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Kommunale Wohnungsbaugesellschaften Berlin

Fünf Berliner Bezirke gründen Allianz für Mieterschutz

Neukölln, Mitte, Pankow und andere haben einen “Arbeitskreis Vorkaufsrecht” gegründet. Ihre Idee haben sie jetzt vorgestellt – doch macht sie Sinn?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt Berlin gelegentlich teuer zu stehen. Zwar hatte der Senat im August 2017 beschlossen, Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten möglichst rasch auszuüben, um eine mögliche Verdrängung der angestammten Mieterschaft aus ihren Häusern zu verhindern. Doch in der Praxis sind die Hürden hoch.

Die für die Prüfung zuständigen Bezirke haben nach dem Baugesetzbuch nämlich nur zwei Monate Zeit, alles unter Dach und Fach zu bringen. Was aber, wenn ein hochpreisiger Vertrag vorliegt, in den man einsteigen will? Was, wenn die den Bezirken zugewiesenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften müde abwinken, weil sich Ankauf und Betrieb über das Vorkaufsrecht auch in Jahrzehnten nicht rechnet, eine schwarze Null ohnehin erst einmal nicht zu erreichen ist?

Mit dabei: Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg.

Dann – so denken jedenfalls fünf Berliner Bezirke – muss neues Geld beschafft werden. Zuschüsse müssen her. Bisher lief das so: „Wenn man 15 bis 20 Prozent mehr Geld braucht, versucht man im Gespräch mit dem Finanzsenator Matthias Kollatz eine Begründung für den Ankauf zu finden“, erzählt Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD): „Manchmal sagt er bei zehn Prozent ja, manchmal bei 20 Prozent auch nein.“ Alles in allem habe der Finanzsenator aber in gutem Einvernehmen viele Ausnahmen mitgetragen. Also zahlte das Land auch schon mal überteuerte Preise. „Doch es ist jedes Mal eine Gratwanderung“, sagt Mittes Gothe und wirbt nun für ein neues Modell – gemeinsam mit den Bezirken Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg.

Ein noch zu errichtender Fonds soll eingerichtet werden. Sofern der Senat dieser Idee folgt: „Diese Erweiterung der Handlungsoptionen ist dringend notwendig, um in der knappen Zwei-Monats-Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht nur auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften angewiesen zu sein“, argumentieren die fünf Bezirke, die die meisten Milieuschutzgebiete in Berlin haben.

“Bisher ist alles nur unsortiert” …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Der Tagesspiegel

 

20 Jahre „Geschütztes Marktsegment“ in Berlin

Vor knapp zwei Jahrzehnten rief der Berliner Senat das „Geschützte Marktsegment“ ins Leben. Dieses wohnungspolitische Instrument soll Menschen in prekären Lebensverhältnissen den Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtern. Doch die mit dem „Geschützten Marktsegment“ verbundenen Ziele wurden zu keinem Zeitpunkt erreicht.

Der Kontrast könnte nicht größer sein. Im größten Hotel Europas mit Konferenz- und Entertainmentcenter steigen Prominente ab und finden Parteitage statt. In unmittelbarer Nähe gibt es Häuser mit bis zu 18 Stockwerken, die zu den Großtafelbauten zählen, dem westlichen Pendant der DDR-Plattenbauten. Die Rede ist von der Sonnenallee im Bezirk Neukölln. Viele, die hier leben, stehen nicht auf der Sonnenseite des Lebens. Dazu gehört auch Helmut Schrön*, der seit sieben Jahren, als ihm die Wohnung zugewiesen wurde, mit seinem Sohn eine Parterre-Wohnung in der Dieselstraße bewohnt. Helmut Schrön wohnt hier, weil er zu jenen Personen gehört, die sich aufgrund von Arbeitslosigkeit und Verschuldung nicht selbst auf dem Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen können, wie es im Amtsdeutsch heißt. Für diese schuf der Berliner Senat vor 20 Jahren das „Geschützte Marktsegment“.

Das wohnungspolitische Instrument „Geschütztes Marktsegment“ soll Menschen in schwierigen Lebenslagen Hilfestellung bieten und hat seinen Vorläufer in den 80er Jahren. Seinerzeit hatte die Stadt Wohnungen, an denen es kommunale Besetzungsrechte für Dringlichkeitsfälle besaß, den landeseigenen Wohnungsunternehmen zur eigenverantwortlichen Belegung überlassen. Nachdem sich die öffentliche Hand infolge der einsetzenden Wohnungsnot Ende der 80er Jahre nicht mehr in der Lage sah, hinreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen, kam es zum Abschluss eines Kooperationsvertrags mit den städtischen Wohnungsgesellschaften. Zwar stellte das Land in dem Vertrag die Besetzungsrechtswohnungen weiterhin frei, verlangte im Gegenzug jedoch die Unterbringung von jährlich 3.500 Dringlichkeitsfällen in den Beständen der Wohnungsunternehmen. In diesen als „Feuerwehrfonds“ bezeichneten Wohnungspool gingen 1991 auch im Ostteil der Stadt gelegene Wohnungen ein. Im Jahr 1993 trat schließlich der Kooperationsvertrag „Geschütztes Marktsegment“ zwischen Wohnungsgesellschaften, den Bezirksämtern und dem Landesamt für Gesundheit und Soziales in Kraft. Letzteres koordiniert die Vermittlung der Wohnungen.

Wohnraumvergabe an Bedingungen geknüpft

Die Zuweisung einer Wohnung ist an Bedingungen geknüpft. Bei der Zielgruppe wird zwischen sogenannten A- und B-Berechtigten differenziert. Demnach sind vorrangig Personen zugangsberechtigt, die sich aufgrund ihrer Verschuldungssituation nicht ohne Hilfe mit Wohnraum versorgen können, für die sämtliche sozialhilferechtliche Möglichkeiten zum Erhalt des bestehenden Mietverhältnisses erfolglos ausgeschöpft wurden, deren Aufenthalt in einer betreuenden Einrichtung der Wohnungslosenhilfe oder in einer Haftanstalt beendet werden kann und denen eine Entlassung in die Wohnungslosigkeit unmittelbar bevorsteht. Nachrangig behandelt werden Menschen, die in Notunterkünfte eingewiesen wurden – beziehungsweise einen Unterbringungsanspruch haben – und die mindestens 1 Jahr lang ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Berlin haben. „Die Wohnungsvergabe folgt dem Grundsatz des Vorrangs der Vermeidung von Wohnungslosigkeit vor der Beseitigung bestehender Wohnungslosigkeit“, heißt es in § 2 des Kooperationsvertrags. Zudem erfolge die Wohnungsvergabe „nur an Personen und Haushalte, die zu einer eigenständigen und eigenverantwortlichen Lebens- und Haushaltsführung in einem Wohnhaus fähig sind und die im Einzelfall eine entsprechende begleitende persönliche Hilfe erhalten und für die eine positive sozialpädagogische Prognose erstellt und aktenkundig gemacht wurde“. Die Wohnungsunternehmen haben das Recht, die von der zuständigen Koordinierungsstelle beim Landesamt für Gesundheit und Soziales vermittelten Marktsegment-Berechtigten abzulehnen.

Umfang und Qualität weit hinter Erwartungen zurück

  1. allem im Umfang sind Senat und Wohnungsunternehmen weit hinter den angekündigten Zielen zurückgeblieben. Der Kooperationsvertrag verpflichtete die Unternehmen, zunächst pro Jahr 2.000 Wohnungen, später 1.350 zur Verfügung zu stellen, davon 1.100 Wohnungen an 1-Personen-Haushalte. Mittlerweile liegt die Zahl bei 1.376. Bei Bedarf können die Wohnungsunternehmen allerdings verlangen, ihren Anteil zu verringern und neu zu vereinbaren. Zu keinem Zeitpunkt seit 1993 ist die vereinbarte Zahl von den Wohnungsgesellschaften erfüllt worden. Wurde das Kontingent in den ersten drei Jahren noch zu rund 80% bedient, sank die Quote anschließend immer weiter. Der Tiefpunkt war das Jahr 2006 mit nur 677 vermittelten Wohnungen. Selbst als der Mangel an preisgünstigem Wohnraum immer größer wurde und die Nachfrage von Berechtigten aus dem Geschützten Marktsegments stieg, reagierte die Politik nicht. Als aktuellen Stand nennt das Landesamt für Gesundheit und Soziales eine Erfüllungsquote von gerade einmal 74% im Jahr 2011. Insbesondere bei den 1-Personen-Haushalten werden die vereinbarten Quoten deutlich unterschritten.

Kritisiert wurde diese Praxis bereits im Rahmen einer Studie des Darmstädter Instituts Wohnen und Umwelt. „Die Nichterfüllung des Kontingents wiegt umso schwerer, als die vereinbarten Kontingente gemessen am Bedarf von vornherein als zu niedrig angesehen werden müssen. Das zu niedrig angesetzte und zudem nicht erfüllte Kontingent führt dazu, dass die Zielgruppen des ‚Geschützten Marktsegments’ letztlich stärker außerhalb des Programms mit Wohnraum versorgt werden müssen. Was die Bedeutung dieses wohnungspolitischen Instruments entscheidend schwächt.“ So lautet das Fazit der Studie mit dem Titel „Geschütztes Marktsegment in Berlin – Konzeption, Umsetzung, Ergebnisse und Erfahrungen“ aus dem Jahr 2005.

Auch die regionale Verteilung blieb weit hinter den Erwartungen zurück. „Die Wohnungsunternehmen erklären ihre Bereitschaft, im Rahmen ihrer Möglichkeiten eine Konzentration des Wohnungsangebots auf bestimmte Bezirke zu vermeiden und dazu die in allen Bezirken vorhandenen Wohnungsbestände angemessen einzubeziehen“, heißt es im Kooperationsvertrag. Die Mitarbeiter/innen freier Träger berichten jedoch, dass die Unternehmen in der Regel Objekte in unattraktiven Lagen, sozial belasteten Quartieren sowie in Plattenbauten in den Ostbezirken zur Verfügung stellen. Zudem böten die Wohnungsunternehmen nach wie vor Wohnraum an, der auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nur schwer vermittelbar ist. Dazu gehörten Parterre-Wohnungen sowie dunkle Hinterhaus-Wohnungen und nichtsanierte Objekte.

Aufstockung des Angebots an den Bedarf steht aus

Auch die Landesarmutskonferenz Berlin charakterisiert in einer Bilanz die Umsetzung des Marktsegment-Programms als weitgehend wirkungslos. Mit der negativen Einkommensentwicklung in der Hauptstadt und dem Inkrafttreten der Arbeitsmarktreformen, insbesondere von Hartz IV, habe sich die Zahl der konkurrierenden Gruppen um das wichtigste Kontingent des „Geschützten Marktsegments“, nämlich die Kleinstwohnungen, spürbar verschärft, heißt es in einer Stellungnahme. Aufgrund der allgemeinen Mietsteigerungen und des Wegfalls der Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau und der Energiekostenentwicklung liege das Mietniveau „der infrage kommenden Wohnungen inzwischen an oder bereits oberhalb der maximal zulässigen Miethöhen für ALG-II-Beziehende.“ Weil der Bedarf nach preisgünstigem Wohnraum gleichzeitig weiter steigt, fordert die Landesarmutskonferenz eine Aufstockung des bisherigen Wohnungspools. „Die Zahl der Wohnungsnotfälle wächst mit der zunehmenden Verknappung auf dem Wohnungsmarkt dramatisch. Aus nahezu allen Berliner Bezirken wird ein wesentlich erhöhter Bedarf an Marktsegment-Wohnungen gemeldet. Um das Kontingent ausbauen zu können, sollte der Senat sich aktiv bemühen, weitere Wohnungsunternehmen zur Zusammenarbeit zu gewinnen.“

Quelle: MieterEcho 359 / April 2013

Kein Geld und keine Kompetenzen – Vom Mietenvolksentscheid zur AöR

Die Anstalt öffentlichen Rechts für die Berliner Wohnraumversorgung ist wenig mehr als eine wohnungspolitische Spielwiese

Von Rainer Balcerowiak

Am 10. März 2015 stellte die Initiative Mietenvolksentscheid ihr Projekt vor. Mit einem Plebiszit sollte eine neue Ära der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin eingeleitet werden. Eines der Anliegen war die Umwandlung der sechs kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in Anstalten öffentlichen Rechts (AöR), die „gemeinwohlorientiert und ohne Gewinnausschüttung“ operieren sollten. Ein vergleichsweise üppig ausgestatteter Wohnraumfonds sollte zudem dafür sorgen, dass die Gesellschaften, aber auch private Bauherren, dauerhaft preisgünstigen Wohnraum schaffen. Bei den Gesellschaften sollten zudem die Mitbestimmungsrechte der Mieter/innen deutlich ausgebaut werden.

Binnen drei Monaten sammelt die Initiative in der ersten Stufe über 40.000 gültige Unterschriften für das Volksbegehren, mehr als doppelt so viel wie nötig. Der Senat machte daraufhin schnell klar, dass er den vorgelegten Gesetzentwurf für „unbezahlbar“ und in einigen Punkten auch für verfassungswidrig hält. Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) beschwor unter anderem den drohenden Kollaps der Verkehrsbetriebe, das Ende der Kulturförderung und des Ausbaus der Kinderbetreuung für den Fall der Übernahme des Volksbegehrens und bot Gespräche an.

Es folgte die Zeit der nichtöffentlichen Kungelrunden zwischen den Sprecher/innen der Initiative und dem Senat. Heraus kam dabei das Berliner Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG), welches am 1. Januar 2016 in Kraft trat. Die Initiative sah mit diesem Gesetz wesentliche Teile ihrer Forderungen als erfüllt an und zog das Volksbegehren zurück.

Das Gesetze beinhaltet unter anderem die Schaffung einer Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) zur Wohnraumversorgung. Mit der ursprünglichen Intention des Volksbegehrens – der Überführung der Wohnungsbaugesellschaften in gemeinwohlorientierte Trägerschaft – hat dieses neue Gremium allerdings nichts zu tun. Die AöR ist weder rechtsfähig noch verfügt sie über einen eigenen Etat.

Die Aufgabe der Anstalt besteht laut Senatsverwaltung darin, „die unternehmenspolitischen Leitlinien bezüglich der Wahrnehmung des Versorgungs- und Wohnungsmarktauftrages der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zu entwickeln, zu prüfen und fortzuschreiben.“ Ferner hat die AöR „eine Kontrollaufgabe bezüglich der Veräußerung von Unternehmensanteilen“ und sie soll den oben genannten Auftrag „konkretisieren und Vorschläge entwickeln, wie die Unternehmen diesen Auftrag erfüllen sollen (…). Die Einrichtung berät die landeseigenen Wohnungsunternehmen und erarbeitet Anregungen und Vorschläge für den Senat. Die zu formulierenden politischen Leitlinien sollen neben der Umsetzung des wohnungspolitischen Auftrags der Unternehmen auch ggf. deren Unternehmensstruktur und ausgewählte Bereiche der Unternehmensführung betreffen.“ Man könnte es auch in einem Satz zusammenfassen: Die AöR kann zu allen möglichen Themen ihren Senf dazugeben, zu entscheiden hat sie aber nichts.

Gremien gibts reichlich

Dennoch weist die Institution ein beeindruckendes Organigramm auf. Es gibt eine Trägerversammlung, die aus dem Senator für Finanzen, Matthias Kollatz-Ahnen (SPD), und der Senatorin für Stadtentwicklung, Katrin Lompscher (Die Linke), besteht. Diese beiden benennen den Vorstand. Berufen wurden mit Jan Kuhnert einer der Sprecher der Initiative Mietenvolksentscheid und Philipp Mühlberg als Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Weitere Organe sind der mehrheitlich mit Senatsvertretern besetzte 15-köpfige Verwaltungsrat und der aus derzeit 19 Mitgliedern bestehende Fachbeirat. In letzterem sitzen mit Rouzbeh Taheri und Melanie Dyck zwei weitere prominente Protagonist/innen der Initiative. Dazu kommen Vertreter der Wohnungswirtschaft und der Mieterräte, Institutionen der Stadtplanung und Forschung sowie sogenannte zivilgesellschaftliche Akteure wie Sozialverbände und Gewerkschaften. Zudem wurde eine Geschäftsstelle der AöR eingerichtet, die von der Beratungs- und Beteiligungsfirma Stattbau betrieben wird.

Es bleibt wohl mehr als nur ein kleines Geschmäckle, dass ausgerechnet jene Protagonist/innen des geplanten Volksentscheids, die mit Senatsvertretern hinter verschlossenen Türen gegen einige Widerstände in der Initiative über das Aus des Volksentscheids verhandelten, nun vom Senat in Amt und Würden gehievt sind.

Zwar liegt die Gründung der AöR und die Konstituierung ihrer Gremien schon einige Zeit zurück, doch ihr Wirken verläuft deutlich unterhalb der allgemeinen Wahrnehmungsschwelle. Und schon beim ersten ernstzuzunehmenden Konflikt zeigte sich, wer hier Koch und wer Kellner ist. Denn bei den Mieterratswahlen in den städtischen Wohnungsbaugesellschaften – eine der großen „Errungenschaften“ des Wohnraumgesetzes – kam es Anfang 2016 zum Eklat. Über 100 Kandidat/innen wurden mit teilweise hanebüchenen Begründungen von der Wahl ausgeschlossen. Darunter etliche, die sich in den vergangenen Jahren aktiv gegen Mieterhöhungen und Modernisierungen gewehrt hatten. Die Affäre schlug kurzzeitig hohe Wellen, zumal einige unappetitliche Details bekannt wurden. So tauchten bei einigen Wohnungsbaugesellschaften regelrechte Dossiers über renitente Mieter/innen auf. Durch eine fehlgeleitete E-Mail wurde ferner bekannt, dass der Sprecher der Degewo zwei Tage vor den Abgeordnetenhauswahlen im September 2016 seinen Kollegen in den anderen Gesellschaften empfohlen hatte, Presseanfragen zu den Mieterratswahlen erst nach der Wahl zu beantworten. Es sei „die Position der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass kritische Berichte zur Mieterratswahl“ vor dem Wahl-Sonntag möglichst zu unterbinden seinen, zitierte die Berliner Zeitung. Der Senat dementierte, der Degewo-Sprecher verlor seinen Job, aber aufgeklärt wurde der Vorgang nicht.

Zwar versprachen Linke und Grüne während der Koalitionsverhandlungen eine Untersuchung der Mieterratswahlen und stellten deren Wiederholung in Aussicht. Doch im Fachbeirat der AöR setzten sich die Vertreter der Wohnungswirtschaft durch und verhinderten einen Beschluss zur Wahlwiederholung.

Außer Spesen nichts gewesen

Immerhin gab es zu dieser Frage wenigstens eine Debatte über ein durchaus relevantes Thema. Dies ist allerdings eher die Ausnahme, wie ein Blick in die öffentlich zugänglichen Protokolle der Sitzungen der AöR-Gremien zeigt. Bis zum heutigen Tag geht es beim Fachbeirat in erster Linie um Geschäftsordnungsfragen und organisatorische Angelegenheiten, wie die Forderung nach einer pauschalen Aufwandsentschädigung für die (ehrenamtliche) Tätigkeit im Fachbeirat, „die an die Regelung für den Rundfunkrat des RBB angelehnt ist“.

Bislang ist beim besten Willen nicht ersichtlich, in welcher Form die AöR zu einer Neuausrichtung der Berliner Wohnungspolitik beitragen könnte. Die wesentlichen Elemente der Geschäftspolitik der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind ohnehin im Wohnraumversorgungsgesetz und im „Mietenbündnis“ des Senats festgezurrt. Mangels Etat und Rechtsfähigkeit kann die Anstalt auch nicht in das reale Wohnungsbaugeschehen eingreifen. Auch bleibt die Struktur der Wohnungsbaugesellschaften als Aktiengesellschaften und GmbHs unangetastet. So erscheint die AöR eher als ein weiterer Mosaikstein der vom Senat postulierten „neuen Beteiligungs- und Transparenzkultur“, die laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in den kommenden Jahren durch weitere Gremien ergänzt werden soll.

Die AöR ist aber auch ein bitteres Lehrbeispiel für die Einbindung und letztendliche Neutralisierung von großen Teilen der wohnungspolitischen Akteure und der Mieterbewegung. Die Initiative Mietenvolksentscheid war angetreten, eine grundlegende Wende in der Wohnungspolitik durchzusetzen. In den ersten Dokumenten fanden sich noch Forderungen nach einem echten kommunalen Wohnungsbau, ohne privatrechtliche Gesellschaften und in unmittelbarer Trägerschaft der öffentlichen Hand. Doch im Laufe der internen Diskussionen setzten sich bald jene Protagonisten durch, die sich von „unrealistischen Forderungen“ verabschieden wollten. Auch von der Ankündigung, dem ersten Volksbegehren, das sich fast ausschließlich auf die städtischen Gesellschaften und den alten Sozialen Wohnungsbau beziehen sollte, weitere folgen zu lassen, die die Mietendämpfung im privaten Bestand zum Inhalt haben, ist nichts übrig geblieben. Stattdessen gibt es eine weitgehend sinnlose Anstalt öffentlichen Rechts und ein paar Pöstchen für langjährige Aktivist/innen.

zitiert aus Quelle … Berliner MIeterGemeinschaft

Bezirke ohne Durchblick: Mindestens 75 Wohnhäuser in Berlin stehen leer

Bröckelnde Fassaden, vernagelte Türen: Dutzende Häuser in Berlin rotten vor sich hin, obwohl Wohnungen dringend gebraucht werden. Die Bezirke hätten Möglichkeiten, die Eigentümer in die Pflicht zu nehmen – doch oft wissen sie nicht einmal vom Leerstand.

Trotz Wohnungsnot stehen in Berlin Dutzende von Wohnungen und Häusern leer – doch einen genauen Überblick und exakte Zahlen dazu können weder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch die Bezirke liefern. Jüngst ergab eine interne Erhebung laut rbb-Recherchen im Haus der Stadtentwicklungssenatorin, in der die Bezirke gebeten wurden, Schrottimmobilien zu melden: 75 Häuser in Berlin stehen leer, verrotten oder sind mit illegalen Mietern, vornehmlich aus Südosteuropa, überbelegt.

Eine systematische Erfassung des Leerstandes oder der Überbelegung existiert jedoch nicht. Die Bezirke sind – das ergab eine rbb-Umfrage in allen Rathäusern – beim Leerstand vor allem auf Bürgerhinweise angewiesen. In Treptow-Köpenick beispielsweise wird der Leerstand über Listen der Wohnungsbaugesellschaften, über Anträge auf Genehmigung von Leerstand – oder eben über Bürgerhinweise erfasst. Einheitliche Kriterien und Instrumente, um sich ein korrektes und umfassendes Bild des Mietwohnungsbestandes zu verschaffen, fehlen.

Leerstand muss laut Gesetz beantragt werden

Dabei muss Leerstand aufgrund eines Gesetzes, das die Zweckentfremdung von Wohnraum verbietet, beantragt werden – etwa wenn eine Modernisierung ansteht, wenn Wohnraum abgerissen werden soll oder es sich um eine Ferienwohnung handelt. Soweit die Theorie. Wenn aber gar kein Antrag auf Leerstand gestellt wird, werden Häuser offenbar behördlich nicht erfasst – oder nur nach Hinweisen aus der Bevölkerung.

So erhielt beispielsweise Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 2017 rund 1.050 Bürgerhinweise auf Leerstand. Die Prüfung ergab, dass es sich bei der Hälfte der gemeldeten Fälle um anstehende Sanierungsarbeiten handelte und ein Antrag auf Leerstand vorlag.

Neukölln und Pankow teilten auf Anfrage mit, es fehle an Personal, um intensiver gegen Zweckentfremdung vorzugehen. Eigenes Personal für den Außendienst, um leerstehende Häuser zu ermitteln, stehe nicht zur Verfügung.

Tempelhof-Schöneberg fordert ein Kataster für Mietwohnungen

Auch im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gibt es keine systematische Erfassung des Mietwohnungsbestandes und des Leerstandes. Christiane Heiß, im Bezirk Tempelhof-Schöneberg für das Ordnungsamt zuständige Stadträtin, vermisst deshalb ein “Mietwohnungskataster”, also ein Register, das den Bestand aller Mietwohnungen erfasst und auch ihren Zustand. So ließen sich bei Verdacht Verwahrlosung, Verfall und Leerstand nachweisen. Dazu sollten Daten, wie Bauakten und Melderegister, miteinander vernetzt werden.

Ein solches Kataster würde auch helfen, nicht angemeldete Ferienwohnungen aufzuspüren. “Wenn wir so etwas wie einen Überblick hätten über den Bestand der Mietwohnungen, möglicherweise noch ergänzt durch Qualitätsmerkmale – dann würden wir erheblich effizienter und gezielter überwachen können”, sagt Heiß, doch auch sie weiß, dass das bisher rechtlich unzulässig ist.

Im Kampf gegen den Leerstand schlägt der Bezirk Tempelhof-Schöneberg zudem vor, die Zusammenarbeit mit den Finanzämtern zu verbessern, um verhängte Zwangs- und Bußgelder zügiger eintreiben zu können. Damit könne auf die Eigentümer unmittelbarer Druck ausgeübt werden.

Enteignung schwer durchzusetzen

Leerstehende und verwahrloste Häuser sind in den Berliner Kiezen zwar kein Massenphänomen. In den Wohnungen könnten jedoch Hunderte Menschen leben und zudem schlagen auch Stadtplaner Alarm: Die betroffenen Kieze verlieren durch Verwahrlosung an Ausstrahlung, eine Weiterentwicklung wird blockiert.

Unzureichende Instandhaltung ist häufig ein Indiz für drohende Gentrifizierung. Oft stecken hinter “Schrottimmobilien” skrupellose Vermieter, die das Grundstück mit hohem Preis weiterverkaufen, an Kapitalgesellschaften (Limited) oder an eine GmbH. Von diesen wird häufig dann ein Abriss oder Leerstandsantrag gestellt und den Mietern wird gekündigt und sie ziehen aus. Teils sind sie aber auch nicht in der Lage, sich aus Alters- oder Krankheitsgründen um ihre Häuser zu kümmern. So oder so zieht sich die Instandhaltung hin.

Gegen Hausbesitzer vorzugehen, die ihre Immobilie jahrelang verwahrlosen lassen, verlangt den Verwaltungen allerdings einiges ab – finanziell wie personell. Das äußerste Mittel, die Enteignung, ist nur schwer durchsetzbar, denn privates Eigentum ist durch das Grundgesetz stark geschützt: Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig, also wenn beispielsweise Straßen oder Schulen gebaut werden müssen.

Die Bezirke haben mehrere Instrumente, gegen die Eigentümer sogenannter Schrottimmobilien vorzugehen. Da gibt es zunächst das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz. Mit diesem Ordnungsrecht können Zwangs- beziehungsweise Bußgelder verhängt und vollstreckt werden. Das macht allerdings Arbeit – und oft ziehen die Eigentümer dagegen vor Gericht. So wurde zum Beispiel gegen den Eigentümer eines Haus am Hindenburgdamm in Steglitz, der sein Haus seit über 15 Jahren verfallen lässt, ein Bußgeld von 187.000 Euro verhängt. Der Eigentümer zog vors das Amtsgericht und dort wurden dann 15.000 Euro festgesetzt. Die  Nachbarn im Kiez müssen dem Werteverfall des Gebäudes weiterhin ohnmächtig zuschauen.

Bezirke können jetzt schon nach drei Monaten aktiv werden

Seit 2013 gibt es auch das “Zweckentfremdungsverbot-Gesetz”. Auch das erwies sich aber als stumpfes Schwert. Deshalb hat es der Rot-Rot-Grüne Senat in diesem Jahr verschärft. Seit dem 1. August 2018 soll das überarbeitete Gesetz gegen den Leerstand von Wohnungen und Häusern helfen. Unter anderem soll verwahrloster Wohnraum schneller als bisher wieder instandgesetzt und vermietet werden. Bereits nach drei Monaten Leerstand kann jetzt geprüft werden, ob der Leerstand gerechtfertigt ist, weil zum Beispiel Modernisierungsarbeiten anstehen. Gibt es keine Rechtfertigung, kann ein Treuhänder eingesetzt werden, um das Haus zu sanieren und bewohnbar zu machen.

Mit Enteignung habe dies nichts zu tun, betont die zuständige Senatsverwaltung. Die zeitlich begrenzte Treuhänderschaft für eine Wohnung oder ein ganzes Haus berühre nicht die Eigentumsfrage. Das überarbeitete Gesetz regelt aber auch, dass sich das Land bzw. der Bezirk die Sanierungsausgaben vom Eigentümer wiederholen dürfen und nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Ob das in der Praxis funktioniert, wird sich zeigen. Allerdings: Der Eigentümer kann auch hier Rechtsmittel einlegen.

Nach Recherchen des rbb zögern vielen Bezirke aber, das verschärfte Zweckentfremdungsverbot-Gesetz auch anzuwenden. Der Grund: Das Gesetz wurde eigentlich gemacht, um die Zahl von Ferienwohnungen zu verringern. Umstritten ist, ob das Gesetz rückwirkend auch für die Wohnungen gilt, die schon seit vielen Jahren für Urlaubszwecke genutzt werden. Diese Frage muss das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Die Bezirke befürchten, dass das Gericht das Gesetz kippen könnte. Und dann wäre es auch für Wohnungen, die seit Jahren leer stehen, nicht anwendbar.

Das Treuhändermodell bezeichnet der Vorsitzende des Verbandes “Haus und Grund”, Carsten Brückner als Zwangs-Bewirtschaftung: “Was notwendig ist, um die Immobilie wieder nutzbar zu machen, vermietbar zu machen, das weiß der Eigentümer, da muss man ihm nicht die Verfügungsbefugnis wegnehmen.”

Wer ist der Elefant im Zimmer?

Sanieren die Bezirke ganze Häuser anstelle des sanierungsunwilligen Eigentümers, ob mit oder ohne Treuhänder, gehen sie ein hohes Kosten-Risiko ein, weil sie nicht wissen, ob sie das Geld problemlos vom Eigentümer zurückbekommen. …

kompletten Artikel weiterlesen … Quelle … RBB 24

 

Die Geschäftsberichte 2017 der 6 Landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin

Die Geschäftsberichte 2017 der 6 LWU, inzwischen hat auch die WBM den Jahresbericht veröffentlicht!

Treptow-Köpenick: Bezirk nutzt erstmals Vorkaufsrecht zum Schutz der Mieter

Nun also auch Treptow-Köpenick: Der grüne Bezirk im Südosten der Hauptstadt, immer interessanter als Wohnort gerade für junge Familien, geht gegen Verdrängungseffekte in seinen begehrten Kiezen erstmals mit dem scharfen Instrument des Vorkaufsrechts vor.

In der Karl-Kunger-Straße 15 – in Alt-Treptow, einen ausgewiesenen Milieuschutzgebiet – standen ein Hinterhaus und der Seitenflügel seit Juni vorm Verkauf. Die Mieter aus den knapp 20 Wohnungen befürchteten teure Modernisierungen und Umwandlung in Eigentum, so dass sie ihre Wohnungen hätten verlassen müssen.

Jetzt handelt der Bezirk und kauft das Haus zugunsten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, indem er in den bestehenden Kaufvertrag einsteigt. Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD) sagte der Berliner Zeitung, die Frist für eine Vereinbarung mit dem privaten Käufer sei abgelaufen. „Wir ziehen jetzt das Vorkaufsrecht.“

Erst mit dem Investor reden

Mit der Übernahme ins öffentliche Eigentum können die Mieter von den eigens für städtische Wohnungsbaugesellschaften geltenden Mietbremsen profitieren, die sie deutlich besser stellen als auf dem freien Markt. Beispiel: Statt einer Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren sind bei den sechs Landesgesellschaften nur zwei Prozent im Jahr erlaubt – also etwa die Hälfte. Allerdings sind Ausnahmen nach oben auf freiwilliger Basis möglich, wenn die Wohnungsbaugesellschaft beim Vorkaufsrecht ansonsten Probleme mit der Wirtschaftlichkeit bekommt. Ob dies in der Karl-Kunger-Straße Thema sein wird, ist bislang offen. Ganz ohne Mieterhöhungen wird es mutmaßlich nicht gehen, denn die Wohnungen sind teils in einem schlechten Zustand, wie es im Bezirk hieß.

Ist dies also die Trendwende in einem Randbezirk mit bisher geringen Platzproblemen, der nun zu robusteren Mitteln der Wohnungspolitik greift? „Nein, definitiv nicht“, sagt Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD). Das Vorkaufsrecht sei keineswegs ein Allheilmittel für die Wohnungsfrage, erklärt er. Vielmehr müssten die Wohnungsbaugesellschaften sorgfältig prüfen, ob sich ein Kauf nach vorgegebenem Preis für sie rechne. „Es gab schon mehrfach Fälle, in denen sich aus diesen Gründen keine Landesgesellschaft zum Kauf bereit erklärt hat“, sagt Igel.

Das Vorkaufsrecht wahrzunehmen, sei in jedem Fall teuer und schaffe keine neuen Wohnungen, sondern biete lediglich Schutz für Bestandsmieter. „Eine Wohnungsbaugesellschaft muss sich schon gut überlegen, ob sie nicht für das gleiche Geld lieber Neubau finanziert.“ In jedem Fall besser als das Vorkaufsrecht sei es daher, mit einem Investor einen speziellen Vertrag, die sogenannte Abwendungsvereinbarung, zu schließen, der die Ziele des Milieuschutzes und Verdrängung entgegenwirkt. „Dann bekommen wir gratis, was wir politisch wollen“, sagt Igel.

Der Bezirk Treptow-Köpenick plant daher auch vorerst nicht, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen, was das Vorkaufsrecht – immerhin die Option eines starken Eingriffs in Eigentumsrechte – überhaupt erst möglich macht. Um ein solches Gebiet auszuweisen, bedarf es längerer soziografischer Untersuchungen zu Gentrifizierungsprozessen. Bisher sind nur Alt-Treptow sowie Ober- und Niederschöneweide zum Milieuschutzgebiet im Bezirk erklärt worden. Berlinweit gibt es 44 solcher Gebiete mit insgesamt 700.000 Bewohnern, die meisten in der Innenstadt. Igel verweist auf Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, geführt von Senatorin Katrin Lompscher (Linke), nach denen keine weiteren Gebiete in Treptow-Köpenick die Bedingungen für eine Milieuschutzverordnung erfüllen.

Die Mieter waren selbst aktiv …

kompletten Artikel weiterlesen … Quelle … Berliner Zeitung

Klatsche für Vermieter! Verfassungsrichter weisen Beschwerde gegen Mietspiegel zurück

Gute Nachricht für Berlins Mieter. Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin hat die Beschwerde eines Vermieters gegen den Mietspiegel zurückgewiesen.

Die Verfassungsrichter entschieden, dass die Rechtsprechung des Landgerichts zum Mietspiegel nicht zu beanstanden sei. Das Landgericht hatte zuvor die Mieterhöhung eines Vermieters unter Berufung auf den Mietspiegel 2015 abgewiesen – und damit die Rechte der Mieter gestärkt.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Miete in einem 18-geschossigen Wohnhaus in Kreuzberg von bisher 5,11 Euro je Quadratmeter Wohnfläche auf 5,88 Euro je Quadratmeter anheben wollen – und dies mit einem Sachverständigengutachten begründet. Das Landgericht wies die Forderung jedoch zurück und berief sich dabei auf den Mietspiegel. Schon die aktuell verlangte Miete würde die ortsübliche Miete übersteigen. Damit gab es laut Landgericht keinen Spielraum für eine Mieterhöhung.

Gerichte beziehen sich häufig auf Mietspiegel

Das Landgericht sah anders als der Vermieter keine Notwendigkeit, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Zweifel des Vermieters an der Repräsentativität des Mietspiegels teilte das Landgericht nicht. Es verwies darauf, dass sowohl Vermieter- als auch Mieterverbände am Zustandekommen des Mietspiegels mitgewirkt hätten. Es sei nicht ersichtlich, dass die Verbände ihre Mitglieder nicht sachkundig und interessengerecht vertreten haben.

Das Berliner Verfassungsgericht stützt in seinem jetzt bekannt gewordenen Urteil vom 16. Mai des Jahres die Entscheidung (VerfGH171/16). Das Landgericht habe seine Entscheidung „eingehend und nachvollziehbar begründet“, heißt es in dem Urteil. Es liege kein „Willkürverstoß“ und kein Verstoß gegen die Eigentumsgarantie vor, entschieden die Richter. Wer die Verfassungsbeschwerde eingelegt hatte, geht aus der Entscheidung nicht hervor.

Hintergrund des Streits: Vermieter stützen sich bei Mieterhöhungen oftmals lieber auf Sachverständigengutachten, weil sie damit höhere Mietforderungen als mit dem Mietspiegel durchsetzen können. Gerichte beziehen sich in ihren Entscheidungen jedoch häufig auf den Mietspiegel – zur Not als Schätzgrundlage. Der Mietspiegel erscheint alle zwei Jahre und gibt Auskunft über die ortsübliche Miete einer Wohnung je nach Größe, Baualter, Ausstattung und Wohnlage.

Entscheidung führt zu mehr Rechtssicherheit

Vermieter dürfen die Miete abgesehen von Modernisierungen nur dann erhöhen, wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist. …

kompletten Artikel lesen … Quelle … Berliner Zeitung

Wochenserie: “Baut doch was wir brauchen”! Möglichkeiten um schneller und günstiger Wohnraum zu schaffen

Standardisierung Typisierung, Vorfertigung wird die Zukunft des „bezahlbaren Wohnraums“.

Der Geist wirtschaftliches Bauen heißt, Bauen mit System, Wiederholbare Qualität zu erzeugen zu immer gleichen Preisen und immer gleichen Termin-schienen. „Bezahlbarer Wohnraum“ in Industriebau-Weise – früher hieß das „Plattenbau“.

Doch wer kann sich Durchschnittskaltmieten von ca. 10 € leisten.

HOWOGE baut z. Bps. in einem Pilotprojekt 1.000 Wohnungen Urbaner Holzbau-Weise in Adlershof.

 

Quelle: Ausschnitt zitier aus Berliner Abendschau vom 01.08.2018

Wochenserie: “Baut doch was wir brauchen”! Wurde jahrelang in Berlin an dem Bedarf vorbeigeplant?

Baut doch was wir brauchen! Warum werden Probleme gemacht, wo gar keine sein bräuchten? Zum Beispiel bei einem Neubau sollte doch ein vorhandener Sport- und Fußballplatz kein Problem sein!

Die Mieter*innen die in diese Wohnungen einziehen brauchen doch bloß informiert werden und diese Besonderheit im Mietvertrag berücksichtigt werden!

Die rbb-Abendschau Wochenserie „Baut doch was wir brauchen“ werden Themen wie Baurecht und Bürokratie beleuchtet!

Quelle: Ausschnitt zitiert aus Berliner Abendschau vom 31.07.2018

Wochenserie: “Baut doch was wir brauchen”!

Aus- und Überblick zur Wohnungsnot

Bis 2030 soll Berlin um 200.000 Einwohner*innen wachsen. Das heißt wir nähern uns allmählich der  4 Millionen-Grenze. Ist Wohnungsbau in Berlin: „Was Wenige sich nur noch leisten können was neu entsteht?“

Quelle: Ausschnitt zitiert aus Berliner Abendschau vom 30.07.2018

 

Im sozialen Wohnungsbau gibt es derzeit einen Fehlbestand von 80.000 Wohnungen.

Die rasant steigenden Kosten für die Grundstücke können sich private Investoren leisten, wenn sie in das Luxus-Segment anstatt in den soziale Wohnungsmarkt investieren.

Bestandsmieter können sich diese Preise nicht mehr leisten!

Die rbb-Abendschau Wochenserie „Baut doch was wir brauchen“ vergleicht im ersten Teil Die Währung der Immobilienbranche „den Quadratmeter“!

An einem teuren und vergleichsweise preiswerten Beispiel wird erklärt, welche Faktoren den Quadratmeterpreis bestimmen, wie er kalkuliert wird und was ihn letztlich antreibt!

Sowie: Illegale Ferienwohnung können ab dem 01. August teuer werden. Die neue Regelung

Zur Vermietung von Ferienwohnungen (Zweckentfremdungsgesetz) werden „scharf geschaltet“.  Anbieter die keine behördliche Genehmigung oder eine Registriernummer haben müssen nun mit Konsequenzen rechnen.