Presseschau Landespolitik – big-berlin.land

20 Jahre „Geschütztes Marktsegment“ in Berlin

Vor knapp zwei Jahrzehnten rief der Berliner Senat das „Geschützte Marktsegment“ ins Leben. Dieses wohnungspolitische Instrument soll Menschen in prekären Lebensverhältnissen den Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtern. Doch die mit dem „Geschützten Marktsegment“ verbundenen Ziele wurden zu keinem Zeitpunkt erreicht.

Der Kontrast könnte nicht größer sein. Im größten Hotel Europas mit Konferenz- und Entertainmentcenter steigen Prominente ab und finden Parteitage statt. In unmittelbarer Nähe gibt es Häuser mit bis zu 18 Stockwerken, die zu den Großtafelbauten zählen, dem westlichen Pendant der DDR-Plattenbauten. Die Rede ist von der Sonnenallee im Bezirk Neukölln. Viele, die hier leben, stehen nicht auf der Sonnenseite des Lebens. Dazu gehört auch Helmut Schrön*, der seit sieben Jahren, als ihm die Wohnung zugewiesen wurde, mit seinem Sohn eine Parterre-Wohnung in der Dieselstraße bewohnt. Helmut Schrön wohnt hier, weil er zu jenen Personen gehört, die sich aufgrund von Arbeitslosigkeit und Verschuldung nicht selbst auf dem Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen können, wie es im Amtsdeutsch heißt. Für diese schuf der Berliner Senat vor 20 Jahren das „Geschützte Marktsegment“.

Das wohnungspolitische Instrument „Geschütztes Marktsegment“ soll Menschen in schwierigen Lebenslagen Hilfestellung bieten und hat seinen Vorläufer in den 80er Jahren. Seinerzeit hatte die Stadt Wohnungen, an denen es kommunale Besetzungsrechte für Dringlichkeitsfälle besaß, den landeseigenen Wohnungsunternehmen zur eigenverantwortlichen Belegung überlassen. Nachdem sich die öffentliche Hand infolge der einsetzenden Wohnungsnot Ende der 80er Jahre nicht mehr in der Lage sah, hinreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen, kam es zum Abschluss eines Kooperationsvertrags mit den städtischen Wohnungsgesellschaften. Zwar stellte das Land in dem Vertrag die Besetzungsrechtswohnungen weiterhin frei, verlangte im Gegenzug jedoch die Unterbringung von jährlich 3.500 Dringlichkeitsfällen in den Beständen der Wohnungsunternehmen. In diesen als „Feuerwehrfonds“ bezeichneten Wohnungspool gingen 1991 auch im Ostteil der Stadt gelegene Wohnungen ein. Im Jahr 1993 trat schließlich der Kooperationsvertrag „Geschütztes Marktsegment“ zwischen Wohnungsgesellschaften, den Bezirksämtern und dem Landesamt für Gesundheit und Soziales in Kraft. Letzteres koordiniert die Vermittlung der Wohnungen.

Wohnraumvergabe an Bedingungen geknüpft

Die Zuweisung einer Wohnung ist an Bedingungen geknüpft. Bei der Zielgruppe wird zwischen sogenannten A- und B-Berechtigten differenziert. Demnach sind vorrangig Personen zugangsberechtigt, die sich aufgrund ihrer Verschuldungssituation nicht ohne Hilfe mit Wohnraum versorgen können, für die sämtliche sozialhilferechtliche Möglichkeiten zum Erhalt des bestehenden Mietverhältnisses erfolglos ausgeschöpft wurden, deren Aufenthalt in einer betreuenden Einrichtung der Wohnungslosenhilfe oder in einer Haftanstalt beendet werden kann und denen eine Entlassung in die Wohnungslosigkeit unmittelbar bevorsteht. Nachrangig behandelt werden Menschen, die in Notunterkünfte eingewiesen wurden – beziehungsweise einen Unterbringungsanspruch haben – und die mindestens 1 Jahr lang ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Berlin haben. „Die Wohnungsvergabe folgt dem Grundsatz des Vorrangs der Vermeidung von Wohnungslosigkeit vor der Beseitigung bestehender Wohnungslosigkeit“, heißt es in § 2 des Kooperationsvertrags. Zudem erfolge die Wohnungsvergabe „nur an Personen und Haushalte, die zu einer eigenständigen und eigenverantwortlichen Lebens- und Haushaltsführung in einem Wohnhaus fähig sind und die im Einzelfall eine entsprechende begleitende persönliche Hilfe erhalten und für die eine positive sozialpädagogische Prognose erstellt und aktenkundig gemacht wurde“. Die Wohnungsunternehmen haben das Recht, die von der zuständigen Koordinierungsstelle beim Landesamt für Gesundheit und Soziales vermittelten Marktsegment-Berechtigten abzulehnen.

Umfang und Qualität weit hinter Erwartungen zurück

allem im Umfang sind Senat und Wohnungsunternehmen weit hinter den angekündigten Zielen zurückgeblieben. Der Kooperationsvertrag verpflichtete die Unternehmen, zunächst pro Jahr 2.000 Wohnungen, später 1.350 zur Verfügung zu stellen, davon 1.100 Wohnungen an 1-Personen-Haushalte. Mittlerweile liegt die Zahl bei 1.376. Bei Bedarf können die Wohnungsunternehmen allerdings verlangen, ihren Anteil zu verringern und neu zu vereinbaren. Zu keinem Zeitpunkt seit 1993 ist die vereinbarte Zahl von den Wohnungsgesellschaften erfüllt worden. Wurde das Kontingent in den ersten drei Jahren noch zu rund 80% bedient, sank die Quote anschließend immer weiter. Der Tiefpunkt war das Jahr 2006 mit nur 677 vermittelten Wohnungen. Selbst als der Mangel an preisgünstigem Wohnraum immer größer wurde und die Nachfrage von Berechtigten aus dem Geschützten Marktsegments stieg, reagierte die Politik nicht. Als aktuellen Stand nennt das Landesamt für Gesundheit und Soziales eine Erfüllungsquote von gerade einmal 74% im Jahr 2011. Insbesondere bei den 1-Personen-Haushalten werden die vereinbarten Quoten deutlich unterschritten.

Kritisiert wurde diese Praxis bereits im Rahmen einer Studie des Darmstädter Instituts Wohnen und Umwelt. „Die Nichterfüllung des Kontingents wiegt umso schwerer, als die vereinbarten Kontingente gemessen am Bedarf von vornherein als zu niedrig angesehen werden müssen. Das zu niedrig angesetzte und zudem nicht erfüllte Kontingent führt dazu, dass die Zielgruppen des ‚Geschützten Marktsegments’ letztlich stärker außerhalb des Programms mit Wohnraum versorgt werden müssen. Was die Bedeutung dieses wohnungspolitischen Instruments entscheidend schwächt.“ So lautet das Fazit der Studie mit dem Titel „Geschütztes Marktsegment in Berlin – Konzeption, Umsetzung, Ergebnisse und Erfahrungen“ aus dem Jahr 2005.

Auch die regionale Verteilung blieb weit hinter den Erwartungen zurück. „Die Wohnungsunternehmen erklären ihre Bereitschaft, im Rahmen ihrer Möglichkeiten eine Konzentration des Wohnungsangebots auf bestimmte Bezirke zu vermeiden und dazu die in allen Bezirken vorhandenen Wohnungsbestände angemessen einzubeziehen“, heißt es im Kooperationsvertrag. Die Mitarbeiter/innen freier Träger berichten jedoch, dass die Unternehmen in der Regel Objekte in unattraktiven Lagen, sozial belasteten Quartieren sowie in Plattenbauten in den Ostbezirken zur Verfügung stellen. Zudem böten die Wohnungsunternehmen nach wie vor Wohnraum an, der auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nur schwer vermittelbar ist. Dazu gehörten Parterre-Wohnungen sowie dunkle Hinterhaus-Wohnungen und nichtsanierte Objekte.

Aufstockung des Angebots an den Bedarf steht aus

Auch die Landesarmutskonferenz Berlin charakterisiert in einer Bilanz die Umsetzung des Marktsegment-Programms als weitgehend wirkungslos. Mit der negativen Einkommensentwicklung in der Hauptstadt und dem Inkrafttreten der Arbeitsmarktreformen, insbesondere von Hartz IV, habe sich die Zahl der konkurrierenden Gruppen um das wichtigste Kontingent des „Geschützten Marktsegments“, nämlich die Kleinstwohnungen, spürbar verschärft, heißt es in einer Stellungnahme. Aufgrund der allgemeinen Mietsteigerungen und des Wegfalls der Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau und der Energiekostenentwicklung liege das Mietniveau „der infrage kommenden Wohnungen inzwischen an oder bereits oberhalb der maximal zulässigen Miethöhen für ALG-II-Beziehende.“ Weil der Bedarf nach preisgünstigem Wohnraum gleichzeitig weiter steigt, fordert die Landesarmutskonferenz eine Aufstockung des bisherigen Wohnungspools. „Die Zahl der Wohnungsnotfälle wächst mit der zunehmenden Verknappung auf dem Wohnungsmarkt dramatisch. Aus nahezu allen Berliner Bezirken wird ein wesentlich erhöhter Bedarf an Marktsegment-Wohnungen gemeldet. Um das Kontingent ausbauen zu können, sollte der Senat sich aktiv bemühen, weitere Wohnungsunternehmen zur Zusammenarbeit zu gewinnen.“

Quelle: MieterEcho 359 / April 2013

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Leerstand in Friedenau: Warum das Geisterhaus weiter verfällt

„Es passiert nichts außer dem Organisieren von Ausreden“, klagte Axel Seltz (SPD) in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) vor zwei Wochen. Es ging um das Haus an der Ecke Odenwald-/Stubenrauchstraße in Friedenau, das seit 20 Jahren leer steht, und um den Treuhänderpassus im novellierten Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG). Dieser sollte es dem Bezirk theoretisch ermöglichen, mit dem Einsetzen einer Treuhänderschaft das Haus vor dem weiteren Verfall zu bewahren. Die Nachbarschaftsinitiative Friedenau setzt sich dafür mit allen Kräften ein und traf in dem Zusammenhang sogar schon Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke).

Noch stehen viele Hürden vor der Initiative und dem Bezirk, bevor in dem Haus irgendwann wieder Menschen wohnen können oder gar ein Café und ein Nachbarschaftstreff entstehen, wie sich das die Initiative vorstellt. Zumal es für den Treuhänderpassus noch keine Ausführungsvorschrift für die Bezirke gibt, d.h. diese vom Senat noch keine Anweisung dafür haben, wie das Gesetz umgesetzt werden soll. Die Vorschrift soll am 22. November bei der Sitzung des Rats der Bürgermeister*innen vorgelegt werden. Die übrigen rechtlichen Mittel würden konsequent angewendet, sagt Bezirksstadtrat Jörn Oltmann (Grüne). Die Zweckentfremdungsstelle habe schon „mehrere hohe Geldbußen“ gegen die Eigentümerin verhängt, was bewirkte, dass diese sich gesprächsbereiter zeigte und so einige sicherheitsbedingten Arbeiten am Haus durchgeführt werden konnten.

Aktuell wird vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) verhandelt, ob das Haus in der Odenwaldstraße überhaupt unter das ZwVbG fällt. Denn es steht schon länger leer, als dass dieses Gesetz gilt (1. Mai 2014). Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg entschied 2017, dass die rückwirkende Anwendung verfassungswidrig ist und hat die Frage dem BVerfG vorgelegt.

Schließlich hätte der Bezirk die Möglichkeit, nach dem Instandsetzungsgebot die Behebung von Mängeln am Haus anzuordnen, wenn diese die Nutzung des Hauses beeinträchtigen. Das ist der Fall, wie diese Liste zeigt. Der „dringende Wohnbedarf“ in der Stadt sollte als Grund ausreichen, dass der Bezirk das Haus wieder herrichten müsste. Die Kosten würde dann der Bezirk übernehmen, wenn die Instandsetzung der Eigentümerin „nicht zumutbar“ wäre, z.B. wegen Alter oder Krankheit. …

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Neuer Angriff auf Vorkaufsrecht: Investoren wollen Neukölln austricksen, indem sie nur ein Viertel eines Hauses kaufen

Schock für die Mieter des Neuköllner Eckhauses Schillerpromenade 14 und Allerstraße 15: Ihr Haus mit rund 40 Wohnungen soll an eine Investorengemeinschaft gehen, allerdings nur zu 25 Prozent.

Dabei geht es weder um einen sogenannten Share Deal, bei dem formal nur Anteile einer Gesellschaft verkauft werden, noch darum, dass das Haus bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und eben jede vierte dieser Wohnungen den Besitzer wechselt. Beides Fälle, in denen das bezirkliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten sowieso nicht greifen würde.

In diesem Fall formierte sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die eben zu drei Vierteln weiter der bisherigen Hauseigentümerin gehört und zu einem Viertel den neuen Investoren. Der zuständige Neuköllner Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Jochen Biedermann (Grüne) kann prinzipiell auch das Vorkaufsrecht ausüben, doch bisher hat er noch niemanden gefunden, der den Anteil von 25 Prozent kaufen wollen würde.

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land erklärt auf nd-Anfrage, sie halte eine Minderheitsbeteiligung im Rahmen einer GbR «für nicht geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu verfolgen». In dieser Position müsste sie ansonsten «jede Mieterhöhungsentscheidung, jede Modernisierung und jede Aufteilung in Wohneigentum mittragen», erklärt eine Sprecherin. Das Landesunternehmen «könnte den Mehrheitsgesellschafter auch mit der Minderheitsbeteiligung nicht von einer Veräußerung seiner 75 Prozent an Dritte abhalten», heißt es weiter. Außerdem würde durch die Zahlung des Kaufpreises durch die Wohnungsbaugesellschaft, «überdies die Kapitalbasis für Modernisierungsinvestitionen beim verbleibenden Gesellschafter womöglich erst geschaffen».

Zu den Käufern in dem trickreichen Deal gehört nach nd-Informationen der umtriebige Unternehmer Matthias Rumpelhardt. Er ist unter anderem Aufsichtsratsmitglied des aktiennotierten Unternehmens RIB Software SE. Äußern möchte er sich zu dem Kauf nicht. «Dazu nehme ich überhaupt keine Stellung, da sie offensichtlich im Besitz einer Information sind, die sie überhaupt nicht haben können», erklärt er auf telefonische Anfrage von «nd».

«Gier macht erfinderisch», kommentiert die LINKEN-Abgeordnete Gaby Gottwald. «Dies ist ganz offensichtlich ein Modell, um den Staat auszutricksen und das Vorkaufsrecht faktisch auszuhebeln», so Gottwald.

«Das Haus war seit dessen Bau vor über 100 Jahren in Familienbesitz», sagt Mieter Marc Multhaupt. «Und bisher kannten wir die Vermieterin als sehr sozial agierende Frau», erklärt er. Doch seit einem halben Jahr, nachdem die Hausverwaltung wechselte, weht ein anderer Wind. Nachdem zum Teil über viele Jahre die Miete überhaupt nicht erhöht worden ist, flatterten vielen Bewohnern auf einmal Erhöhungen um die maximal zulässigen 15 Prozent ins Haus.

Multhaupt lebt erst seit seiner Frühpensionierung vor etwas über vier Jahren in dem Haus. Der einstige Schulleiter aus Emden zog hierher, weil ein Freund ihm von einer freien Wohnung berichtete. Er zahlt über zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. «Für meine schön sanierte Wohnung fand ich das noch in Ordnung», berichtet er. Auch wenn er in Emden für ein neugebautes Haus nicht mehr zahlen musste. Andere Mieter, die seit Jahrzehnten im Haus leben, zahlen kaum fünf Euro kalt pro Quadratmeter. «Dafür gibt es dort zum Teil noch Kachelöfen», so Multhaupt. Um diese Mieter macht er sich mehr Sorgen, auch wenn er selbst auch nicht unendlich viel zahlen kann. Die Hausgemeinschaft hat vor zwei Wochen einen Brief an die Eigentümerin geschrieben, in dem sie an deren soziales Gewissen appelliert und vorschlägt, die verbleibenden 75 Prozent über das Mietshäusersyndikat zu kaufen. Bisher haben sie noch keine Antwort erhalten.

Das Problem für den Bezirk Neukölln: Wenn er das Vorkaufsrecht für die 25 Prozent Hauseigentum ausschlägt, kann er beim Verkauf des Restes nicht mehr intervenieren. «Als Bezirk sind wir zunehmend mit vertraglichen Konstruktionen konfrontiert, die uns offenbar die Ausübung des Vorkaufsrechts erschweren sollen», sagt Stadtentwicklungsstadtrat Biedermann. «Da ist es wichtig, dass Berlin klar zeigt: Am Milieuschutz vorbeimogeln is nich! Ich erwarte, dass daran alle zusammen arbeiten», so der Politiker weiter. …

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Verdrängung Wo im Milieuschutzgebiet Gefahren für Mieter lauern

In den Berliner Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung besonders geschützt werden – zum Beispiel dadurch, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert wird. Doch das bundesweite Mietrecht hält für findige Geschäftemacher eine Hintertür offen: Wenn sich Hauseigentümer verpflichten, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur den Mietern zum Kauf anzubieten, ist ihnen die Umwandlung zu genehmigen. In der Praxis führt dies dazu, dass Mietwohnungen selbst in Milieuschutzgebieten tausendfach in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Damit soll es bald vorbei sein, wenn es nach dem Berliner Senat geht. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hat für die Bauministerkonferenz an diesem Freitag einen Antrag eingebracht, in dem empfohlen wird, die Ausnahme aus dem Baugesetzbuch zu streichen. „Mit dem Antrag an die Bauministerkonferenz will das Land Berlin die anderen Bundesländer und den Bund dafür sensibilisieren, dass diese Gesetzesänderung des Baugesetzbuches notwendig ist, um soziale Erhaltungsziele in Milieuschutzgebieten erreichen zu können“, sagt Lompscher. „Berliner Erfahrungen zeigen, dass 95 Prozent aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten auf diese Ausnahme zurückzuführen sind.“ So wurden in Berlin zwischen dem 14. März 2015 und dem 30. Juni 2018 aufgrund der Regelung Umwandlungen von 9 845 Wohnungen genehmigt. Aber nur 25 Wohnungen wurden in dem Zeitraum an Mieter verkauft.

Kündigung droht auch im Milieuschutzgebiet

Das Problem: Nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist kann der Eigentümer eine umgewandelte Wohnung im Milieuschutzgebiet normal verkaufen. Dann gilt dort sogar nur noch ein fünfjähriger Kündigungsschutz, während die Mieter in den anderen Gebieten der Stadt zehn Jahre geschützt sind. Das könnte fatale Folgen für die Mieter in Milieuschutzgebieten haben. Wer hier nach Ablauf der sieben Jahre kauft, muss nur noch fünf Jahre mit der Eigenbedarfskündigung warten. Damit liegt nahe, wie sich Käufer entscheiden werden, die in einigen Jahren vor der Wahl stehen, wo sie sich eine Eigentumswohnung kaufen: sie werden im Zweifel lieber im Milieuschutzgebiet eine Wohnung erwerben. Denn dort können sie selbst schneller einziehen. Der Druck auf die Mieter wird damit noch größer.

Die Kündigungsregelung zeigt: Die Ausweisung von immer mehr Milieuschutzgebieten ist durchaus zweischneidig. Zwar können etwa aufwendige Modernisierungen, die zu hohen Mietsteigerungen führen, untersagt werden, doch die Möglichkeit, den Mietern sieben Jahre nach der Umwandlung schneller zu kündigen, wiegt schwer. So wichtig eine Abschaffung der Ausnahme-Regelung ist, so notwendig ist eine Angleichung bei den Kündigungsfristen.

Ob der Antrag Berlins in der Bauministerkonferenz angenommen wird, ist offen. Der Senat hatte bereits im Januar vergangenen Jahres einen entsprechenden Vorstoß im Bundesrat unternommen, war damals aber gescheitert. Mittlerweile hat sich die Ausgangslage jedoch geändert. So wurde als Ergebnis des Wohngipfels der Bundesregierung festgehalten, dass Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen beschränkt werden sollen. Der Deutsche Städtetag sieht in der Hintertür für Umwandlungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls ein Problem. So schreibt Hauptreferentin Eva Maria Niemeyer an die Berliner Linken-Abgeordnete Gaby Gottwald, dass die erwünschte „dämpfende Wirkung“ auf das Umwandlungsgeschehen durch die jetzige Ausnahme-Regelung „konterkariert“ werde.

Berliner Mieterverein begrüßt den Vorstoß

Zwar werden aktuell schnelle Verkäufe verhindert, aber mit möglichen Verdrängungsprozessen ist dann in der Zukunft zu rechnen“, heißt es in dem Schreiben. In der überwiegenden Zahl der Fälle erfolge die Umwandlung wohl „nicht mit dem Ziel, einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen, da die Kaufpreise von diesen vermutlich ohnehin nicht bezahlt werden könnten.“ Gottwald hatte den Städtetag um Unterstützung dabei gebeten, die Ausnahme-Regelung abzuschaffen. Der Städtetag kündigt an, das Thema auf den Herbstsitzungen seiner Gremien zu beraten und sich dann zu positionieren. …

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Radikaler Widerstand verändert die Politik Über Besetzungen und Enteignungskampagnen

Die stadtpolitischen Aktionen in Berlin sind oft bunt und kreativ. An diesem Freitag beispielsweise wollten Mieteraktivisten mit einer »Eisparade« durch Kreuzberg ziehen. »Mieterprotest wird am besten kalt serviert«, heißt es in einem Protestaufruf. Der Hintergrund ist allerdings ernst: Dem Eismann Mauro Luongo wurde vor Kurzem von einem internationalen Investor aus Dänemark gekündigt. Luongo hat ein Lager in der Lausitzer Straße 10/11. In diesem Gebäudekomplex leben Mieter, Künstler und auch einige wichtige linke Initiativen haben hier ihren Standort. Die Kündigung des Eismanns steht exemplarisch für die Verdrängung aus dem Kiez. Große Konzerne, Pensionsfonds, Aktiengesellschaften kündigen und vermieten neu, was das Zeug hält, um ihre Profitinteressen zu verfolgen. Der als Gentrifizierung bekannte Verdrängungsprozess geht unvermindert weiter.

Dass sich diese Entwicklung mit bunten Paraden und Lärmdemonstrationen aufhalten lässt, glaubt indes kaum noch jemand. Vielmehr ist in den vergangenen Monaten eine Radikalisierung der stadtpolitischen Bewegung zu beobachten. Mit der Kampagne besetzen etwa haben Aktivisten erfolgreich auf den Leerstand in der Hauptstadt aufmerksam gemacht. Gleichzeitig ist es ihnen gelungen, eine Debatte über die sogenannte Berliner Linie loszutreten, nach der Neubesetzungen nicht mehr automatisch innerhalb von 24 Stunden von der Polizei geräumt werden. Die Besetzung von leerstehendem Wohnraum genießt eine Akzeptanz weit über die linksradikale Szene hinaus.

Ähnlich radikal hat sich der Widerstand gegen die Ansiedlung des Campus von Google positioniert. Und nicht zuletzt die Besetzung und die Dauerkritik der Anwohnerinitiativen dürften das Einlenken des Internetkonzerns, statt des Campus’ lieber soziale Organisationen in das Umspannwerk einziehen zu lassen, forciert haben. Doch nicht nur mit Besetzungen wurde in den vergangenen Monaten der politische Druck erhöht. Als neuestes Instrument gegen den Mietenwahnsinn legen Aktivisten jetzt eine Enteignungskampagne auf. Die ursprünglich auf die Deutsche Wohnen zielende Kampagne wird auf weitere Wohnungsunternehmen ausgeweitet. Um die Sozialisierungsforderung zu untermauern, wird dafür ein Volksbegehren eingeleitet. Damit wird auch der einst abgeblasene Mietenvolksentscheid auf neue Art und Weise reaktiviert. Da es diesmal keinen Gesetzentwurf beinhaltet wird die rechtliche Prüfung kein Problem sein. So oder so ist die Forderung nach Enteignungen sicher gut geeignet, dem stadtpolitischen Widerstand noch mehr Schwung zu verleihen. …

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Radikaler Widerstand verändert die Politik Über Besetzungen und Enteignungskampagnen

Die stadtpolitischen Aktionen in Berlin sind oft bunt und kreativ. An diesem Freitag beispielsweise wollten Mieteraktivisten mit einer »Eisparade« durch Kreuzberg ziehen. »Mieterprotest wird am besten kalt serviert«, heißt es in einem Protestaufruf. Der Hintergrund ist allerdings ernst: Dem Eismann Mauro Luongo wurde vor Kurzem von einem internationalen Investor aus Dänemark gekündigt. Luongo hat ein Lager in der Lausitzer Straße 10/11. In diesem Gebäudekomplex leben Mieter, Künstler und auch einige wichtige linke Initiativen haben hier ihren Standort. Die Kündigung des Eismanns steht exemplarisch für die Verdrängung aus dem Kiez. Große Konzerne, Pensionsfonds, Aktiengesellschaften kündigen und vermieten neu, was das Zeug hält, um ihre Profitinteressen zu verfolgen. Der als Gentrifizierung bekannte Verdrängungsprozess geht unvermindert weiter.

Dass sich diese Entwicklung mit bunten Paraden und Lärmdemonstrationen aufhalten lässt, glaubt indes kaum noch jemand. Vielmehr ist in den vergangenen Monaten eine Radikalisierung der stadtpolitischen Bewegung zu beobachten. Mit der Kampagne besetzen etwa haben Aktivisten erfolgreich auf den Leerstand in der Hauptstadt aufmerksam gemacht. Gleichzeitig ist es ihnen gelungen, eine Debatte über die sogenannte Berliner Linie loszutreten, nach der Neubesetzungen nicht mehr automatisch innerhalb von 24 Stunden von der Polizei geräumt werden. Die Besetzung von leerstehendem Wohnraum genießt eine Akzeptanz weit über die linksradikale Szene hinaus.

Ähnlich radikal hat sich der Widerstand gegen die Ansiedlung des Campus von Google positioniert. Und nicht zuletzt die Besetzung und die Dauerkritik der Anwohnerinitiativen dürften das Einlenken des Internetkonzerns, statt des Campus’ lieber soziale Organisationen in das Umspannwerk einziehen zu lassen, forciert haben. Doch nicht nur mit Besetzungen wurde in den vergangenen Monaten der politische Druck erhöht. Als neuestes Instrument gegen den Mietenwahnsinn legen Aktivisten jetzt eine Enteignungskampagne auf. Die ursprünglich auf die Deutsche Wohnen zielende Kampagne wird auf weitere Wohnungsunternehmen ausgeweitet. Um die Sozialisierungsforderung zu untermauern, wird dafür ein Volksbegehren eingeleitet. Damit wird auch der einst abgeblasene Mietenvolksentscheid auf neue Art und Weise reaktiviert. Da es diesmal keinen Gesetzentwurf beinhaltet wird die rechtliche Prüfung kein Problem sein. So oder so ist die Forderung nach Enteignungen sicher gut geeignet, dem stadtpolitischen Widerstand noch mehr Schwung zu verleihen. …

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Gentrifizierung in Berlin: Die Lause geht in die zweite Runde

Erneut droht dem linken Häuserkomplex „Lause“ in Kreuzberg die Verdrängung: Am Freitag wird dagegen mobil gemacht.

Lange war es ruhig um die sogenannte Lause. Nun eskaliert die Lage um den Kreuzberger Häuserkomplex in der Lausitzer Straße 10 und 11 erneut – wo neben linken Gruppen wie das Internetfernsehen Leftvision, die Initiative Schwarze Menschen in Deutschland oder das Peng-Kollektiv, langjährige MieterInnen, Gewerbetreibende und künstlerische Projekte beherbergt sind. Es flattern wieder Kündigungen.

Dabei gab die Lause Anlass zur Hoffnung, Erfolgsgeschichte für die Berliner Mietenbewegung zu schreiben: Ein Verkauf konnte bereits Anfang 2017 gestoppt werden, nachdem die MieterInnen mithilfe der Öffentlichkeit, Nachbarschaft und Politik Protest organisiert und ein Gespräch mit dem Eigentümer, dem dänischen Immobilienkonzern Taekker erzwungen hatten. Überraschend kündigte dieser daraufhin an, vom geplanten Verkauf abzusehen und gemeinsam mit den MieterInnen eine „langfristige Lösung“ suchen zu wollen.

Doch der Eigentümer schaltet nun auf Durchzug: Er beendet die Gespräche – seit Anfang September stecken erneut Kündigungen in die Briefkästen der Lause. „Alle Projekte sind akut bedroht“, sagt Veronika Wolter von der Initiative „Lause Bleibt“, der Verdacht dränge sich auf, dass nie ernsthaft verhandelt werden sollte.

Dabei wurde, um einen Gesamtmietvertrag verhandeln zu können, extra der Verein „Lause lebt e. V.“ gegründet – auch auf Wunsch Taekkers hin. Der Verein machte Angebote an Taekker, wie den Häuserkomplex mit Mitteln der Stadt zu kaufen oder via eines Genossenschaftsmodells zu pachten; ein entsprechendes Nutzungskonzept steht online.

Einige MieterInnen haben jetzt „neue Verträge mit bis zu 80 Prozent höheren Mieten angeboten bekommen, andere sollen gleich verschwinden“, verkündet die Lause per Facebook. So, wie der Eisverkäufer Mauro Luongo, der seit 18 Jahren einen der Kellerräume für seine Eismaschine nutzt: Schon zu Ende Oktober soll er gehen.

Wie erwartet, nimmt die Lause das nicht einfach hin. …

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Kein Geld und keine Kompetenzen – Vom Mietenvolksentscheid zur AöR

Die Anstalt öffentlichen Rechts für die Berliner Wohnraumversorgung ist wenig mehr als eine wohnungspolitische Spielwiese

Von Rainer Balcerowiak

Am 10. März 2015 stellte die Initiative Mietenvolksentscheid ihr Projekt vor. Mit einem Plebiszit sollte eine neue Ära der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin eingeleitet werden. Eines der Anliegen war die Umwandlung der sechs kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in Anstalten öffentlichen Rechts (AöR), die „gemeinwohlorientiert und ohne Gewinnausschüttung“ operieren sollten. Ein vergleichsweise üppig ausgestatteter Wohnraumfonds sollte zudem dafür sorgen, dass die Gesellschaften, aber auch private Bauherren, dauerhaft preisgünstigen Wohnraum schaffen. Bei den Gesellschaften sollten zudem die Mitbestimmungsrechte der Mieter/innen deutlich ausgebaut werden.

Binnen drei Monaten sammelt die Initiative in der ersten Stufe über 40.000 gültige Unterschriften für das Volksbegehren, mehr als doppelt so viel wie nötig. Der Senat machte daraufhin schnell klar, dass er den vorgelegten Gesetzentwurf für „unbezahlbar“ und in einigen Punkten auch für verfassungswidrig hält. Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) beschwor unter anderem den drohenden Kollaps der Verkehrsbetriebe, das Ende der Kulturförderung und des Ausbaus der Kinderbetreuung für den Fall der Übernahme des Volksbegehrens und bot Gespräche an.

Es folgte die Zeit der nichtöffentlichen Kungelrunden zwischen den Sprecher/innen der Initiative und dem Senat. Heraus kam dabei das Berliner Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG), welches am 1. Januar 2016 in Kraft trat. Die Initiative sah mit diesem Gesetz wesentliche Teile ihrer Forderungen als erfüllt an und zog das Volksbegehren zurück.

Das Gesetze beinhaltet unter anderem die Schaffung einer Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) zur Wohnraumversorgung. Mit der ursprünglichen Intention des Volksbegehrens – der Überführung der Wohnungsbaugesellschaften in gemeinwohlorientierte Trägerschaft – hat dieses neue Gremium allerdings nichts zu tun. Die AöR ist weder rechtsfähig noch verfügt sie über einen eigenen Etat.

Die Aufgabe der Anstalt besteht laut Senatsverwaltung darin, „die unternehmenspolitischen Leitlinien bezüglich der Wahrnehmung des Versorgungs- und Wohnungsmarktauftrages der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zu entwickeln, zu prüfen und fortzuschreiben.“ Ferner hat die AöR „eine Kontrollaufgabe bezüglich der Veräußerung von Unternehmensanteilen“ und sie soll den oben genannten Auftrag „konkretisieren und Vorschläge entwickeln, wie die Unternehmen diesen Auftrag erfüllen sollen (…). Die Einrichtung berät die landeseigenen Wohnungsunternehmen und erarbeitet Anregungen und Vorschläge für den Senat. Die zu formulierenden politischen Leitlinien sollen neben der Umsetzung des wohnungspolitischen Auftrags der Unternehmen auch ggf. deren Unternehmensstruktur und ausgewählte Bereiche der Unternehmensführung betreffen.“ Man könnte es auch in einem Satz zusammenfassen: Die AöR kann zu allen möglichen Themen ihren Senf dazugeben, zu entscheiden hat sie aber nichts.

Gremien gibts reichlich

Dennoch weist die Institution ein beeindruckendes Organigramm auf. Es gibt eine Trägerversammlung, die aus dem Senator für Finanzen, Matthias Kollatz-Ahnen (SPD), und der Senatorin für Stadtentwicklung, Katrin Lompscher (Die Linke), besteht. Diese beiden benennen den Vorstand. Berufen wurden mit Jan Kuhnert einer der Sprecher der Initiative Mietenvolksentscheid und Philipp Mühlberg als Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Weitere Organe sind der mehrheitlich mit Senatsvertretern besetzte 15-köpfige Verwaltungsrat und der aus derzeit 19 Mitgliedern bestehende Fachbeirat. In letzterem sitzen mit Rouzbeh Taheri und Melanie Dyck zwei weitere prominente Protagonist/innen der Initiative. Dazu kommen Vertreter der Wohnungswirtschaft und der Mieterräte, Institutionen der Stadtplanung und Forschung sowie sogenannte zivilgesellschaftliche Akteure wie Sozialverbände und Gewerkschaften. Zudem wurde eine Geschäftsstelle der AöR eingerichtet, die von der Beratungs- und Beteiligungsfirma Stattbau betrieben wird.

Es bleibt wohl mehr als nur ein kleines Geschmäckle, dass ausgerechnet jene Protagonist/innen des geplanten Volksentscheids, die mit Senatsvertretern hinter verschlossenen Türen gegen einige Widerstände in der Initiative über das Aus des Volksentscheids verhandelten, nun vom Senat in Amt und Würden gehievt sind.

Zwar liegt die Gründung der AöR und die Konstituierung ihrer Gremien schon einige Zeit zurück, doch ihr Wirken verläuft deutlich unterhalb der allgemeinen Wahrnehmungsschwelle. Und schon beim ersten ernstzuzunehmenden Konflikt zeigte sich, wer hier Koch und wer Kellner ist. Denn bei den Mieterratswahlen in den städtischen Wohnungsbaugesellschaften – eine der großen „Errungenschaften“ des Wohnraumgesetzes – kam es Anfang 2016 zum Eklat. Über 100 Kandidat/innen wurden mit teilweise hanebüchenen Begründungen von der Wahl ausgeschlossen. Darunter etliche, die sich in den vergangenen Jahren aktiv gegen Mieterhöhungen und Modernisierungen gewehrt hatten. Die Affäre schlug kurzzeitig hohe Wellen, zumal einige unappetitliche Details bekannt wurden. So tauchten bei einigen Wohnungsbaugesellschaften regelrechte Dossiers über renitente Mieter/innen auf. Durch eine fehlgeleitete E-Mail wurde ferner bekannt, dass der Sprecher der Degewo zwei Tage vor den Abgeordnetenhauswahlen im September 2016 seinen Kollegen in den anderen Gesellschaften empfohlen hatte, Presseanfragen zu den Mieterratswahlen erst nach der Wahl zu beantworten. Es sei „die Position der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass kritische Berichte zur Mieterratswahl“ vor dem Wahl-Sonntag möglichst zu unterbinden seinen, zitierte die Berliner Zeitung. Der Senat dementierte, der Degewo-Sprecher verlor seinen Job, aber aufgeklärt wurde der Vorgang nicht.

Zwar versprachen Linke und Grüne während der Koalitionsverhandlungen eine Untersuchung der Mieterratswahlen und stellten deren Wiederholung in Aussicht. Doch im Fachbeirat der AöR setzten sich die Vertreter der Wohnungswirtschaft durch und verhinderten einen Beschluss zur Wahlwiederholung.

Außer Spesen nichts gewesen

Immerhin gab es zu dieser Frage wenigstens eine Debatte über ein durchaus relevantes Thema. Dies ist allerdings eher die Ausnahme, wie ein Blick in die öffentlich zugänglichen Protokolle der Sitzungen der AöR-Gremien zeigt. Bis zum heutigen Tag geht es beim Fachbeirat in erster Linie um Geschäftsordnungsfragen und organisatorische Angelegenheiten, wie die Forderung nach einer pauschalen Aufwandsentschädigung für die (ehrenamtliche) Tätigkeit im Fachbeirat, „die an die Regelung für den Rundfunkrat des RBB angelehnt ist“.

Bislang ist beim besten Willen nicht ersichtlich, in welcher Form die AöR zu einer Neuausrichtung der Berliner Wohnungspolitik beitragen könnte. Die wesentlichen Elemente der Geschäftspolitik der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind ohnehin im Wohnraumversorgungsgesetz und im „Mietenbündnis“ des Senats festgezurrt. Mangels Etat und Rechtsfähigkeit kann die Anstalt auch nicht in das reale Wohnungsbaugeschehen eingreifen. Auch bleibt die Struktur der Wohnungsbaugesellschaften als Aktiengesellschaften und GmbHs unangetastet. So erscheint die AöR eher als ein weiterer Mosaikstein der vom Senat postulierten „neuen Beteiligungs- und Transparenzkultur“, die laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in den kommenden Jahren durch weitere Gremien ergänzt werden soll.

Die AöR ist aber auch ein bitteres Lehrbeispiel für die Einbindung und letztendliche Neutralisierung von großen Teilen der wohnungspolitischen Akteure und der Mieterbewegung. Die Initiative Mietenvolksentscheid war angetreten, eine grundlegende Wende in der Wohnungspolitik durchzusetzen. In den ersten Dokumenten fanden sich noch Forderungen nach einem echten kommunalen Wohnungsbau, ohne privatrechtliche Gesellschaften und in unmittelbarer Trägerschaft der öffentlichen Hand. Doch im Laufe der internen Diskussionen setzten sich bald jene Protagonisten durch, die sich von „unrealistischen Forderungen“ verabschieden wollten. Auch von der Ankündigung, dem ersten Volksbegehren, das sich fast ausschließlich auf die städtischen Gesellschaften und den alten Sozialen Wohnungsbau beziehen sollte, weitere folgen zu lassen, die die Mietendämpfung im privaten Bestand zum Inhalt haben, ist nichts übrig geblieben. Stattdessen gibt es eine weitgehend sinnlose Anstalt öffentlichen Rechts und ein paar Pöstchen für langjährige Aktivist/innen.

zitiert aus Quelle … Berliner MIeterGemeinschaft

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Ostkreuz: Berlin baut keine Schule – um Geld für den Schulbau zu bekommen

Am Ostkreuz wurde Bauland an Investor*innen verkauft. Zwischen Mai 2016 und Juni 2017 insgesamt sechs Flächen mit einer Größe von 32.000 Quadratmeter an sechs Investor*innen. Der Kaufpreis dürfte bei 20 Millionen Euro liegen. Viele Bezirkspolitiker*innen hatten hier eigentlich Schul- und Wohnungsbau gefordert. Doch anstelle einer Schule soll bald „Coral World“ gebaut werden – ein Tourist*innenmagnet. Es entsteht ein vollkommen neues Viertel.

Geplant sind derzeit 500 Wohnungen am Ostkreuz. 170 davon von der Howoge, 140 mietpreisgebunden. Baustadträtin Birgit Monteiro (SPD) sagt auch: „Die genaue Zahl von Mietwohnungen bzw. Eigentumswohnungen ist nicht Bestandteil des Bebauungsplan-Verfahrens und kann deswegen nicht abschließend beantwortet werden.“ Eine genaue Anzahl könne erst mit Vorliegen der konkreten Bauanträge ermittelt werden. Geschätzt wird, dass rund 1000 Menschen ans Ostkreuz ziehen könnten.

Dass Anwohnende verdrängt werden, steht hingegen fest. Die Gebäude der Hauptstraße 1G-I sollen abgerissen werden und die Mietenden „umgesetzt“, so Monteiro. Man werde helfen, neue Wohnungen zu finden. „Deshalb sollen diese vom Land Berlin Umsetzungsbescheinigungen für belegungsgebundene Wohnungen gemäß den Vorschriften des sozialen Wohnungsbaus erhalten.“ Die Mieter*innen aber wollen nicht gehen, schreiben sie auf einem Blog.

Die neuen Grundstücksbesitzer sind nicht verpflichtet, Sozialwohnungen zu bauen. „Aufgrund der Lage im städtebaulichen Entwicklungsgebiet kommt das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung hier nicht zur Anwendung“, so Monteiro. Entlang der Hauptstraße sind Bereiche für Hotel- und Büronutzungen geplant. Entlang der Promenade sollen „Einzelhandelsbetriebe zur Versorgung der Rummelsburger Bucht entstehen“.

So sollen Tourist*innen angelockt werden, die direkt am ausgebauten Ostkreuz aussteigen und am (immer noch kontaminierten) See bummeln, Eis auf der neu entstehenden Aussichtsplattform lecken, Fisch auf der Gode-Wind essen und Eintrittsgeld für Coral World bezahlen. Am 18. Oktober sollte die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) eigentlich über den Bebauungsplan Ostkreuz abstimmen. So hieß es von allen Seiten. Auch eine Großdemonstration wurde ja angemeldet. Doch ob es wirklich am 18. besprochen wird, ist noch unklar.

Monteiro sagte, der Antrag zur Abstimmung sei zurückgezogen worden, da er noch nachgebessert werden müsse. Am Dienstag treffen sich die Organisator*innen der Demo und wollen besprechen, ob die Demo trotzdem stattfinden wird. Eventuell wird es einen Einwohner*innenantrag in der BVV zum Thema geben.

Was wäre, wenn die BVV gegen die Bebauung stimmen würde? Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) und Bezirksbaustadträtin Monteiro machen da schon mal Stimmung und „warnen“: Im dem Fall würde die Stadt den Investor*innen ~~Schmerzensgeld~~ äh Entschädigung zahlen müssen. Zudem würden dem Bezirk Einnahmen in Höhe von 20 Millionen Euro durch die Lappen gehen – für „Schule, Kitas, Straßen“. Monteiro wörtlich: „Aus den Erlösen aus den Grundstücksverkäufen werden sämtliche Infrastrukturmaßnahmen im noch bestehenden Entwicklungsbereich finanziert (Schule, Kitaerweiterung, Straßenbau, Grünanlagen, etc.).“

Moment. Das ist schon absurd: Man hätte doch auch eine Schule dort bauen können, als das Areal noch der Stadt gehörte. Stattdessen der Verkauf an einen Investor, die dringend benötigte Schule muss einige Kilometer weiter errichtet werden.

Viele Anwohner*innen sind gegen die Bebauung und fürchten, verdrängt zu werden. Monteiro hingegen sagt, Anwohnende seien mit der derzeitigen Situation unzufrieden und würden sich eine „städtebauliche Ordnung“ wünschen.

Es grenzt hier an moralischer Erpressung, meiner Meinung nach. Also wenn mir einer sagt: Stimm mal ab bitte, aber wenn du dagegen entscheidest, müssen wir auf wichtiges Geld für den Schulbau verzichten und zudem müssen wir dann anderen Leuten Entschädigung zahlen … also ich würde mich erpresst fühlen. Kevin Hönicke, Fraktionsvorsitzerder der SPD, fühlt sich hingegen nicht unter Druck gesetzt. Dem Senat sei das Risiko bekannt. In den Verträgen sind zwar keine Schadensersatzforderungen vereinbart worden, jedoch könnten die Investor*innen Schadensersatzansprüche gegen das Land Berlin gerichtlich durchzusetzen, falls der Bebauungsplan doch noch einmal geändert werden sollte, droht Monteiro.

In diesem Fall müssten die Verträge rückabgewickelt werden. „Es ist davon auszugehen, dass alle Investoren zumindest die schon erfolgten Planungs- und Vorbereitungskosten ersetzt bekommen möchten.“ Sollte die BVV am 18. Oktober gegen den Bebauunsplan stimmen, müsste das gesamte Verfahren noch einmal durchlaufen werden – „mit einem unsicheren Zeithorizont“, betont Monteiro. …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Der Tagesspiegel

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Eberhard Schulz Stiftung verleiht sozialen Menschenrecht Preis 2018 an Mieterprotest Kosmosviertel

Die MieterInnen aus dem Kosmosviertel wehren sich gegen fehlerhafte und teure Modernisierung. Das kann sich lohnen und das nicht nur um “Preise” zu erhalten. Dieser Preis ist eine Wertschätzung und motiviert!

Die Mieterhöhungen liegen zwischen 80 und 180 € obwohl fast keine Energie gespart wird. Das kann sich nicht jeder Mieter leisten.

Quelle: Ausschnitt zitiert aus Berliner Abendschau vom 17.10.2018

Im Juli 2018 wurde in einem Artikel des Neues Deutschland über die Untersuchung der Soziologin Susanna Raab, die für ihre Magisterarbeit den Einfluss der Eigentümer*innenstruktur der Wohnhäuser auf die Bevölkerungszusammensetzung im Berliner Kosmosviertel untersucht, berichtet:

„An dem Kosmos-Viertel wird klar, dass eigentlich keiner der drei Anbieter*innen den Bedürfnissen armer Menschen gerecht wird. Entweder kommen Leute rein, die wenig Geld haben, müssen aber in richtig schlechtem Wohnstandard leben. Oder es ist sehr schwierig, dort reinzukommen, Service und Zustand sind aber besser. Es müsste wahrscheinlich mehr Kontrolle bei Genossenschaften geben, wie da ausgewählt wird. Andererseits kann man mit meiner Arbeit auch gut argumentieren, dass man weg von all diesen Eigentumsmodellen kommen müsste, um eine wirklich grundlegende soziale Wohnraumversorgung hinzukriegen.“

Anfang August 2018 wurde aufgrund des Kampfes, der öffentlich sichtbaren Probleme der MieterInnen im Kosmosviertel und deren ständige Thematisierung in den Bürgeranfragen in den BVV-Sitzungen das Bezirksamt dazu bewogen eine Untersuchung zu den Möglichkeiten des Mieterschutzes und der Einflußnahme auf die Umgestaltung des Kosmosviertels in Auftrag zu geben.

Nach Informationen aus dem Bezirksamt wurde diese Studie kurzfristig erstellt und liegt dort jetzt vor.

Doch noch sitzt der Eigentümer das Problem aus Wie können MieterInnen geschützt werden. Warum wird leistbarer Wohnraum durch Modernisierung vernichtet? Was kann dagegen getan werden? Eine zivile Musterfeststellungsklage, eine Klage für Alle Mieter, könnte der nächste Schritt sein. Der Bundestag hat das Gesetz über die Musterfeststellungsklage am 14. Juni 2018 mit der Koalitionsmehrheit beschlossen. Der Bundespräsident hat das Gesetz gebilligt. Es wurde im Bundesgesetzblatt verkündet. Ab Donnerstag, 1. November 2018, gilt die neue Klagemöglichkeit.

Allgemeine Infos zur Musterfeststellungsklage

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