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Presseschau zum Vorkaufsrecht in Berlin

Erleichterung in der BoeThie Berlin Neukölln!

Der Bezirk will das Vorkaufs-Recht ziehen.  Nur noch 4 Wochen bangen, dann könnten die Mieter*innen aufatmen!

Quelle: Ausschnitt zitiert aus Berliner Abendschau vom 10.01.2019

 

Wir hoffen das dann die Bewohner*innen der Häuser vor Verdrängung sicher sind, da Städtische Gesellschaften immer noch Profite machen müssen, um zu überleben! Die Mieter*innen der #BöhmischeStraße und #Thiemannstraße wollen bleiben! Die #Mieterinitiative #BoeThie aus #Neukölln kämpft gegen ihre Verdrängung! HP: https://boethie.noblogs.org/?fbclid=I#Mietenwahnsinn #Gentrifizierung #Verdrängung #ZUSAMMEN #UNTEILBAR #Wohnen #Wohnung #Soziales

Mitte will Vorkaufsrecht ausüben – aber findet keinen Käufer

Mitte will per Vorkaufsrecht ein Haus kaufen, doch keine Wohnungsgesellschaft erklärte sich bereit. Das zeigt die Grenzen des Modells.

Die Bewohner der Waldstraße 37 hatten bis zuletzt gehofft. Sie wollten, dass das Land Berlin das Vorkaufsrecht für ihr Grundstück mit drei Wohnhäusern und rund 30 Wohnungen in Moabit wahrnimmt. Dazu kam es nicht. Bis zum Ablauf der Frist am Montagabend, 7.1. fand sich keine stadteigene Wohnungsbaugesellschaft, die die Häuser erwerben wollte. WBM, degewo und zuletzt die Gesobau lehnten einen Ankauf ab.

Das Haus wurde im vergangenen Jahr an einen Investor verkauft. Bei den Mietern löste das Sorgen aus. „Mit dem Kauf der Häuser durch einen Investor sind Modernisierungen, Mietsteigerungen und diverse Entmietungsstrategien programmiert“, sagte Anwohner Johannes Schwarz-Beutel. Um die Situation abzuwenden, startete er eine Petition, um die Senatsverwaltung für Finanzen dazu zu bringen, den Ankauf durch eine stadteigene Wohnungsbaugesellschaft finanziell zu unterstützen. Diese hatte einen Ankauf im November wohl zunächst verworfen. Nachdem sich im Internet schnell 1000 Unterzeichner der Petition fanden, ließ sich auch der Senat dazu bewegen, das Vorkaufsrecht finanziell per Zuschuss zu unterstützen.

WBM, degewo und Gesobau lehnten Erwerb per Vorkaufsrecht ab

Genützt hat es nichts. Der Reihe nach lehnten die stadteigenen Wohnungsbaugesellschaften ab. „Die Prüfungen der Wohnungsbaugesellschaften WBM, degewo und Gesobau haben ergeben, dass ein Ankauf trotz Förderkulisse finanziell nicht darstellbar ist“, teilte die Senatsverwaltung für Finanzen mit. Grund dafür sei „der äußerst hohe Sanierungsbedarf des Gebäudes“. …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Berliner Morgenpost

Berlin Milieuschutz Es hakt beim Vorkaufsrecht

Rekord-Immobilienpreise behindern Bezirke beim Milieuschutz – wie gerade in Mitte

 

Die Hoffnung der Bewohner der Waldstraße 37 in Moabit könnte enttäuscht werden. Für den aus einem Vorderhaus und zwei Hinterhäusern bestehenden Komplex mit 30 Wohnungen konnte das Vorkaufsrecht bisher nicht ausgeübt werden. Denn die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) sah sich außerstande, in den Kaufvertrag einzutreten. Rund sieben Millionen Euro soll der Kaufpreis nach nd-Informationen betragen haben, gar nicht so weit weg vom Verkehrswert von 6,6 Millionen Euro. Käuferin ist eine luxemburgische GmbH, die vor nicht einmal einem Jahr von den Immobilieninvestoren Round Hill aus Großbritannien sowie Ivanhoé Cambridge aus Kanada gegründet wurde, wie aus dem luxemburgischen Handelsregister hervorgeht.

Die WBM selbst will sich nicht äußern, die Senatsverwaltung für Finanzen war jedoch am Freitag dazu bereit. »Tatsächlich ist der Sanierungsbedarf des Gebäudes sehr hoch«, heißt es dort auf nd-Anfrage. Die Modernisierung »würde die aktuellen personellen Kapazitäten der WBM deutlich übersteigen«, so die Finanzverwaltung weiter. Aus diesem Grund sei bisher kein Ankauf getätigt worden. Selbstverständlich spiele »auch der finanzielle Aspekt eine große Rolle«, erklärt ein Sprecher. »Trotz Förderkulisse ist der Ankauf für die WBM nicht zu stemmen.«

»Es wird noch mit hoher Intensität geprüft«, erklärt der zuständige Baustadtrat von Mitte, Ephraim Gothe (SPD) auf nd-Anfrage. Nachdem ein zweites landeseigenes Wohnungsunternehmen abgewunken hatte, prüft nun eine weitere Wohnungsbaugesellschaft auf Wunsch des Bezirks und der Finanzverwaltung den Ankauf, so Gothe weiter. Die Frist dafür endet nach Redaktionsschluss dieser Seite.

»Dass der Vorkauf zu scheitern droht, ist katastrophal«, sagt LINKE-Politiker Stephan Rauhut, der bei der letzten Bundestagswahl als Direktkandidat in Mitte angetreten war. Ihn verwundert, dass die WBM in ihrer Kalkulation der Wirtschaftlichkeit dem Vernehmen nach ein sogenanntes Mietausfallwagnis von sieben Prozent angenommen haben soll. »Das ist viel zu hoch«, sagt Rauhut. Bei dem Projekt REFO-Campus habe man mit zweieinhalb Prozent Leerstand gerechnet. »Die Kreditgeber hatten keine Einwände«, berichtet er. …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Neues Deutschland

Paul-Robeson-Straße 17, Berlin Prenzlauer Berg: Vorkauf gescheitert – Stadtrat Kuhn „erfreut“

Das Hoffen der Bewohnerinnen und Bewohner der Paul-Robeson-Straße 17, dass ihr Haus mittels des kommunalen Vorkaufsrechts in die Obhut einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft genommen wird, war vergebens.

Denn kurz vor Weihnachten überraschte Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Bündnis 90/ Die Grünen) die Mieter mit der Mitteilung, dass es keinen Vorkauf geben wird.

Schon der Zeitpunkt der Mitteilung ist bemerkenswert: Die Frist, innerhalb der ein Vorkauf möglich gewesen wäre, lief erst am 7. Januar aus. Und damit nicht genug: Statt die Niederlage in einem angemessen getragenen Ton zu verkünden, ließ Stadtrat Kuhn zu Beginn des neuen Jahres via Pressemitteilung eine Siegesmeldung verbreiten:

„Die Verhandlungen über eine Abwendungsvereinbarung zu der im sozialen Erhaltungsgebiet „Arnimplatz“ gelegenen Immobilie Paul-Robeson-Straße 17 wurden jetzt erfolgreich abgeschlossen.“

Die einen kaufen ganze Blöcke – die anderen nicht mal ein Haus

Das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft konnte, so Kuhn weiter „wegen des erheblichen Zuschussbedarfs seitens des Landes trotz erheblicher Unterstützung von politischer Seite und weitreichenden Zusagen seitens der Mieterschaft nicht erreicht werden.“

Das ist bemerkenswert, denn der Verkaufspreis befand sich mit insgesamt 7 Millionen Euro (5. Mio für Haus und Grundstück, 2 Mio Hypothek) in der selben Kategorie, wie bei dem ersten – und bisher einzigen – vorgekauften Haus Gleimstraße 56.

Egal, der Stadtrat freut sich dennoch:

„‚Ich freue mich darüber, dass wir nach mehreren Verhandlungsrunden nun zumindest eine gute Abwendungsvereinbarung erreichen konnten, mit der die Mieter*innen besser vor Verdrängung durch Luxussanierungen und Umwandlungen in Wohnungseigentum geschützt sind‘, sagt Vollrad Kuhn (Bü90/Grüne), zuständiger Pankower Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste. Die Käuferin verpflichtete sich zu weitreichenden Zusagen, wie den Verzicht auf Umwandlung in Wohn- oder Teileigentum für einen sehr langen Zeitraum sowie mietsteigernde Modernisierungsmaßnahmen wie den Ein- oder Anbau von Aufzügen und den Anbau von Balkonen in den Seitenflügeln. Beides wäre nach dem Erhaltungsrecht eigentlich zulässig.“

kompletten Artikel lesen … Quelle … Prenzelberger Stimme

Vorkauf abgewendet – Mieter*innen verkauft?

Das Wohnhaus Kollwitzstraße 2 / Saarbrücker Str. 17 ist nach jahrelangem Spekulations-Roulette mit Insolvenz, unbehelligtem massivem Leerstand und Zweckentfremdung nunmehr verkauft worden.

 

Das Bezirksamt Pankow hat eine Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer abgeschlossen. Damit wurde der kommunale Vorkauf im Milieuschutzgebiet abgewendet. Der Käufer ist die Fa. Christmann-Immobilien. Ein einschlägig bekannter Plattsanierer und Wohnungsdealer, der sich durch rücksichtslose Vertreibung der Mieter einen üblen Ruf „verdient“ hat.

Was läuft falsch bei der Ausübung des kommunalen Vorkaufrechts in sozialen Erhaltungsgebieten des Bezirks Pankow? Was bleibt vom Schutz der Mieter*innen vor Verdrängung in sozialen Erhaltungsgebieten? Erreichen die Abwendungsvereinbarungen ihr Ziel? Wie wird deren Einhaltung kontrolliert? Was können die Mieter*innen zum Selbstschutz unternehmen?

Mit: Sebastian Scheel, Staatssekretär der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, (DIE LINKE), Andrej Holm, Sozialwissenschaftler, Sven Fischer (Kopenhagener Straße 46), Mieter*innen Kollwitzstraße 2 / Saarbrücker Str. 17

Wann: 17. Januar 2019, 19.00 Uhr
Wo: im BAIZ, Schönhauser Allee 26A, 10435 Berlin

Dieses Diskussionsforum ist eine gute Gelegenheit in entspannter Atmosphäre mit den Podiumsgästen ins Gespräch zu kommen und über wichtige stadtentwicklungspolitische Themen auszutauschen.zitiert aus Quelle … Mieterforum Pankow

Kampf um Wohnungen in der Berliner Karl-Marx-Allee weitet sich aus

Deutsche Wohnen greift nach weiterem Block

Die Kampfzone zwischen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Senat und Deutsche Wohnen an der Karl-Marx-Allee in Berlin-Friedrichshain ist ausgeweitet. Der Konzern hat nun auch den an das Frankfurter Tor angrenzenden Block F-Nord übernommen, wie die Deutsche Wohnen am Mittwoch mitteilte.

In dem Schreiben wird versichert, dass der in Eigentumswohnungen aufgeteilte Block als Einheit im Grundbuch eingetragen werden soll. Damit könnte das individuelle Vorkaufsrecht der Mieter hinfällig sein. »Wir bleiben auch da dran«, erklärt Bezirks-Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) auf nd-Anfrage. »Die Deutsche Wohnen hat ja gemerkt, dass es keine ganz einfache Transaktion für die ist.«

Außerdem erklärte die Deutsche Wohnen, für den Block D-Süd mit 81 Wohnungen »am Montag fristgemäß eine Abwendungserklärung unterzeichnet« zu haben. Mit einer solchen Erklärung kann ein Käufer verhindern, dass der Bezirk sein gesetzliches Vorkaufsrecht wahrnimmt. Auch habe man erklärt, »bei Neuvermietungen von Wohnungen die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe in ihrer jeweils gültigen Fassung anzuwenden«, so die Deutsche Wohnen.

Plakate gegen den Verkauf von Mietwohnungen an die Deutsche Wohnen SE hängen an einer Gebäudefassade in der Karl-Marx-Allee. Immer öfter begehren Menschen in Berlin gegen steigende Mieten auf. Aktuell sind Bewohner der einstigen DDR-Prachtstraße Karl-Marx-Allee in den Schlagzeilen.

Plakate gegen den Verkauf von Mietwohnungen an die Deutsche Wohnen SE hängen an einer Gebäudefassade in der Karl-Marx-Allee. Immer öfter begehren Menschen in Berlin gegen steigende Mieten auf. Aktuell sind Bewohner der einstigen DDR-Prachtstraße Karl-Marx-Allee in den Schlagzeilen. Foto: dpa/Christoph Soeder (Quelle https://www.neues-deutschland.de/artikel/1108507.karl-marx-allee-deutsche-wohnen-greift-nach-weiterem-block.html)

Der Konzern hat allerdings nicht die vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg vorgelegte Abwendung unterzeichnet, sondern eine eigene formuliert. Diese wurde vom Bezirk nicht akzeptiert, auch weil er davon ausgeht, dass diese spätestens am Samstag hätte vorliegen müssen. Der Konzern will Widerspruch einlegen, der Fall wird wohl vor Gericht landen.

»Es ist bedauerlich, dass die Berliner Politik nicht auf unser – auch öffentlich geäußertes Angebot – eingegangen ist, miteinander ins Gespräch zu kommen, um die Situation an der Karl-Marx-Allee zu beruhigen«, erklärt Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn.

Der Verkauf der in Eigentum aufgeteilten Blöcke C-Nord und -Süd sowie D-Nord mit über 600 Wohnungen liegt nach einer Einstweiligen Verfügung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft vom Montag derzeit auf Eis, übrigens auch für die Mieter, die ihr persönliches Vorkaufsrecht wahrnehmen wollten. Frühestens Ende Februar wird eine Gerichtsentscheidung in der Sache erwartet.

Hier hatte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zusammen mit dem Bezirk und der Finanzverwaltung ein Modell entwickelt, mit dem die Wohnungen rekommunalisiert werden könnten. Die entsprechenden Vorkehrungen laufen weiter. Der »durchsichtige juristische Kniff« suggeriere den Mietern kraftvolles Handeln, ätzt Zahn. »Tatsächlich ist das rechtlich fragwürdige Vorgehen jedoch eine Verschwendung administrativer und finanzieller Ressourcen.«

kompletten Artikel lesen … Quelle … Neues Deutschland

Fünf Berliner Bezirke gründen Allianz für Mieterschutz

Neukölln, Mitte, Pankow und andere haben einen “Arbeitskreis Vorkaufsrecht” gegründet. Ihre Idee haben sie jetzt vorgestellt – doch macht sie Sinn?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt Berlin gelegentlich teuer zu stehen. Zwar hatte der Senat im August 2017 beschlossen, Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten möglichst rasch auszuüben, um eine mögliche Verdrängung der angestammten Mieterschaft aus ihren Häusern zu verhindern. Doch in der Praxis sind die Hürden hoch.

Die für die Prüfung zuständigen Bezirke haben nach dem Baugesetzbuch nämlich nur zwei Monate Zeit, alles unter Dach und Fach zu bringen. Was aber, wenn ein hochpreisiger Vertrag vorliegt, in den man einsteigen will? Was, wenn die den Bezirken zugewiesenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften müde abwinken, weil sich Ankauf und Betrieb über das Vorkaufsrecht auch in Jahrzehnten nicht rechnet, eine schwarze Null ohnehin erst einmal nicht zu erreichen ist?

Mit dabei: Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg.

Dann – so denken jedenfalls fünf Berliner Bezirke – muss neues Geld beschafft werden. Zuschüsse müssen her. Bisher lief das so: „Wenn man 15 bis 20 Prozent mehr Geld braucht, versucht man im Gespräch mit dem Finanzsenator Matthias Kollatz eine Begründung für den Ankauf zu finden“, erzählt Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD): „Manchmal sagt er bei zehn Prozent ja, manchmal bei 20 Prozent auch nein.“ Alles in allem habe der Finanzsenator aber in gutem Einvernehmen viele Ausnahmen mitgetragen. Also zahlte das Land auch schon mal überteuerte Preise. „Doch es ist jedes Mal eine Gratwanderung“, sagt Mittes Gothe und wirbt nun für ein neues Modell – gemeinsam mit den Bezirken Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg.

Ein noch zu errichtender Fonds soll eingerichtet werden. Sofern der Senat dieser Idee folgt: „Diese Erweiterung der Handlungsoptionen ist dringend notwendig, um in der knappen Zwei-Monats-Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht nur auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften angewiesen zu sein“, argumentieren die fünf Bezirke, die die meisten Milieuschutzgebiete in Berlin haben.

“Bisher ist alles nur unsortiert” …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Der Tagesspiegel

 

Neuer Angriff auf Vorkaufsrecht: Investoren wollen Neukölln austricksen, indem sie nur ein Viertel eines Hauses kaufen

Schock für die Mieter des Neuköllner Eckhauses Schillerpromenade 14 und Allerstraße 15: Ihr Haus mit rund 40 Wohnungen soll an eine Investorengemeinschaft gehen, allerdings nur zu 25 Prozent.

Dabei geht es weder um einen sogenannten Share Deal, bei dem formal nur Anteile einer Gesellschaft verkauft werden, noch darum, dass das Haus bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und eben jede vierte dieser Wohnungen den Besitzer wechselt. Beides Fälle, in denen das bezirkliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten sowieso nicht greifen würde.

In diesem Fall formierte sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die eben zu drei Vierteln weiter der bisherigen Hauseigentümerin gehört und zu einem Viertel den neuen Investoren. Der zuständige Neuköllner Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Jochen Biedermann (Grüne) kann prinzipiell auch das Vorkaufsrecht ausüben, doch bisher hat er noch niemanden gefunden, der den Anteil von 25 Prozent kaufen wollen würde.

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land erklärt auf nd-Anfrage, sie halte eine Minderheitsbeteiligung im Rahmen einer GbR «für nicht geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu verfolgen». In dieser Position müsste sie ansonsten «jede Mieterhöhungsentscheidung, jede Modernisierung und jede Aufteilung in Wohneigentum mittragen», erklärt eine Sprecherin. Das Landesunternehmen «könnte den Mehrheitsgesellschafter auch mit der Minderheitsbeteiligung nicht von einer Veräußerung seiner 75 Prozent an Dritte abhalten», heißt es weiter. Außerdem würde durch die Zahlung des Kaufpreises durch die Wohnungsbaugesellschaft, «überdies die Kapitalbasis für Modernisierungsinvestitionen beim verbleibenden Gesellschafter womöglich erst geschaffen».

Zu den Käufern in dem trickreichen Deal gehört nach nd-Informationen der umtriebige Unternehmer Matthias Rumpelhardt. Er ist unter anderem Aufsichtsratsmitglied des aktiennotierten Unternehmens RIB Software SE. Äußern möchte er sich zu dem Kauf nicht. «Dazu nehme ich überhaupt keine Stellung, da sie offensichtlich im Besitz einer Information sind, die sie überhaupt nicht haben können», erklärt er auf telefonische Anfrage von «nd».

«Gier macht erfinderisch», kommentiert die LINKEN-Abgeordnete Gaby Gottwald. «Dies ist ganz offensichtlich ein Modell, um den Staat auszutricksen und das Vorkaufsrecht faktisch auszuhebeln», so Gottwald.

«Das Haus war seit dessen Bau vor über 100 Jahren in Familienbesitz», sagt Mieter Marc Multhaupt. «Und bisher kannten wir die Vermieterin als sehr sozial agierende Frau», erklärt er. Doch seit einem halben Jahr, nachdem die Hausverwaltung wechselte, weht ein anderer Wind. Nachdem zum Teil über viele Jahre die Miete überhaupt nicht erhöht worden ist, flatterten vielen Bewohnern auf einmal Erhöhungen um die maximal zulässigen 15 Prozent ins Haus.

Multhaupt lebt erst seit seiner Frühpensionierung vor etwas über vier Jahren in dem Haus. Der einstige Schulleiter aus Emden zog hierher, weil ein Freund ihm von einer freien Wohnung berichtete. Er zahlt über zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. «Für meine schön sanierte Wohnung fand ich das noch in Ordnung», berichtet er. Auch wenn er in Emden für ein neugebautes Haus nicht mehr zahlen musste. Andere Mieter, die seit Jahrzehnten im Haus leben, zahlen kaum fünf Euro kalt pro Quadratmeter. «Dafür gibt es dort zum Teil noch Kachelöfen», so Multhaupt. Um diese Mieter macht er sich mehr Sorgen, auch wenn er selbst auch nicht unendlich viel zahlen kann. Die Hausgemeinschaft hat vor zwei Wochen einen Brief an die Eigentümerin geschrieben, in dem sie an deren soziales Gewissen appelliert und vorschlägt, die verbleibenden 75 Prozent über das Mietshäusersyndikat zu kaufen. Bisher haben sie noch keine Antwort erhalten.

Das Problem für den Bezirk Neukölln: Wenn er das Vorkaufsrecht für die 25 Prozent Hauseigentum ausschlägt, kann er beim Verkauf des Restes nicht mehr intervenieren. «Als Bezirk sind wir zunehmend mit vertraglichen Konstruktionen konfrontiert, die uns offenbar die Ausübung des Vorkaufsrechts erschweren sollen», sagt Stadtentwicklungsstadtrat Biedermann. «Da ist es wichtig, dass Berlin klar zeigt: Am Milieuschutz vorbeimogeln is nich! Ich erwarte, dass daran alle zusammen arbeiten», so der Politiker weiter. …

kompletten ARtikel lesen … Quelle … Neues Deutschland

 

Verdrängung Wo im Milieuschutzgebiet Gefahren für Mieter lauern

In den Berliner Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung besonders geschützt werden – zum Beispiel dadurch, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert wird. Doch das bundesweite Mietrecht hält für findige Geschäftemacher eine Hintertür offen: Wenn sich Hauseigentümer verpflichten, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur den Mietern zum Kauf anzubieten, ist ihnen die Umwandlung zu genehmigen. In der Praxis führt dies dazu, dass Mietwohnungen selbst in Milieuschutzgebieten tausendfach in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Damit soll es bald vorbei sein, wenn es nach dem Berliner Senat geht. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hat für die Bauministerkonferenz an diesem Freitag einen Antrag eingebracht, in dem empfohlen wird, die Ausnahme aus dem Baugesetzbuch zu streichen. „Mit dem Antrag an die Bauministerkonferenz will das Land Berlin die anderen Bundesländer und den Bund dafür sensibilisieren, dass diese Gesetzesänderung des Baugesetzbuches notwendig ist, um soziale Erhaltungsziele in Milieuschutzgebieten erreichen zu können“, sagt Lompscher. „Berliner Erfahrungen zeigen, dass 95 Prozent aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten auf diese Ausnahme zurückzuführen sind.“ So wurden in Berlin zwischen dem 14. März 2015 und dem 30. Juni 2018 aufgrund der Regelung Umwandlungen von 9 845 Wohnungen genehmigt. Aber nur 25 Wohnungen wurden in dem Zeitraum an Mieter verkauft.

Kündigung droht auch im Milieuschutzgebiet

Das Problem: Nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist kann der Eigentümer eine umgewandelte Wohnung im Milieuschutzgebiet normal verkaufen. Dann gilt dort sogar nur noch ein fünfjähriger Kündigungsschutz, während die Mieter in den anderen Gebieten der Stadt zehn Jahre geschützt sind. Das könnte fatale Folgen für die Mieter in Milieuschutzgebieten haben. Wer hier nach Ablauf der sieben Jahre kauft, muss nur noch fünf Jahre mit der Eigenbedarfskündigung warten. Damit liegt nahe, wie sich Käufer entscheiden werden, die in einigen Jahren vor der Wahl stehen, wo sie sich eine Eigentumswohnung kaufen: sie werden im Zweifel lieber im Milieuschutzgebiet eine Wohnung erwerben. Denn dort können sie selbst schneller einziehen. Der Druck auf die Mieter wird damit noch größer.

Die Kündigungsregelung zeigt: Die Ausweisung von immer mehr Milieuschutzgebieten ist durchaus zweischneidig. Zwar können etwa aufwendige Modernisierungen, die zu hohen Mietsteigerungen führen, untersagt werden, doch die Möglichkeit, den Mietern sieben Jahre nach der Umwandlung schneller zu kündigen, wiegt schwer. So wichtig eine Abschaffung der Ausnahme-Regelung ist, so notwendig ist eine Angleichung bei den Kündigungsfristen.

Ob der Antrag Berlins in der Bauministerkonferenz angenommen wird, ist offen. Der Senat hatte bereits im Januar vergangenen Jahres einen entsprechenden Vorstoß im Bundesrat unternommen, war damals aber gescheitert. Mittlerweile hat sich die Ausgangslage jedoch geändert. So wurde als Ergebnis des Wohngipfels der Bundesregierung festgehalten, dass Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen beschränkt werden sollen. Der Deutsche Städtetag sieht in der Hintertür für Umwandlungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls ein Problem. So schreibt Hauptreferentin Eva Maria Niemeyer an die Berliner Linken-Abgeordnete Gaby Gottwald, dass die erwünschte „dämpfende Wirkung“ auf das Umwandlungsgeschehen durch die jetzige Ausnahme-Regelung „konterkariert“ werde.

Berliner Mieterverein begrüßt den Vorstoß

Zwar werden aktuell schnelle Verkäufe verhindert, aber mit möglichen Verdrängungsprozessen ist dann in der Zukunft zu rechnen“, heißt es in dem Schreiben. In der überwiegenden Zahl der Fälle erfolge die Umwandlung wohl „nicht mit dem Ziel, einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen, da die Kaufpreise von diesen vermutlich ohnehin nicht bezahlt werden könnten.“ Gottwald hatte den Städtetag um Unterstützung dabei gebeten, die Ausnahme-Regelung abzuschaffen. Der Städtetag kündigt an, das Thema auf den Herbstsitzungen seiner Gremien zu beraten und sich dann zu positionieren. …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Berliner Zeitung

Treptow-Köpenick: Bezirk nutzt erstmals Vorkaufsrecht zum Schutz der Mieter

Nun also auch Treptow-Köpenick: Der grüne Bezirk im Südosten der Hauptstadt, immer interessanter als Wohnort gerade für junge Familien, geht gegen Verdrängungseffekte in seinen begehrten Kiezen erstmals mit dem scharfen Instrument des Vorkaufsrechts vor.

In der Karl-Kunger-Straße 15 – in Alt-Treptow, einen ausgewiesenen Milieuschutzgebiet – standen ein Hinterhaus und der Seitenflügel seit Juni vorm Verkauf. Die Mieter aus den knapp 20 Wohnungen befürchteten teure Modernisierungen und Umwandlung in Eigentum, so dass sie ihre Wohnungen hätten verlassen müssen.

Jetzt handelt der Bezirk und kauft das Haus zugunsten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, indem er in den bestehenden Kaufvertrag einsteigt. Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD) sagte der Berliner Zeitung, die Frist für eine Vereinbarung mit dem privaten Käufer sei abgelaufen. „Wir ziehen jetzt das Vorkaufsrecht.“

Erst mit dem Investor reden

Mit der Übernahme ins öffentliche Eigentum können die Mieter von den eigens für städtische Wohnungsbaugesellschaften geltenden Mietbremsen profitieren, die sie deutlich besser stellen als auf dem freien Markt. Beispiel: Statt einer Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren sind bei den sechs Landesgesellschaften nur zwei Prozent im Jahr erlaubt – also etwa die Hälfte. Allerdings sind Ausnahmen nach oben auf freiwilliger Basis möglich, wenn die Wohnungsbaugesellschaft beim Vorkaufsrecht ansonsten Probleme mit der Wirtschaftlichkeit bekommt. Ob dies in der Karl-Kunger-Straße Thema sein wird, ist bislang offen. Ganz ohne Mieterhöhungen wird es mutmaßlich nicht gehen, denn die Wohnungen sind teils in einem schlechten Zustand, wie es im Bezirk hieß.

Ist dies also die Trendwende in einem Randbezirk mit bisher geringen Platzproblemen, der nun zu robusteren Mitteln der Wohnungspolitik greift? „Nein, definitiv nicht“, sagt Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD). Das Vorkaufsrecht sei keineswegs ein Allheilmittel für die Wohnungsfrage, erklärt er. Vielmehr müssten die Wohnungsbaugesellschaften sorgfältig prüfen, ob sich ein Kauf nach vorgegebenem Preis für sie rechne. „Es gab schon mehrfach Fälle, in denen sich aus diesen Gründen keine Landesgesellschaft zum Kauf bereit erklärt hat“, sagt Igel.

Das Vorkaufsrecht wahrzunehmen, sei in jedem Fall teuer und schaffe keine neuen Wohnungen, sondern biete lediglich Schutz für Bestandsmieter. „Eine Wohnungsbaugesellschaft muss sich schon gut überlegen, ob sie nicht für das gleiche Geld lieber Neubau finanziert.“ In jedem Fall besser als das Vorkaufsrecht sei es daher, mit einem Investor einen speziellen Vertrag, die sogenannte Abwendungsvereinbarung, zu schließen, der die Ziele des Milieuschutzes und Verdrängung entgegenwirkt. „Dann bekommen wir gratis, was wir politisch wollen“, sagt Igel.

Der Bezirk Treptow-Köpenick plant daher auch vorerst nicht, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen, was das Vorkaufsrecht – immerhin die Option eines starken Eingriffs in Eigentumsrechte – überhaupt erst möglich macht. Um ein solches Gebiet auszuweisen, bedarf es längerer soziografischer Untersuchungen zu Gentrifizierungsprozessen. Bisher sind nur Alt-Treptow sowie Ober- und Niederschöneweide zum Milieuschutzgebiet im Bezirk erklärt worden. Berlinweit gibt es 44 solcher Gebiete mit insgesamt 700.000 Bewohnern, die meisten in der Innenstadt. Igel verweist auf Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, geführt von Senatorin Katrin Lompscher (Linke), nach denen keine weiteren Gebiete in Treptow-Köpenick die Bedingungen für eine Milieuschutzverordnung erfüllen.

Die Mieter waren selbst aktiv …

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