Miete würde also garantiert im bezahlbaren Bereich liegen. Gerade 3- und 4-Zimmerwohnungen – die es ausschließlich in der Siedlung Westend gibt – werden von der Mittelschicht und den Familien dringend benötigt.

Bei dem Neubau gibt es keine Mietpreisbremse und damit keine Mietpreisgrenze, dass hier 67 bezahlbare Wohnungen verloren gehen, ist also ein Fakt.

Dabei ist die Frage auch noch offen, zu welcher Nettokaltmiete pro Quadratmeter die preisgebundenen Wohnungen überhaupt letztendlich vermietet werden?

Es stellt auch die Frage, warum hier in unserer Siedlung Westend fast 80 bezahlbare Wohnungen seit nunmehr mehr als zwei, teilweise drei Jahren leer stehen dürfen und damit dem Wohnungsmarkt entzogen werden?

Zu Schaffung von bezahlbaren Wohnungen wäre hier zu fordern, dass mehr als 212 bezahlbare Wohnungen entstehen müssen, immerhin will die Politik ja neuen bezahlbaren Wohnraum schaffen, also müssten es mindestens 213 Wohnungen werden.

Dies wäre übrigens auch aus unserer Sicht unabhängig von der Höhe der Verdichtung, es wäre also aus unserer Sicht möglich nur 426 Wohnungen zu „genehmigen“, wovon 213 Wohnungen „bezahlbar“ sein müssen. Die Anreize und Gewinnsteigerung der Deutsche Wohnen SE wären, gerade wenn die diese die Siedlung Westend langfristig halten möchte, auch damit noch deutlich gegeben.

Es konnten bisher weder die BVV, noch das Bezirksamt uns erklären, warum sich hier nicht eindeutig auf die Seite der sozialschwachen Bürger von Charlottenburg-Wilmersdorf gestellt und der §1 des BauGB berücksichtigt wird.

Das Bezirksamt darf nicht, noch darf es seitens der BVV dazu aufgefordert werden, dem Vermieter bei der Verdrängung von Bürgern von Charlottenburg-Wilmersdorf und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen.

Der Bebauungsplan greift hier deutlich präjudizierend zu Lasten der Mieter ein, dabei werden die Mieter ihre Miet- und Besitzrechte verlieren. Klar ist, dass die Mieter Ihre angestammten Lebensräume nebst Infrastruktur wie Schulen, Kitas, Arbeitsplätze, Heimpflege aufgeben müssen, es droht jedem einzelnen Bewohner die Zerstörung der Lebensplanung. Viele Mietparteien werden sich beim aktuell angespannten Wohnungsmarkt nicht mehr mit von der Größe, der Lage und vom Preis her vergleichbarem Wohnraum versorgen können. Der soziale Friede, welchen der Gesetzgeber gemäß BauGB §1 sowie Artikel 14 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland vorgibt wird angegriffen.

Mit diesem städtebaulichen Vertrag und dem Bebauungsplan 4,59VE wird das Gemeinwesen von Charlottenburg-Wilmersdorf nachhaltig belastet, um den größten Vermieter in Berlin – die Deutsche Wohnen SE – aktiv bei der Verdrängung seiner eigenen Mieter zu unterstützen und ist deshalb und vor allem aus zuvor genannten Gründen so nicht haltbar.

Das Bezirksamt muss, wenn es – wie in unserem Fall der Siedlung Westend – die Verdrängung von Mietern und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum unterstützt, seitens der BVV aufgefordert werden, dies umgehend einzustellen und stattdessen aufgefordert werden die sozialschwachen Bürger von Charlottenburg-Wilmersdorf zu schützen.

Die Belange zum Thema Infrastruktur, Umwelt, Lärmbelastung und Verkehr scheinen gänzlich unter den Tisch gefallen zu sein. Hierzu gibt es ebenfalls seit Jahren keine Informationen.

Die BVV hat hier eine Kontrollfunktion und ist verpflichtet entsprechend zu handeln. Die Vertreter der einzelnen Parteien sollten Ihre „Wahlversprechen“ einhalten, um zukünftig Ihre Glaubwürdigkeit und Wähler zu erhalten.

Mit besten Grüßen

Ihre Bürgerinitiative für den Erhalt der Siedlung Westend

 

Quellen: BVV C/W DS-Nr. 1655-4