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Presseschau zum Milieuschutz in Berlin

Neuer Angriff auf Vorkaufsrecht: Investoren wollen Neukölln austricksen, indem sie nur ein Viertel eines Hauses kaufen

Schock für die Mieter des Neuköllner Eckhauses Schillerpromenade 14 und Allerstraße 15: Ihr Haus mit rund 40 Wohnungen soll an eine Investorengemeinschaft gehen, allerdings nur zu 25 Prozent.

Dabei geht es weder um einen sogenannten Share Deal, bei dem formal nur Anteile einer Gesellschaft verkauft werden, noch darum, dass das Haus bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und eben jede vierte dieser Wohnungen den Besitzer wechselt. Beides Fälle, in denen das bezirkliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten sowieso nicht greifen würde.

In diesem Fall formierte sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die eben zu drei Vierteln weiter der bisherigen Hauseigentümerin gehört und zu einem Viertel den neuen Investoren. Der zuständige Neuköllner Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Jochen Biedermann (Grüne) kann prinzipiell auch das Vorkaufsrecht ausüben, doch bisher hat er noch niemanden gefunden, der den Anteil von 25 Prozent kaufen wollen würde.

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land erklärt auf nd-Anfrage, sie halte eine Minderheitsbeteiligung im Rahmen einer GbR «für nicht geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu verfolgen». In dieser Position müsste sie ansonsten «jede Mieterhöhungsentscheidung, jede Modernisierung und jede Aufteilung in Wohneigentum mittragen», erklärt eine Sprecherin. Das Landesunternehmen «könnte den Mehrheitsgesellschafter auch mit der Minderheitsbeteiligung nicht von einer Veräußerung seiner 75 Prozent an Dritte abhalten», heißt es weiter. Außerdem würde durch die Zahlung des Kaufpreises durch die Wohnungsbaugesellschaft, «überdies die Kapitalbasis für Modernisierungsinvestitionen beim verbleibenden Gesellschafter womöglich erst geschaffen».

Zu den Käufern in dem trickreichen Deal gehört nach nd-Informationen der umtriebige Unternehmer Matthias Rumpelhardt. Er ist unter anderem Aufsichtsratsmitglied des aktiennotierten Unternehmens RIB Software SE. Äußern möchte er sich zu dem Kauf nicht. «Dazu nehme ich überhaupt keine Stellung, da sie offensichtlich im Besitz einer Information sind, die sie überhaupt nicht haben können», erklärt er auf telefonische Anfrage von «nd».

«Gier macht erfinderisch», kommentiert die LINKEN-Abgeordnete Gaby Gottwald. «Dies ist ganz offensichtlich ein Modell, um den Staat auszutricksen und das Vorkaufsrecht faktisch auszuhebeln», so Gottwald.

«Das Haus war seit dessen Bau vor über 100 Jahren in Familienbesitz», sagt Mieter Marc Multhaupt. «Und bisher kannten wir die Vermieterin als sehr sozial agierende Frau», erklärt er. Doch seit einem halben Jahr, nachdem die Hausverwaltung wechselte, weht ein anderer Wind. Nachdem zum Teil über viele Jahre die Miete überhaupt nicht erhöht worden ist, flatterten vielen Bewohnern auf einmal Erhöhungen um die maximal zulässigen 15 Prozent ins Haus.

Multhaupt lebt erst seit seiner Frühpensionierung vor etwas über vier Jahren in dem Haus. Der einstige Schulleiter aus Emden zog hierher, weil ein Freund ihm von einer freien Wohnung berichtete. Er zahlt über zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. «Für meine schön sanierte Wohnung fand ich das noch in Ordnung», berichtet er. Auch wenn er in Emden für ein neugebautes Haus nicht mehr zahlen musste. Andere Mieter, die seit Jahrzehnten im Haus leben, zahlen kaum fünf Euro kalt pro Quadratmeter. «Dafür gibt es dort zum Teil noch Kachelöfen», so Multhaupt. Um diese Mieter macht er sich mehr Sorgen, auch wenn er selbst auch nicht unendlich viel zahlen kann. Die Hausgemeinschaft hat vor zwei Wochen einen Brief an die Eigentümerin geschrieben, in dem sie an deren soziales Gewissen appelliert und vorschlägt, die verbleibenden 75 Prozent über das Mietshäusersyndikat zu kaufen. Bisher haben sie noch keine Antwort erhalten.

Das Problem für den Bezirk Neukölln: Wenn er das Vorkaufsrecht für die 25 Prozent Hauseigentum ausschlägt, kann er beim Verkauf des Restes nicht mehr intervenieren. «Als Bezirk sind wir zunehmend mit vertraglichen Konstruktionen konfrontiert, die uns offenbar die Ausübung des Vorkaufsrechts erschweren sollen», sagt Stadtentwicklungsstadtrat Biedermann. «Da ist es wichtig, dass Berlin klar zeigt: Am Milieuschutz vorbeimogeln is nich! Ich erwarte, dass daran alle zusammen arbeiten», so der Politiker weiter. …

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Verdrängung Wo im Milieuschutzgebiet Gefahren für Mieter lauern

In den Berliner Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung besonders geschützt werden – zum Beispiel dadurch, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert wird. Doch das bundesweite Mietrecht hält für findige Geschäftemacher eine Hintertür offen: Wenn sich Hauseigentümer verpflichten, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur den Mietern zum Kauf anzubieten, ist ihnen die Umwandlung zu genehmigen. In der Praxis führt dies dazu, dass Mietwohnungen selbst in Milieuschutzgebieten tausendfach in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Damit soll es bald vorbei sein, wenn es nach dem Berliner Senat geht. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hat für die Bauministerkonferenz an diesem Freitag einen Antrag eingebracht, in dem empfohlen wird, die Ausnahme aus dem Baugesetzbuch zu streichen. „Mit dem Antrag an die Bauministerkonferenz will das Land Berlin die anderen Bundesländer und den Bund dafür sensibilisieren, dass diese Gesetzesänderung des Baugesetzbuches notwendig ist, um soziale Erhaltungsziele in Milieuschutzgebieten erreichen zu können“, sagt Lompscher. „Berliner Erfahrungen zeigen, dass 95 Prozent aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten auf diese Ausnahme zurückzuführen sind.“ So wurden in Berlin zwischen dem 14. März 2015 und dem 30. Juni 2018 aufgrund der Regelung Umwandlungen von 9 845 Wohnungen genehmigt. Aber nur 25 Wohnungen wurden in dem Zeitraum an Mieter verkauft.

Kündigung droht auch im Milieuschutzgebiet

Das Problem: Nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist kann der Eigentümer eine umgewandelte Wohnung im Milieuschutzgebiet normal verkaufen. Dann gilt dort sogar nur noch ein fünfjähriger Kündigungsschutz, während die Mieter in den anderen Gebieten der Stadt zehn Jahre geschützt sind. Das könnte fatale Folgen für die Mieter in Milieuschutzgebieten haben. Wer hier nach Ablauf der sieben Jahre kauft, muss nur noch fünf Jahre mit der Eigenbedarfskündigung warten. Damit liegt nahe, wie sich Käufer entscheiden werden, die in einigen Jahren vor der Wahl stehen, wo sie sich eine Eigentumswohnung kaufen: sie werden im Zweifel lieber im Milieuschutzgebiet eine Wohnung erwerben. Denn dort können sie selbst schneller einziehen. Der Druck auf die Mieter wird damit noch größer.

Die Kündigungsregelung zeigt: Die Ausweisung von immer mehr Milieuschutzgebieten ist durchaus zweischneidig. Zwar können etwa aufwendige Modernisierungen, die zu hohen Mietsteigerungen führen, untersagt werden, doch die Möglichkeit, den Mietern sieben Jahre nach der Umwandlung schneller zu kündigen, wiegt schwer. So wichtig eine Abschaffung der Ausnahme-Regelung ist, so notwendig ist eine Angleichung bei den Kündigungsfristen.

Ob der Antrag Berlins in der Bauministerkonferenz angenommen wird, ist offen. Der Senat hatte bereits im Januar vergangenen Jahres einen entsprechenden Vorstoß im Bundesrat unternommen, war damals aber gescheitert. Mittlerweile hat sich die Ausgangslage jedoch geändert. So wurde als Ergebnis des Wohngipfels der Bundesregierung festgehalten, dass Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen beschränkt werden sollen. Der Deutsche Städtetag sieht in der Hintertür für Umwandlungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls ein Problem. So schreibt Hauptreferentin Eva Maria Niemeyer an die Berliner Linken-Abgeordnete Gaby Gottwald, dass die erwünschte „dämpfende Wirkung“ auf das Umwandlungsgeschehen durch die jetzige Ausnahme-Regelung „konterkariert“ werde.

Berliner Mieterverein begrüßt den Vorstoß

Zwar werden aktuell schnelle Verkäufe verhindert, aber mit möglichen Verdrängungsprozessen ist dann in der Zukunft zu rechnen“, heißt es in dem Schreiben. In der überwiegenden Zahl der Fälle erfolge die Umwandlung wohl „nicht mit dem Ziel, einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen, da die Kaufpreise von diesen vermutlich ohnehin nicht bezahlt werden könnten.“ Gottwald hatte den Städtetag um Unterstützung dabei gebeten, die Ausnahme-Regelung abzuschaffen. Der Städtetag kündigt an, das Thema auf den Herbstsitzungen seiner Gremien zu beraten und sich dann zu positionieren. …

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