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Wohnungsgesellschaften Hunderte Räumungen wegen Mietschulden

Die rot-rot-grüne Koalition will zwar Wohnungsräumungen wegen Mietschulden bei den landeseigenen Unternehmen vermeiden, doch trotzdem hat es in diesem Jahr bereits 345 Räumungen bei den städtischen Vermietern gegeben.

Das geht aus der Antwort von Bau-Staatssekretär Sebastian Scheel (Linke) auf eine Anfrage des Grünen-Abgeordneten Stefan Ziller hervor. Danach haben Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) 3224 Mietern wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Zurückgenommen wurden 1048 Kündigungen.

Die Wohnungsgesellschaften müssen beraten

Überraschend: Erst nach einer fristlosen Kündigung werden die säumigen Mieter laut Scheel von Mietschuldnerberatern aufgesucht, „um spezifisch beraten zu können und Lösungen für den Abbau der Mietschulden zu besprechen“. Sofern ein Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug gerate, erhalte er von seinem Vermieter zunächst eine Mahnung.

Eine zweite Mahnung vor der fristlosen Kündigung enthält laut Scheel dann Hilfeangebote über Sozialsprechstunden. Dem Grünen-Abgeordneten Ziller reicht das nicht aus. „Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen Mieter im Falle von Mietrückständen vor einer Kündigung aufsuchend beraten“, fordert er. „Das bisherige Verfahren kann den Wohnungsverlust nicht wirksam verhindern.“

Die meisten Strafen von Degewo

Dazu sollten die Wohnungsbaugesellschaften in ihre Mustermietverträge eine Regelung aufnehmen, um im Falle eines Zahlungsverzuges durch den Mieter die sozialen Wohnhilfen der Bezirke, eine Beratungsstelle oder vergleichbare Institution informieren zu dürfen, um Hilfe zu gewährleisten.

Mit 729 Kündigungen wegen Zahlungsverzugs wurden in diesem Jahr die meisten Strafen von der Degewo ausgesprochen, der größten landeseigenen Gesellschaft. Die wenigsten Kündigungen gab es mit 314 bei der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM), dem kleinsten städtischen Unternehmen.

Schwacher Trost

Bei den Räumungen belegt die Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land mit 97 Fällen die Spitzenposition. Es folgen dahinter die Howoge (71), die Gewobag (55), die Degewo (52), die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (44) und die Gesobau (26).

In den Jahren 2014 und 2015 sprachen die landeseigenen Vermieter 5895 und 5892 Kündigungen aus. In 725 und 793 Fällen kam es zur Räumung. Im vergangenen Jahr kündigten die Unternehmen 3859 Mietern und führten 484 Räumungen durch. Schwacher Trost: Staatssekretär Scheel weist in seiner Antwort darauf hin, dass im Fall von Räumungen meist keine Mieter mehr in der Wohnung angetroffen werden.

Quelle … Berliner Zeitung

Wer ist verantwortlich für die Wohnungsnot in Berlin?

Der Präsident des größten Immobilienwirtschaftsverbandes diskutiert mit dem Direktor des Deutschen Mieterbundes über Mietsteigerungen, Mietspiegel und Rendite.

Herr Warnecke, immer mehr Berliner beklagen horrende Mietsteigerungen und Verdrängung aus ihren Quartieren. Haben Hauseigentümer denn kein Mitgefühl?

Warnecke: Wir haben großes Verständnis für die Menschen, deshalb wollen wir uns einbringen. Um die Probleme zu lösen, brauchen wir eine sachliche Wohnungspolitik. Aber die rot-rot-grüne Koalition in Berlin gibt uns Anlass, daran zu zweifeln. Bei allem Verständnis für Kritik an den rauen Sitten auf dem Markt und daran, wie Investoren mit Mietern umspringen: Zwei Drittel der Mietwohnungen bieten unsere privaten Eigentümer an, und die sind seriös.

Gibt es eine Zwei-Klassen-Gesellschaft unter Vermietern, Herr Siebenkotten?

Siebenkotten: Ganz richtig, es gibt die großen kommunalen und auch privaten Vermieter. Dann gibt es kleine bis mittelständische Vermieter. Einige versuchen alles, wenden legale und halb legale Tricks an, um ihre Mieterschaft loszuwerden und zahlungskräftigere Kunden reinzubekommen. In der Kopenhagener Straße in Prenzlauer Berg zum Beispiel durch aufwendige Modernisierung. Das ist aber nicht die Mehrheit.

Warnecke: Es gibt Unternehmen, die das Mietrecht bis an den Rand der Legalität ausdehnen, um unter dem Deckmantel der Modernisierung ihr wahres Geschäft zu betreiben – und zwar Mieter rauszubekommen, das Haus zu filetieren und die Wohnungen abzuverkaufen. Das muss man unterbinden, ohne aber vernünftige Modernisierungen zu verbieten. Wir haben Justizminister Heiko Maas vorgeschlagen, kleine Modernisierungen bis 10.000 Euro von der Bürokratie zu befreien, wenn die Umlage auf den Mieter auf 60 Euro pro Monat begrenzt wird. Das könnten Vermieter erst nach fünf Jahren erneut anwenden und wären bis dahin für die große Sanierung gesperrt.

Bisher sind elf Prozent Umlage auf den Mieter möglich und einigen hilft das bei der Entmietung. Elf Prozent für Investitionen, die am Kapitalmarkt 1,5 Prozent Zinsen kosten. Was läuft da schief?

Siebenkotten: Die Modernisierungsumlage wurde Ende der 1970er Jahre eingeführt, als die Zinsen viel höher waren und Bäder und Innenklos noch nicht Standard. Aus heutiger Sicht ist sie eine Fehlkonstruktion. Der Paragraf muss weg. Und wenn das nicht geht, gehört die Umlage halbiert. Herr Warneckes Vorschlag der kleinen Sanierung geht in die richtige Richtung. Mieterhöhungen nach Modernisierungen müssen begrenzt werden.

Die „Deutsche Wohnen“, Berlins größte private Wohnungsgesellschaft, greift den Mietspiegel nun auch vor dem Verfassungsgericht an. Richtig so, Herr Warnecke?

Warnecke: Nein, der Mietspiegel wird von privaten Vermietern genauso benötigt wie von den Mietern. Es war ein gutes Instrument über all die Jahre, solange es vernünftig aufgestellt war. Es dient der Befriedung. Aber wir haben jetzt einen sehr politischen Mietspiegel. Deshalb herrscht Rechtsunsicherheit. Niemand weiß mehr, ob der Mietspiegel gilt oder nicht. Unter dieser extrem unglücklichen Lage leiden Mieter und Vermieter. Schuld daran sind der Berliner Senat und dessen Vorgaben zur Erstellung des Mietspiegels. Eine Kammer des Landgerichts nennt ihn deshalb nicht qualifiziert.

Siebenkotten: Nein so ist das nicht. Berlin hat keinen politischen Mietspiegel, sondern einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist gut so. Aber der Mieterbund fordert vom Gesetzgeber, dass Mietspiegel bei Gemeinden ab einer Größe von etwa 50.000 Bewohnern vorgeschrieben werden. Außerdem muss der Bund einheitliche Kriterien für deren Erstellung festlegen, über die sich Mieter und Vermieter vorher verständigen. Ob qualifiziert oder nicht, ist oft gar nicht so wichtig. In Köln zum Beispiel ist der Mietspiegel nicht qualifiziert und wird trotzdem nicht angefochten. In Berlin ist er qualifiziert, aber unter Beschuss.

Warnecke: Die „Deutsche Wohnen“ kann nur so agieren, weil das Land Berlin diese Wohnungen vorher privatisiert hatte. Das war der Sündenfall des damaligen rot-roten Senats – ein grober Fehler, weil er dadurch seinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt verlor. Jetzt versucht das Land den Fehler zu korrigieren durch staatliche Vorgaben beim Mietspiegel. Dabei ist genau definiert, was der Mietspiegel wiederzugeben hat, nämlich die aktuellen Marktmieten.

Ist der Mietspiegel ein Mieterhöhungsinstrument?

Siebenkotten: Ja, aber er dient gleichzeitig zur Begrenzung der Mieten und ist deshalb für beide Seiten vernünftig. Wo die Mieten steigen, steigen auch die Preise im Mietspiegel. Trotzdem bildet dieser nicht die Mieten von Wohnungsangeboten im Internet ab, sondern neue Mietverträge und die in den vergangenen vier Jahren erhöhten Mieten in Bestandsverträgen. Wir hätten lieber, dass Verträge der letzten acht oder zehn Jahre zur Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen würden.

Das ist ja der Deal zwischen Mietern und Vermietern, ortsüblich ist ja nicht nur die maximal mögliche Vermietung einer Neubauwohnung. Warum greifen Sie den sozialen Konsens trotzdem an, Herr Warnecke?

Warnecke: Tun wir nicht. Der Mietspiegel ist eine wichtige Errungenschaft des sozialen Mietrechts. Aber er muss an die ortsübliche Miete angepasst sein. Dafür braucht es genügend Vergleichswohnungen. Das ist nicht immer der Fall, wir müssen die Zahl der Daten erhöhen.

Aktiengesellschaften oder Firmen mit dem Zusatz BV oder Ltd, die durch Enthüllungen der „Panama Papers“ und der „Paradise Papers“ als Steuertrickser enttarnt worden sind, erobern den Berliner Wohnungsmarkt. Spüren Sie den Wandel?

Warnecke: Sehr sogar. Und wir sind alles andere als erfreut. Es trifft die Mieter in den Häusern und ist oft eine Frage der Existenz. Der deutsche Wohnungsmarkt war so stabil, weil er so differenziert war und deshalb europaweit ein Vorbild, auch wegen der niedrigen Mieten. Wegen der Finanzkrise, dem schwachen Euro und der Zinspolitik stiegen die Kapitalgesellschaften in den deutschen Wohnungsmarkt ein, und auch wir finden das erschreckend. Die Politik müsste eingreifen, bewirkt aber das Gegenteil. Durch die überbordenden Vorgaben sind private Vermieter gar nicht mehr in der Lage, am Wohnungsmarkt zu agieren und ihre Objekte mit günstigen Mieten am Markt zu halten. Familien und deren Erben quälen sich durch den Dschungel des Mietrechts. Mancher zieht deshalb stattdessen den Geldsegen von Offshore-Firmen vor und verkauft.

Siebenkotten: Einspruch, es gibt keinen Dschungel in unserem sozialen Mietrecht. Wir haben es hier mit Investoren zu tun, die Wohnungen kaufen und nur eins im Sinn haben: Rendite machen etwa durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dabei sind unfassbar hohe Gewinnspannen möglich. Deshalb gibt das soziale Mietrecht eine zehnjährige Kündigungssperre vor. Und das soziale Mietrecht ist auch kein Problem für private Eigentümer, sondern eher das Erbrecht für deren Erben. Es gibt Wohnhäuser, die 20 Jahre nicht angefasst werden, weil sich die Erben streiten. Dickicht gibt es allenfalls beim Abgreifen der Zuschüsse zur energetischen Sanierung.

Überall wachsen riesige Wohngebiete. Leben die Berliner bald wieder wie vor dem Krieg in dunklen Höfen anonymer Blöcke?

Warnecke: Große Miethäuser sind eine Notwendigkeit wegen des rasanten Bevölkerungswachstums, das vor fünf Jahren niemand prognostiziert hätte. Der Zulauf kommt in Kaskaden. Erst strömten die Menschen aus anderen Bundesländern nach Berlin. In der Wirtschaftskrise gab es die Zuwanderung aus Südeuropa, junge Menschen aus Spanien und Italien. Dann folgte die Flüchtlingskrise. Wenn wir das kompensieren wollen, können wir nicht nur Einfamilienhäuser bauen. Erschütternd ist, dass der Senat das nicht sieht und die ganzen größeren Bauprojekte, etwa in Pankow, verhindert. Auch in innerstädtischen Lagen kommt nichts voran. Senatorin Katrin Lompscher ist die größte Verhinderin von Neubau und deshalb eine Mietpreistreiberin.

Siebenkotten: Das Urteil teile ich nicht. Aber in Berlin herrscht eine Not-in-my-backyard-Mentalität. Die hat schon beim Tempelhofer Feld eine Rolle gespielt, wobei der Senat unter SPD-Führung da auch keine intelligente Informationspolitik gemacht hat. Es kann nicht sein, dass riesige innerstädtische Flächen von der Bebauung ausgenommen sind. Aber der Senat kann den Menschen auch keine Pläne vor die Nase knallen, er hätte einfach mehr Wert auf eine bessere Vermittlung seines Vorhabens legen müssen.

Warnecke: Aber jetzt wird das wenige Geld stattdessen in den Bestand investiert, in den Vorkauf von Altbauten, die Private übernehmen wollen. Von den letzten 30 Wohnungen, die das Land gekauft hat, waren nur 20 vermietet an Menschen mit Wohnberechtigungsschein. Das Verhältnis des eingesetzten Geldes zum sozialen Nutzen ist miserabel. Eine solche Wohnungspolitik wird der Situation nicht gerecht.

Siebenkotten: Wir brauchen zwei Dinge: Neubau, ganz sicher. Und Maßnahmen, damit Mieten im Bestand nicht ansteigen. Dazu gehört es, Wohnungen vor Spekulation zu bewahren und den Bestand vor Mietexzessen zu schützen.

Also braucht es die Mietpreisbremse?

Warnecke: Nein, zumal die Bremse nicht greift, wenn ein Vermieter von einem Gericht auf die Klage seines Mieters hin zur Einhaltung der Mietpreisbremse und im konkreten Fall zu einer Miete von fünf Euro pro Quadratmeter verdonnert wird, der Mieter jedoch einen Teil der Wohnung für 25 Euro untervermieten darf. Das sind Auswüchse, an die sich niemand rantraut.

Siebenkotten: Doch, denn es ist nur eine Rechtsauffassung, wonach die Mietpreisbremse nur für Hauptmieter gilt und nicht für Untermieter – und zwar eine falsche Auslegung der Mietpreisbremse. Diese muss auch für solche Fälle gelten. Die Mietpreisbremse hat aber tatsächlich zwei dicke Webfehler. Der eine ist, dass der Vermieter die Höhe der Vormiete nicht angeben muss, sodass der Nachmieter gar nicht weiß, ob der Vermieter sich an das Gesetz hält. Der zweite ist: Dass der Vermieter die Miete, die er zu Unrecht erlangt hat, so lange behalten darf, bis der Mieter eine Rüge ausgesprochen hat. Das ist ein klarer Verstoß gegen das Gesetz, das besagt: Was ich unrechtmäßig erlange, muss ich zurückgeben. Insofern stehen dem Missbrauch Tür und Tor offen.

Warnecke: Nein, die Mietpreisbremse ist für alle privaten Vermieter ein Affront, weil sie als gierig dargestellt werden. Und die problematischen Investoren und Projektentwickler werden von dem Gesetz nicht gebremst. Deshalb ist es falsch. Die Mietpreisbremse ist ein drastischer Eingriff in die Mieten. Wenn wir den Wohnungsmarkt nicht dauerhaft kaputt machen wollen, müssen wir Marktelemente zulassen. Deshalb ist die Debatte über die Mietpreisbremse rückwärtsgewandt.

Weil sie der Gier nach Renditen nicht freien Lauf lässt?

Warnecke: Das hat nichts mit Gier zu tun. Genau das kritisieren wir an der Mietpreisbremse ja. Ein Viertel der privaten Vermieter erhöhen die Miete nie, so- lange der Vertrag mit einem Mieter läuft. Und auch den anderen ist ein gutes Verhältnis zum Mieter wichtiger als die maximale Miete. Für die Preissteigerung beim Wohnen sind andere verantwortlich. Müllgebühr, Wasser und Abwasser, Grundsteuer – das sind die wahren Treiber der Wohnkosten. Davon lenkt die Mietpreisbremse ab. Sie ist keine Lösung. Wegen deren Schärfe und der Verfassungswidrigkeit muss sie enden.

Quelle … Der Tagesspiegel, Interview Ralf Schönball

Senat setzt mit Neubau auf das Umland – Wer wird dort hinziehen müssen?

Landeseigene Wohnungsunternehmen denken über Neubau in Brandenburg nach

Der Senat denkt über Wohnungsbaustandorte landeseigener Unternehmen außerhalb der Berliner Stadtgrenzen nach. Er habe zusammen mit Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) und den Aufsichsratsvorsitzenden der Wohnungsbaugesellschaften darüber gesprochen, sagte Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) am Mittwochabend bei einer Veranstaltung zum Thema Wohnungsbau. »Außerhalb des direkten sozialen Wohnungsbaus könnte die Umlandentwicklung eine Möglichkeit sein«, sagte der Finanzsenator. »Die Wohnungsbaugesellschaften können in begrenzten Ausnahmefällen eigene Bestandsgrundstücke unter der Vorgabe, dass es wirtschaftlich darstellbar ist und das Vorhaben im Verflechtungsraum Berlin liegt, Bauvorhaben in Brandenburg vornehmen«, präzisierte eine Sprecherin der Stadtentwicklungsverwaltung auf nd-Anfrage. Dies dürfe aber nicht zulasten von Vorhaben in Berlin führen.

Die Überlegung verdeutlicht, dass die Errichtung des benötigten zusätzlichen Wohnraums in der Hauptstadt den Verantwortlichen zunehmend Sorgen bereitet. Bis 2021 müssen jährlich 14 000 neue Wohnungen entstehen, um das bestehende Defizit abzubauen und den zusätzlichen Bedarf zu decken. Insgesamt 194 000 neue Wohnungen sind dem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 zufolge nötig, der kürzlich von der Stadtentwicklungsverwaltung vorgelegt wurde. Das Problem ist der Zeitfaktor. Bis in den großen neuen Entwicklungsgebieten wie dem Blankenburger Süden oder dem Güterbahnhof Köpenick neue Wohnungen entstehen können, werden noch viele Jahre ins Land gehen.

»Der Wohnungsankauf ist fast zum Erliegen gekommen«, berichtete Ingo Malter, Geschäftsführer der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land. »Umso mehr sind wir getrieben, im Wohnungsneubau aktiv zu sein.« 2800 Wohnungen seien bei Stadt und Land gerade im Bau, weitere 3000 in Vorbereitung. Knapp 13 000 zusätzliche Wohnungen soll das Unternehmen entsprechend der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat bis 2026 in seinem Bestand haben.

Bei den weiteren fünf landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen knapp 75 000 Wohnungen dazukommen, so dass ein Gesamtbestand von 380 000 Wohneinheiten in kommunalem Besitz sind. Darüber hinaus soll die aus dem einstigen Schrottimmobilienfonds der Bankgesellschaft Berlin hervorgegangene berlinovo weitere 20 000 Wohnungen errichten.

Kollatz-Ahnen hofft auf eine Umsetzung der Berliner Bundesratsinitiative zu einer gemeinwohlorientierten Liegenschaftspolitik auch im Bund, die in der Länderkammer eine Mehrheit fand. Das würde bedeuten, dass große Flächenverwalter wie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) oder das Bundeseisenbahnvermögen nicht mehr nach dem Höchstpreisverfahren veräußern dürften, sobald Kommunen Bedarf anmeldeten. »Wir werden auch mit der Evangelischen Kirche diskutieren, dass es eine gute Idee wäre, nicht nur über Höchstpreise zu verkaufen«, kündigte der Finanzsenator an.

»Wir sind überzeugt davon, dass Berlin sein Wohnungsproblem nicht auf eigenen Flächen wird lösen können«, sagte Peter Weber, Geschäftsführer der Mietergenossenschaft SelbstBau. Wegen der hohen Bodenpreise sei man schon auf Brandenburg ausgewichen. Dort werde an zwei Projekten in Prädikow und Wandlitz gearbeitet.

Weber beklagte eine deutliche Zurückhaltung des Senats gegenüber Genossenschaften. »Wir sind nicht von der Tagespolitik abhängig und könnten Sozialbindungen über Jahrzehnte anbieten«, sagte der Genossenschaftler. »Stattdessen balgen sich alle Benachteiligten der Stadt um ein Konzeptverfahren. Das bindet unnötig Kräfte für relativ geringe Erfolgsaussichten«, kritisierte er. »Wir bauen die Stadt der Vielfalt«, warb er für mehr Unterstützung der Genossenschaften.

Quelle … nd vom 17.11.2017, Artikel von Von Nicolas Šustr

Miethelden aus der Kopenhagener Straße 46 siegen erneut vor Gericht! Kämpfen lohnt sich!

Die juristische Schlacht zwischen den letzten kampferprobten Mietern in der Kopenhagener Stra0e 46 und „Gierig-Investor“ Christmann-Gruppe ist in eine weitere Runde gegangen. Nach mehreren abgewiesenen Mieterhöhungsklagen und vier erfolglosen Räumungsklagen entsteht aus dem nunmehr ins vierte Jahr gehenden Fall ein bundesweiter Präzedenzfall.

Bei der gestrigen Verhandlung ging es um die Umlage der Kosten für einen Fahrstuhl und Fenster nach einer „energetischen Modernisierung“. 502,-€ monatliche Mieterhöhung sollen die letzten Altmieter der Kopenhagener 46 nun alleine für einen Fahrstuhl zahlen, der für sie im 1.OG aber nicht nutzbar ist. Ferner sollte damit eine überhöhte Modernisierungsumlage für neue Fenster gezahlt werden.
Die Heizenergie-Ersparnis der neuen Fenster würde rund 300 Jahre Zeit bis zur Amortisation der Einbaukosten dauern. Dies deutet auf ein Mißverhältnis von angesetzten Baukosten und tatsächlichen Kosten hin.

Im Fall der Christmann-Gruppe ist das ggf. sogar strafrechtlich relevant, denn Planung, Bauleistung und Investor-Gesellschaft werden als Cluster tätig, in den die Investoren in beherrschend tätig sind, und ggf. sogar verbotswidrige Koppelgeschäfte mit sich selbst abgeschlossen haben, um utopisch hohe Mietforderungen von über 2.960 €/Monat nach Modernisierung für eine Altbauwohnung zu berechnen.

Kostenumlage für Fahrstuhl im ersten Stock zu hoch

Schon im Vorfeld er Verhandlung hatte der vorsitzende Richter bereits auf ein kritisches Urteil des Landgerichts gegenüber der Rechtmäßigkeit einer überhöhten der Umlage hingewiesen. In der Verhandlung gestern wurde die vom Eigentümer begehrten Mieterhöhung von mehr als 500,-€ monatlich für den Einbau neuer Fenster und eines Aussenfahrstuhls abgewiesen..

Amtsrichter Dr. Rummler bezeichnete auch eine begehrte Kostenumlage von monatlich mehr als 200,-€ für einen im 1.Stock nicht nutzbaren Aufzug als „absurd“ und wies die Fordeung schon zum Verhandlungsauftakt ab. Dieser Schritt entfaltet womöglich auch eine über den Einzelfall hinausgehende Wirkung, der Bewohner im EG und 1.OG. vor einer Kosteninanspruchnahme für Fahrstühle entlastet.

Die massiv überzogenen Baukosten waren diesmal am Beispiel Thema Fenster zum Gegenstand der Verhandlung. Hierzu wurden neue gerichtlichen Gutachten in Auftrag gegeben.

4 Jahre juristischer Schlagabtausch – Staatsversagen in der Wohnungspolitk

Der Fall Kopenhagener Straße 46 zeigt in besonderer Weise das Staatsversagen in der Wohnungspolitk in Deutschland auf. Eine Investorengruppe geht brachial und grenzwertig bei der Modernisierung vor. Zuerst wurde eine ganze Hausgemeinschaf mit 56 Mietern, davon viele Kinder, über ein Jahr lang unter eine winddichten Bauplane eingehaust. Dann wurden Subunternehmen und russischsprachige Handwerke auf der Baustelle gesichtet, die auch sicherheitsrelevante Arbeiten ausführten, und einen lebensgefährlichen Schornsteinabriss durchführten.
Danach wurden Mieter mit völlig überteuerten Mietforderungen aus dem Haus getrieben. Vor allem ältere Mieter gaben entnervt ihre Wohnung auf.

Auch Interventionen von Bundestagsabgeordneten und Bundesjustizminister Maas brachten kein Ergebnis. Das Grundproblem der Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB liegt in der volkswirtschaftlich unhaltbaren Lastenverteilung zwischen Kapitalanlegern und Mietern, die zu „lebenslangen Zins-Mietern“ werden, wenn sie in den Wohnungen bleiben. Das geht aber nur so lange gut, wie die Mietbelastungsquoten keine existenzgefährdende Größenordnung annehmen. In Berlin ist das längst der Fall, vor allem bei jenen Mietern, die nach Renteneintritt zu Sozialfällen werden, weil die Mietbelastung 30% der Netto-Renteneinkommen übersteigt.

Im Dezember wird das Zweite Deutsche Fernsehen das Thema aufgreifen: die Reportage im ZDF-Magazin“Frontal 21” am 12.12.2107 um 21 Uhr setzt sich mit skrupellosen Investoren und dem Totalversagen der Politik auf kommunaler-, Landes- und Bundesebene beim Thema Wohnungspolitik auseinander.

Link zum Blog der Kopenhagener Straße 46

Quelle … Pankower Allgemeine Zeitung vom 18.11.2017

Sozialwohnung mit Verdrängungsgarantie

Senat hält Mietsteigerungen für illegal – Bewohnern fehlt das Geld, um ein Gerichtsurteil abzuwarten

»Als der Brief mit der Mieterhöhung kam, habe ich erst mal geweint«, sagt die Mieterin des Hauses, die ihren Namen nicht in der Zeitung lesen möchte. Statt bisher knapp 700 soll sie ab Dezember 900 Euro Warmmiete zahlen für die 72 Quadratmeter, die die alleinerziehende Mutter mit ihren zwei Kindern bewohnt. Für alle 99 Wohnungen in den Neuköllner Häusern Maybachufer 40-42 und Manitiusstraße 17-19 soll die Kaltmiete um 2,39 Euro pro Quadratmeter auf dann 9,82 Euro steigen – über 32 Prozent Erhöhung. Es gibt zumindest große Zweifel an der Zulässigkeit der Mieterhöhung.

Bei frei finanzierten Mietwohnungen wäre die Erhöhung außerhalb einer Modernisierung klar rechtswidrig. Einerseits, weil der Oberwert des Mietspiegels für Häuser dieser Baualtersklasse bei 7,59 Euro pro Quadratmeter liegt. Andererseits, weil nicht mehr als 15 Prozent Mieterhöhung in einem Dreijahreszeitraum möglich wären.

Die betroffenen Häuser wurden jedoch 1980 als soziale Wohnbauten errichtet. Dort gelten andere Spielregeln. Es gilt das sogenannte Kostenmietrecht. Dabei werden sämtliche Ausgaben für Baukredite, Bewirtschaftung und Abschreibung durch die vermieteten Quadratmeter geteilt. Weil es zu West-Berliner Zeiten für die Rendite besonders günstig war, besonders teuer zu bauen, geschah dies allzu oft. Sozial machten die teils zweistelligen Kostenmieten erst das Land Berlin durch hohe Zahlungen, die sie auf ein erträgliches Niveau drückten.

»Ich traue mich nicht, wegen der Erhöhung zum Jobcenter zu gehen«, sagt die arbeitslose Mutter. Schon jetzt liegt ihre Miete über den sogenannten angemessenen Wohnkosten für ihre Bedarfsgemeinschaft. »Ich weiß nicht, wo ich hinsoll, wenn ich mir diese Wohnung nicht mehr leisten kann«, sagt sie. Seit einem Jahrzehnt wohnt sie in dem Haus, ihr Sohn geht in ein nahe gelegenes Gymnasium, ihre Tochter in die Grundschule. »Ich kenne hier jeden zweiten Menschen. Wenn meine Kinder irgendein Problem haben, wissen sie, an wen sie sich wenden können, wenn ich nicht da bin. Und ich muss mir keine Sorgen machen«, erklärt sie. Sie glaubt nicht daran, in der Nähe eine neue Wohnung zu finden, die sie sich leisten könnte. »Und wenn ich gar keine Wohnung finde, habe ich Angst, mit meinen Kindern in einem Wohnheim zu landen, zu dritt in einem Zimmer«, berichtet sie. Sie ist den Tränen nahe.

Die Argumentation nach der die Hauseigentümerin, die Maybachufer GmbH & Co. KG, die Mieterhöhung als berechtigt ansieht, ist windig. Die Voreigentümerin verpflichtete sich mit dem Erhalt der sogenannten Anschlussförderung nach Auslauf der ersten Förderphase, nur noch die sogenannte Verpflichtungsmiete zu berechnen. Demnach dürfen in die Kalkulation keine sogenannten fiktiven Kosten einfließen. Das sind Zinsen auf bereits getilgte Bankdarlehen, die real eben nicht mehr anfallen, laut Kostenmietrecht jedoch weiter berechnet werden dürften. An diese Verpflichtung sieht sich die jetzige Eigentümerin aber nicht mehr gebunden. Sie begründet das mit der Entschuldung des Hauses 2007. Die zuständige landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) verzichtete in jenem Jahr auf die Rückzahlung des 1980 gewährten Darlehens von umgerechnet über 2,8 Millionen Euro. Damit, so die Argumentation, könne wieder die volle Kostenmiete verlangt werden. Die Mieter sollen also bluten für ein Geschenk, das der Hauseigentümerin gemacht wurde.

Die IBB selbst ist in einer Zwitterrolle. Sie ist einerseits eine Bank, die die entsprechenden Darlehen vergibt und verwaltet und auch die vereinbarten Zinsen kassiert. Andererseits ist sie auch für die Aufsicht zuständig, kontrolliert also, ob die entsprechenden Hauseigentümer auch ihren Verpflichtungen nachkommen.

Bereits im Mai 2016 stellte die Bank nach einer Mieteranfrage fest, dass die Eigentümerin eine zu hohe Miete verlangte, nämlich 7,40 Euro pro Quadratmeter, nach Berechnungen der IBB hätten es nur 6,86 Euro sein dürfen. »Da eine Einigung über die Höhe der zulässigen Verpflichtungsmiete nicht erzielt werden konnte, haben wir am 29.12. 2016 ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet«, heißt es in einem Schreiben der Investitionsbank , das »nd« vorliegt. Seit Januar dieses Jahres ist eine Klage der Eigentümerin vor dem Verwaltungsgericht anhängig, eine Verhandlung gab es bisher nicht. »Auf förderrechtlicher Seite ist von der IBB alles Notwendige getan worden. Zivilrechtlich muss sich jeder Mieterhaushalt gegen die überhöhte Miete zur Wehr setzen«, heißt es von der Stadtentwicklungsverwaltung.

»Dieser Fall zeigt konkret, was passiert, wenn der alte soziale Wohnungsbau nicht endlich gesetzlich neu geregelt wird«, sagt Sebastian Jung von der Initiative Mieterstadt.de. Die betroffenen Häuser fallen zum Jahresende aus der Sozialbindung, dann gibt es praktisch keine Möglichkeiten des Landes Berlin mehr, auf die Miete einzuwirken. »Wenn die Wohnungen dann mit derart überhöhten Mieten Teil des regulären Markts sind, wird das wiederum auf den Mietspiegel durchschlagen«, so Jung weiter. Doch die drei Koalitionspartner SPD, LINKE und Grüne können sich seit Monaten nicht auf eine Neufassung des Gesetzes einigen.

»Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) könnte selbst eine Rechtsverordnung erlassen, die die Bestimmungen über die Ermittlung der für die Mietenberechnung anerkennbaren kosten regelt«, sagt Jung. Dies müsste allerdings bis Jahresende geschehen, so lange die Bindung für die betreffenden Häuser noch gilt. Bei der Stadtentwicklungsverwaltung verweist man auf die Gesetzespläne und die nötigen umfangreichen Vorarbeiten für so eine Verordnung.

Der Vermieter spielt auf Zeit, denn die Bewohner haben nicht das Geld, um die eventuell illegale Mieterhöhung zu bezahlen, bis ihnen ein Gericht möglicherweise recht gibt. »Aus Sicht der Mieter wäre eine Regelung hilfreich, mit der der Senat ihnen dieses Risiko abnimmt«, sagt Michail Nelken, Mietenexperte der Linksfraktion. »Dazu müssen schnellstmöglich alle politischen Möglichkeiten ausgelotet werden«, so Katrin Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen. »Dieses Beispiel zeigt, dass überhöhte, fiktive Kostenmieten im sozialen Wohnungsbau keine Ausnahme sind, aber politisch abgeschafft werden können und dringend müssen, um die SozialmieterInnen vor Verdrängung zu schützen«, erklärt die Grünen-Politikerin.

»Wir fühlen uns im Stich gelassen von IBB und Senat«, sagt Mieter Denny Chakkalakal. Aber sie kämpfen. Diesen Samstag ab 11 Uhr ruft die Hausgemeinschaft zum »Umzug der Verdrängten« ans Maybachufer.

Quelle … neues deutschland

Berliner Jugendclubs kämpfen gegen Verdrängung

Steigende Mieten bedeuten das Aus für viele soziale Einrichtungen in den inneren Bezirken. Der Senat sucht nach Ausweichmöglichkeiten.

Sinaya Sanchis blickt auf die bunt angemalten Wände der Schilleria und seufzt. „Bei manchen Familien aus der Nachbarschaft kommen die Töchter schon in dritter Generation zu uns“, erzählt sie. „Wenn wir umziehen müssten, hieße das, bei Null anzufangen.“ Sanchis ist eine von zwei festangestellten Sozialarbeiterinnen in dem Zentrum für Mädchen und junge Frauen. Seit 15 Jahren ist es eine feste Instanz im Schillerkiez in Neukölln. Mitte September hat es die Kündigung des Vermieters zum Jahresende erhalten.

Ein neuer Mietvertrag wäre an eine erhebliche Mietpreiserhöhung gebunden. Eine Verdopplung oder Verdreifachung des Mietpreises kann der Träger, der gemeinnützige Mädchen- und Frauenverein MaDonna Mädchenkult.Ur, aus eigener Kraft nicht stemmen.

Kein besonderer Schutz für Gewerbeflächen

„Die Schilleria ist ein klassisches Beispiel für die massive Verdrängung sozialer Infrastruktur, die wir besonders in Nord-Neukölln beobachten“, sagt der Neuköllner Stadtrat für Stadtentwicklung, Jochen Biedermann (Grüne). Jugendclubs wie die Schilleria mieten Gewerbeflächen. Für diese gibt es, anders als im normalen Mietrecht, keinen besonderen Schutz.

Die Mietpreise können frei verhandelt werden, die Mietverträge laufen oft nur über kurze Zeiträume und können ohne besondere Begründung gekündigt werden. „Wir erhalten gerade fast im Wochentakt Anrufe von sozialen Trägern wie Kitas, die gekündigt wurden oder drastische Mieterhöhungen erhalten haben“, so Biedermann. Doch ein entsprechender Schutz für Gewerbemieter müsste auf Bundesebene entschieden werden.

Mit ihrer Situation steht die Schilleria nicht alleine da. Der Dachverband der Berliner Schüler- und Kinderläden (DaKS) spricht von 50 Kinderläden, die berlinweit in den vergangenen zwei Jahren gekündigt wurden oder drastische Mieterhöhungen erhielten. Am meisten betroffen seien die Ortsteile Kreuzberg, Mitte, Neukölln und Schöneberg.

Auch die Berliner Jugendsenatorin Sandra Scheeres (SPD) zeigt sich besorgt: „Mein Ziel ist es, dass Jugendclubs und andere Einrichtungen für Kinder und Jugendliche erhalten bleiben“, erklärt sie. „Wir unterstützen deshalb Bemühungen, Kündigungen zu verhindern oder neue Räume zu finden.“ Jugendliche bräuchten Orte, um sich mit Gleichaltrigen zu treffen – und das dürfe nicht das nächste Einkaufszentrum oder die Straße sein. Daher setze sich der Senat auch auf Bundesebene für einen besseren Schutz sozialer Einrichtungen ein.

Auch „Potse“ und „Drugstore“ stehen vor dem Aus

In Schöneberg würden von einem solchen Schutz beispielsweise die Jugendclubs „Potse“ und „Drugstore“ profitieren, die seit den Siebzigern in der Potsdamer Straße sitzen. Zum Jahresende läuft ihr Mietvertrag ebenfalls aus, der Vermieter fordert eine drastische Mieterhöhung.

Für das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, das insgesamt 35 Kinder- und Jugendeinrichtungen finanzieren muss, sei das „eine Herausforderung“, so Jugendstadtrat Oliver Schworck (SPD). Der Bezirk versucht, eine Verlängerung des Vertrags herauszuhandeln, bis ein passender Ersatzraum gefunden wird.

Doch die Zentren an der Potsdamer Straße machten finanziell für den Bezirk „mit größtem Abstand am meisten“ aus. „Wir wollen diese Einrichtungen erhalten“, betont Schworck. Weniger als zwei Monate bleiben dem Bezirksamt, eine Lösung zu finden. Nutzer der „Potse“ und „Drugstore“ fühlen sich durch die „Unsicherheit“ und „drohende Schließung gelähmt“. Noch ist nicht einmal klar, ob der Vermieter eine Vertragsverlängerung möchte.

Wegen Nutzungskonflikten mit anderen Parteien im Gebäude, hätte sich der Eigentümer dagegen ausgesprochen. Neben den Mietverhandlungen sucht der Bezirk daher bei verschiedenen Wohnungsbaugesellschaften Ersatzstandorte für das über 800 Quadratmeter große Jugendzentrum, das für Punkkonzerte berühmt ist. Sogar der Hochbunker in der Pallasstraße kam ins Gespräch, zumindest ist dieser schallgeschützt und in Bezirkshand. Doch der Denkmalschutz bedeutet hohe Hürden für die Umgestaltung des Bunkers zu einem jugendzentrumsgerechten Raum.

Ziel könne es nicht sein, in Vermieter zu investieren

Für andere Einrichtungen im Bezirk drohe diese Entwicklung nicht, so Schworck. Die Finanzierung der Jugendeinrichtungen in Tempelhof-Schöneberg sei vorbildlich, sagt seine Parteikollegin Marijke Höppner, denn es würden sowohl freie Trägerschaft als auch kommunale Einrichtungen gefördert.

Doch die Verteilung der Gelder zwischen den einzelnen Jugendeinrichtungen wird durch starke Mieterhöhungen erschwert. Das merkt der Neuköllner Jugendstadtrat Falko Liecke (CDU), der aktuell für die Schilleria eine Übergangslösung verhandelt. Das Ziel können nicht sein, Geld in eine Mieterhöhung und damit in einen Vermieter zu investieren. Der Bezirk suche nach Ausweichstandorten und versuche eine mögliche Schließung oder einen Umzug so lange wie möglich hinauszuzögern.

Die Mädchen der Schilleria möchten natürlich im Schillerkiez bleiben. Hier kommen sie her und hier haben sie gelernt, sich politisch zu beteiligen. Schon bei der Gründung stand die Eigeninitiative der Mädchen im Vordergund. Sie lernten, dass sie eine Stimme haben und auch gehört werden. Ein Umzug sei die letzte Option.

„Das hieße, genau der Verdrängung zu weichen, gegen die wir eigentlich stehen”, sagt Sanchis. Viele der Mädchen seien bereits aus dem Kiez verdrängt worden, aber viele sind noch da – und würden sich nicht mit den Veränderungen im Kiez identifizieren.

Im September beteiligten die Mädchen sich an der U18-Wahl in Neukölln.

Kurz darauf kam die Kündigung. „Das ist eine paradoxe Situation“, sagt Sanchis. „Wir bringen den Mädchen bei, sich an politischen Prozessen zu beteiligen – und dann erfahren sie, dass die Politik es versäumt hat, sich frühzeitig für sie einzusetzen, und dass deswegen nun ihr Rückzugsort bedroht ist.“

Doch ihre Stimme benutzen sie weiterhin, für ihren Raum und ihren Kiez: Am heutigen Donnerstag läuft die Schilleria mit beim „Monstermäßigen Laternenumzug“, veranstaltet von der Kreuzberger Nachbarschaftsinitiative „Bizim Kiez“ für den Erhalt sozialer Einrichtungen von der Kita bis zum Seniorentreff. Am Samstag ziehen dann die Punkveteranen der „Potse“ gemeinsam mit anderen selbstverwalteten Projekten für ihre Räume auf die Straße.

Quelle … Der Tagesspiegel vom 16.11.2017

Bezirk genehmigt integrative Bauvorhaben für 200 Wohnungen, Kita und Bezirksbibliothek in Friedrichshain-Kreuzberg

Das Bezirksamt hat kürzlich für Bauvorhaben an der Ohlauer Straße 24 und Blücherstraße 26 Baugenehmigungen erteilt. „Mit den Baugenehmigungen können jetzt zeitnah die Bauarbeiten beginnen und der dringend benötigte Raum für betreutes und bezahlbares Wohnen, Kinderbetreuung eine Bezirksbibliothek entstehen“, erklärt Baustadtrat Florian Schmidt. Den Baugenehmigungen voraus gingen Abstimmungen mit dem Stadtentwicklungsamt, welche in beiden Fällen zu Verbesserungen der städtebaulichen Qualität der Projekte und im Falle der Ohlauer Straße für den Erhalt einer Pappelreihe notwendig waren.

Beide Standorte werden zukünftig durch qualifizierende und dialogische Verfahren begleitet, um die sozialräumliche Vernetzung mit der Nachbarschaft zu gestalten.

Im Fall Ohlauer Straße haben sich die verschiedenen Akteure am Standort in einer Arbeitsgruppe mit dem Bezirksamt über ein gemeinsames Vorgehen verständigt. Der Campus Ohlauer Straße soll ein lebendiger Ort für Bildung und Teilhabe werden, mit verschiedenen Wohnformen, einer Bibliothek und einem internationalen Flüchtlingszentrum.

Im Fall Blücherstraße haben Bezirksamt und Bauherren vereinbart, dass für zwei verbleibende Baufelder ein Dialogverfahren über die Erdgeschossnutzungen, die Architektur und die Außenraumgestaltung durchgeführt werden soll. Auch die sozialräumlichen Bedarfe der Nachbarschaft sollen diskutiert werden und in die Nutzungskonzepte weiterer Neubauten einfließen.

Objektdaten zur Baugenehmigung Ohlauerstr. 24

Bauherr: Howoge, landeseigene Wohnungsbaugesellschaft
Wohnungen: 120
Nutzung: Bezirksbibliothek, betreutes Wohnen für alleinerziehende Mütter, studentisches Wohnen, Wohnungen für Flüchtlinge
Nutzfläche: 9548 m²

Objektdaten zur Baugenehmigung Blücherstr. 26

Kita-Gebäude (vorne an der Blücherstraße):
Bauherr: Juwo-Kita gGmbH (Jugendwohnen im Kiez)
Nutzung: 4 Wohnungen (3 Einzelwohnungen für Jugendliche im 2. OG, 1 Jugendwohngruppe für max. 6 Personen im 3. OG. Die Wohnungen werden durch die Jugendwohnen-Jugendhilfe gGmbH betreut)
1 Kindertagestätte für 80 Kinder, Betreiber ist die Juwo-Kita gGmbH
1 Elterncafé (der Kita zugeordnet)
Nutzfläche: 1167 m²

Wohnprojekt Blücherstraße 26 (das L-förmige Gebäude)

Bauherr: Vita e.V. Berlin
Nutzung: 75 Wohnungen (8 Doppel-WGs, 1 Wohngruppe für 8 Personen, 66 Einzelwohnungen; insgesamt 90 Bewohner)
Nutzfläche: 2714 m²

Bezirksstadtrat Florian Schmidt erläutert: „Dass sozial benachteiligte Menschen, die auf dem Mietmarkt doppelt benachteiligt sind, aus dem Bezirk verdrängt werden ist inakzeptabel. Um weitere Neubauflächen für soziale und kulturelle Infrastruktur auszuweisen, haben wir eine neue Arbeitsgruppe mit vier Mitarbeiter*innen im Stadtentwicklungsamt geschaffen. Neben dem Milieuschutz und Vorkaufsrechten, sind auch vom Bezirksamt initiierte Neubauprojekte Teil unserer Strategie gegen die grassierende Gentrifizierung. Beide Neubauprojekte werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unterstützt. “

Quelle … Bezirksamt Friedrichshain – Kreuzberg, Pressemitteilung Nr. 170 vom 09.11.2017

Senioren am Wohnungsmarkt: „Es gibt keine Sicherheit mehr“

Seit 40 Jahren und damit sein halbes Leben lang wohnt Wolfgang Hoth in dem Gebäudekomplex Genthiner Straße Ecke Lützowstraße mit rund 100 Wohnungen. Das schmucklose Gebäude, Ende der 70er-Jahre als Sozialbau mit Fördermitteln des Landes Berlin errichtet, ist in den vergangenen Jahren gleich mehrfach verkauft worden, die Sozialbindung ist im vergangenen Jahr ausgelaufen.

Seit 2016 ist die Bluerock Ltd. mit Sitz in Manchester Eigentümerin des Gebäudes mit seinen rund 100 Wohnungen. „Seitdem gibt es keine Sicherheit mehr in meinem Leben“, sagt der 80-Jährige, „die Sicherheit, dass meine Frau und ich hier unseren Lebensabend beschließen können.“

Die Eheleute sollen für rund acht Monate ausziehen

Um zu zeigen, was ihm die Ruhe raubt, führt Hoth seine Besucher gern zum sogenannten „Showroom“, der sich im Erdgeschoss des Gebäudes an der Lützowstraße befindet. In den Schaufensterfronten findet sich auf knalligem Signalrot der neue Name des einst namenlosen Sozialbaus: „LYTZ“ Dazu der Werbespruch: „Ein Haus wie Berlin selbst.“ Daneben ist die Computersimulation des Gebäudes zu sehen. Allerdings hat das Bild mit der grauen Wirklichkeit wenig zu tun.

Abgebildet ist ein schick sanierter Bau mit schimmernd weißen Fassadenbändern, aufgestockt um ein Dachgeschoss mit großzügigen Terrassen. „Hier, das ist meine Wohnung“, sagt Hoth und deutet auf eine Wohnung mit Balkon in der vierten Etage. Drei Zimmer mit 75 Quadratmetern bewohnt Hoth hier mit seiner 78-jährigen Frau Seouk-Soon Lee-Hoth. Hier haben die beiden ihre Tochter großgezogen.

Nun jedoch wird ihr Zuhause auf der Internetplattform Immobilienscout24.de zum Kauf angeboten – für 373.000 Euro, knapp 5000 Euro je Quadratmeter. „Damit ist natürlich nicht unsere Wohnung in ihrem jetzigen Zustand gemeint, sondern eine komplett sanierte“, sagt der Rentner.

„Ein Verbleib in den Wohnräumen während der Baumaßnahmen ist nicht möglich“

Damit das Versprechen der Annonce eingelöst werden kann, soll seine Wohnung modernisiert werden. Nach einer ersten Modernisierungsankündigung kurz vor Weihnachten vergangenen Jahres folgte im Mai 2017 die detaillierte Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen am Gebäude – und in Hoths Wohnung.

Neben der energetischen Sanierung der Fassade, dem Austausch der Fenster und der Instandsetzung des Treppenhauses, des Aufzugs und der Hauseingänge sollen in seiner Wohnung auch die Wohnungstür und die asbestbelasteten Böden ausgetauscht, das Bad modernisiert sowie eine Lüftungsanlage eingebaut werden. „Ein Verbleib in den Wohnräumen während der Baumaßnahmen ist nicht möglich“, heißt es in dem Schreiben, das der Berliner Morgenpost vorliegt. Daher sei es „zwingend erforderlich, Sie mit Baubeginn ab 1.11.2017 für ca. acht Monate in eine Ersatzwohnung umzusetzen“, schreibt die beauftrage Hausverwaltung weiter.

Gleich im nächsten Absatz folgt dann die Berechnung der voraussichtlichen Modernisierungsumlage. Derzeit 773 Euro zahlen die Eheleute Hoth im Monat an Warmmiete – eine Miete, die sich der ehemalige Mitarbeiter der Berliner Verwaltung und die frühere Krankenschwester von ihren Rentenbezügen leisten können. Laut Modernisierungsankündigung soll die Miete für die 75 Quadratmeter große Wohnung nach der Sanierung jedoch auf 1216 Euro steigen. „Diese Wohnung können wir uns dann nicht mehr leisten, das wären 50 Prozent unseres Einkommens“, so der Rentner. Um knapp 60 Prozent würde seine Miete nach der Modernisierung steigen. Aber nicht allein die immense Steigerung der Warmmiete sogar um 57 Prozent ist es, die den 80-Jährigen in Aufregung versetzt.

„Wohin sollen wir denn mit all unseren Möbeln?“

„Wir sind auch einfach zu alt, um noch einmal für so lange Zeit auszuziehen – und eine Verbesserung unserer Wohnung kann ich in den angekündigten Maßnahmen auch nicht entdecken“, sagt Hoth. Das Asbest in den Wohnungen sei fest gebunden, von dem gehe keine Gefahr aus, es sei denn, die Bauteile würden beschädigt. Das sei in ihrer Wohnung aber ohnehin nicht möglich, denn auf eigene Kosten hätten sie sich bereits vor Jahren einen fest abschließenden Parkettfußboden legen lassen.

„Wir sollen die Wohnung vollständig räumen, wohin sollen wir denn mit all unseren Möbeln?“, fragt sich Hoth. Zudem wüsste er nicht, wohin sie ziehen sollten, von der Hausverwaltung sei kein konkretes Angebot über eine Umsetzwohnung im Gebäude gekommen, sondern im Gegenteil der Hinweis, Übergangswohnraum werde man wohl nicht für alle Mieter finden, „sodass wir Sie bereits jetzt bitten müssen, sich Gedanken zu machen, ob Sie eine Unterbringungsmöglichkeit et

wa bei Verwandten haben oder sich aufgrund der enormen Baumaßnahmen mit dem Gedanken tragen, ganz aus der Wohnung auszuziehen“, schreibt die Hausverwaltung.

Zahllose Briefe an die Senatsverwaltung, Bezirksstadträte und Bundestagspolitiker

Tatsächlich haben die Hoths kurz mit dem Gedanken gespielt, auszuziehen. „Ich habe noch Anteilsscheine an einer Berliner Wohnungsbaugenossenschaft. Doch die hat so gut wie keine barrierearmen Wohnungen, die mit Fahrstühlen zu erreichen sind. Zudem hat sie keine Wohnungen in der Nähe, und meine chronisch kranke Frau muss oft zu ihrer Ärztin. Deren Praxis ist gleich um die Ecke.“

Wolfgang Hoth hat sich beim Berliner Mieterverein beraten lassen und die sogenannte Zustimmungserklärung nicht unterschrieben. Stattdessen hat er einen Härtefall geltend gemacht und seinerseits im Juli 2017 eine „Umsetzungsvereinbarung“ an den Verwalter geschickt. In dieser möchte Hoth den Vermieter darauf verpflichten, dass er neben einer Mietminderung während der Umzugszeit, der Prüfung des finanziellen Härtegrundes vor allem eine Rückgabe der gemieteten Wohnung garantiert. „Doch leider hat die Hausverwaltung darauf bis heute nicht reagiert“, sagt Hoth. Immerhin: Die angedrohte Klage auf Duldung sei bislang noch nicht bei ihm eingegangen.

Inzwischen hat Hoth auch zahllose Briefe an die Senatsverwaltung, Bezirksstadträte und Bundestagspolitiker seines Wahlkreises geschrieben. In den Antworten werde stets auf die geltende Rechtslage verwiesen – und dass man kurzfristig nicht helfen könne. „Dass Wohnungen mit Fördermitteln des Staates einfach zu Spekulationsobjekten werden, das haben wir uns nicht vorstellen können. Das verbittert mich“, sagt Hoth abschließend.

Rot-Rot-Grün verliert die Berliner Verfassung aus dem Blick

Senat und Abgeordnetenhaus behindern die Bildung von Wohnungseigentum, beklagt Investoren-Verein und stützt sich dabei auf ein Rechtsgutachten.

„Wohnungssuchende können sich ab heute bei Hr. Florian Schmidt bedanken. Verhinderung von Wohnungsbau hat einen Namen“, heißt es in einem Leserkommentar von „Nala“ auf tagesspiegel.de zu den Plänen des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, das Gelände der ehemaligen Bockbrauerei künftig als reinen Gewerbegebiet auszuweisen. Baustadtrat Schmidt befürchtet im derzeitigen Mischgebiet aus Wohnen und Gewerbe an der Grenze zu Tempelhof, „Raumverluste für Gewerbe in Bezirk“ – sollten die Pläne des Investoren Jürgen Leibfried (Bauwert Gruppe) an Ort und Stelle Realität werden.

Investoren wie Leibfried fragen sich: Dürfen die das? Angesichts des Wohnungsmangels in Berlin einfach die Prioritäten beim Mieterschutz zu setzen?

Einer hat jetzt die Initiative ergriffen und zieht mit einem Rechtsgutachten in die politische Auseinandersetzung. Zielrichtung: gegen Florian Schmidt, gegen Katrin Lompscher, gegen Rot-Rot-Grün.

Die Hälfte der Deutschen haben den Traum von den eigenen vier Wänden aufgegeben

Jacopo Mingazzini ist Vorstand der Accentro Real Estate AG, die den politisch Handelnden vor allem als Umwandlerin von Miet- in Eigentumswohnungen unangenehm aufgefallen ist. Mingazzini hat im Sommer einen „Verein zur Förderung von Wohneigentum in Berlin“ gegründet, dem er vorsitzt. Der Verein soll ein Sammelbecken werden für diejenigen, die den privaten Wohnungsbau auf der Prioritätenliste der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) gerne etwas weiter oben platziert sehen würden.

Angesichts kräftig gestiegener Hauspreise in Deutschland und dem europäischen Ausland platzt für viele Bürger der Traum von den eigenen vier Wänden. Fast die Hälfte der nicht über Immobilien verfügenden Europäer haben einer Studie der Bank ING zufolge die Hoffnung aufgegeben, dass sich ihr Wunsch noch erfüllen wird. Am stärksten ausgeprägt ist der Pessimismus in dieser Hinsicht in Großbritannien und in Deutschland, wie die in dieser Woche veröffentlichte Studie zeigte. Sie liegt dem Tagesspiegel vor („Home ownership – a smarter choice?“): Jeweils 56 Prozent gehen davon aus, dass sie nie eine eigene Immobilie besitzen werden.

Der Pessimismus kommt nicht von ungefähr, denn angesichts der niedrigen Zinsen in der Euro-Zone und auch in Großbritannien stürzen sich viele Anleger bei der Jagd nach Rendite auf „Betongold“. Laut Schätzungen der Bundesbank haben die Preise in deutschen Metropolen wie Berlin, Hamburg und München seit 2010 um mehr als sechzig Prozent angezogen. Und auch in der britischen Finanzmetropole London sind Häuser oftmals für Durchschnittsverdiener unerschwinglich.

Die Bildung von Wohnungseigentum ist ein Staatsziel

Laut dem ING-Ökonomen Ian Bright zeigen die Umfragedaten, dass viele Bürger in diesem Hochpreis-Umfeld mit ihrem Schicksal hadern: „Die meisten Menschen möchten ein Haus kaufen. Doch viele müssen sich eingestehen, dass es wahrscheinlich nicht dazu kommt.“
So darf, so soll es aber nicht sein, fanden schon die Autoren der Berliner Verfassung (VvB) als hätten sie die aktuellen Zeiten des Wohnungsmangels in der Hauptstadt vorhergesehen. Sie formulierten im Absatz 1 des Artikels 28 unter Grundrechten und Staatszielen: „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.“

Verfolgen Landesregierung und Abgeordnetenhaus diese Ziele?

Mingazzini meint: Nein! Sein Verein gab bei Steffen Hindelang ein rechtswissenschaftliches Gutachten in Auftrag. Hindelang ist an der Freien Universität Berlin Juniorprofessor für Staats- und Verwaltungsrecht mit internationalen Bezügen.
Der Untersuchungsauftrag ist vergleichsweise suggestiv formuliert, die Frage selbst aber alles andere als rein akademisch: „Darf das Land Berlin im Lichte von Art. 28 Abs. 1 VvB die Bildung von Wohnungseigentum nicht nur nicht fördern, sondern sogar behindern?“ Immerhin sind Staatsziele nicht nur allfällige Empfehlungen, denen man sich je nach politischer Couleur mal aus dieser, mal aus jener Richtung näher kann, sondern bindendes Recht für den Gesetzgeber.

Hindelang dekliniert in seinem Gutachten, das dem Tagesspiegel vorliegt, die Gemengelagen durch. „Fehlt es (…) an hinreichendem Wohnraum, der dem privaten Erwerb offensteht, ist eine Förderung der Bildung von Wohnungseigentum zunächst unmöglich“, überlegt der Professor. „Hier schlägt dann die staatliche Pflicht zur Förderung der Bildung von Wohnungseigentum in eine Pflicht zur (bestmöglichen) Schaffung von Wohnraum um, an dem entsprechend Eigentum gebildet werden kann.“

„Senat und Abgeordnetenhaus bewegen sich nicht mehr im Leitbild der Verfassung“

Gemeint ist hier nicht Wohneigentum ab 5000 Euro pro Quadratmeter aufwärts, an dem kurz- und mittelfristig wohl eher kein Mangel in der Hauptstadt bestehen dürfte. In einem Kommentar zur Verfassung und Verwaltung von Berlin heißt es bereits in der dritten neubearbeiteten Auflage von Ernst R. Zivier (1998) zu diesem Punkt: „Art. 28 begründet (…) eine verfassungsmäßige Pflicht der Landesorgane, alle Möglichkeiten, die ihnen das Bundesrecht einräumt, voll auszunutzen, damit Wohnraum „insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen“ bereitgestellt wird.“ Der Kommentator fährt fort: „Ebenso ist die Bildung von Wohnungseigentum zu fördern, und zwar – wie sich aus Satz 1 und 2 ergibt – als Eigentum der Nutzer und nicht als Kapitalanlage.“

Hindelang kommt in seinem Gutachten zu dem Schluss, „einseitig von einer Wohnungseigentumsförderung abzusehen, widerspricht dem landesverfassungsrechtlichem Leitbild eines ausgewogenen Förderungskonzepts“. Auf Nachfrage sagt er: „Wir sagen nicht, dass heute ein Verstoß gegen die Verfassung vorliegt. Aber Senat und Abgeordnetenhaus bewegen sich nicht mehr im Leitbild der Verfassung.“

Doch wer will hier werten, wer richten?

Fragt man bei der Investitionsbank Berlins IBB nach, wie viele Einheiten 2016 gefördert wurden, könnte der Betrachter immerhin auf den Gedanken kommen, dass Wohnungseigentumsförderung gewiss nicht im Fokus Berlins steht.

„Für den Bau und die Sanierung/Modernisierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen hat die IBB im Jahr 2016 Finanzierungszusagen in Höhe von 5,6 Millionen Euro erteilt“, teilt ein IBB-Sprecher auf Anfrage mit. Sage und schreibe geht es um „64 Förderverträge (sprich Baumaßnahmen), von denen 53 Neubaumaßnahmen und 11 Modernisierungen/Sanierungen betreffen“ – das in einer Millionenstadt wie Berlin, deren (mehrheitlich) schwächer Begüterte unter dem Wohnungsmangel ächzen.

Im Gespräch mit dem Tagesspiegel betont Hindelang, dass die Staatsziele dem Land durchaus einen Spielraum geben. „Es kann auch Ziele zurückstellen“, sagt der Wissenschaftler: „Aber es geht nicht, dass das Land die Förderung von Wohnungseigentum auf den St. Nimmerleinstag vertagt.“

Accentro-Vorstand Jacopo Mingazzini sagt, es gehe bei dem Gutachten nicht darum zu klagen, sondern eine Diskussion in Gang zu setzen. Immerhin grenze die Verwaltung private Initiativen aus. Und dass Berlin bei der Grunderwerbsteuer mit sechs Prozent nach Brandenburg (6,5 Prozent) bei den Bundesländern an der Spitze liege, sei dem Gedanken der Wohneigentumsbildung auch nicht eben zuträglich.

Frank Stollhoff, Berliner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, hält das Gutachten für „recht spannend“. Der Ansatz sollte auf Umsetzbarkeit überprüft werden: „Dies ist kein Selbstläufer, hier muss ausgelotet werden, welchen Spielraum das Bundesrecht der Landesverfassung lässt.“

Berlins Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wollte auf Anfrage des Tagesspiegels zu dem Gutachten bis zum Redaktionsschluss nicht Stellung nehmen.

Quelle…

1000 Euro fürs Bürgerbüro: Die unsichtbaren Volksvertreter

Mehr als 130 Berliner Abgeordnete betreiben ein Bürgerbüro. Viele kassieren das Geld und verstecken ihre Büros vor der Öffentlichkeit.

Die Suche nach den Volksvertretern endet in einem dunklen Gang im neunten Stock. Darin: ein graublauer Teppich, sieben braune Türen, durchnummeriert und namenlos. Keine Spur von den Wahlkreisbüros der vier AfD-Abgeordneten, die hier, im Haus der Kosmonauten in Marzahn, gemeldet sind. Auf Hinweistafeln in dem Büro-Plattenbau finden sich: die Kuschel GmbH, ein Legastheniezentrum und eine Firma namens Weinfein Illu Grafik. Die Namen der Abgeordneten Jeannette Auricht, Jessica Bießmann, Gunnar Lindemann und Karsten Woldeit sind dagegen nicht zu lesen. Nirgendwo im Haus.

Erst das Gespräch mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung ergibt: Die vier AfD-Büros befinden sich tatsächlich im neunten Stock. Für die Zwölf-Quadratmeter-Büros zahlen sie je rund 170 Euro im Monat. Nebenkosten, Gemeinschaftsküche und Strom inklusive. Ein Schnäppchen. Zumal die Verwaltung des Abgeordnetenhauses für Amtsausstattung monatlich pauschal 2541 Euro bezahlt – davon 1000 Euro explizit für die Anmietung eines Büros. Steuerfrei. Auf die Frage, was mit den restlichen 830 Euro geschieht und warum die Abgeordnetenbüros nicht als solche gekennzeichnet sind, antworten die Volksvertreter nicht.

2018 schlagen die Kosten mit 5,1 Millionen Euro zu Buche

Seit der Parlamentsreform 2014 können Abgeordnete Büros im Kiez betreiben. Das soll ihre Arbeitsausstattung „in einer Weise verbessern, die unmittelbar der Bürgernähe der Abgeordneten zugutekommt“. So steht es in der Gesetzesbegründung. Heute nutzen über 130 Abgeordnete diese Möglichkeit. Ihre Dependancen nennen sie Bürgerbüros, Kiezbüros, Wahlkreisbüros. Andere sind kreativer. Sebastian Walter (Grüne) hat in Schöneberg ein Regenbogen-Büro. Andreas Wild, der aus der AfD-Fraktion ausgeschlossen wurde, eröffnete im Februar eine „Staatsreparatur“ in Lichterfelde.

2018 wird das Land Berlin rund 5,1 Millionen Euro für die Kostenpauschalen ausgeben, aus der die Bürgerbüros bezahlt werden. Aber wofür eigentlich? Die Berliner Morgenpost hat alle Öffnungszeiten recherchiert und die Büros von 43 Abgeordneten aller Fraktionen aufgesucht. Ein Ergebnis: Viele Abgeordnete scheinen bemüht, mit regelmäßigen Öffnungszeiten, Diskussionsabenden, Beratungen oder Vernissagen dem Bürger näherzukommen.

Notker Schweikhardt von den Grünen versucht es mit Tomatenstauden und Kompost. Auf einer Baulücke an der Schöneberger Grunewaldstraße hat er sich einen rostigen Container als Wahlkreisbüro stellen lassen, hat eine Kinoleinwand gespannt und Paletten zu Gemüsebeeten umgebaut. Urban Gardening als Begegnungsstätte. Bei der Bürgersprechstunde erzählt ein Nachbar, ein Jugendwerkstattprojekt für technische Bildung zu betreiben. Schweikhardt vermittelt einen Kontakt zum Zeiss-Großplanetarium. Bürgernähe kann so einfach sein.

Andernorts ist sie offenbar unerwünscht. Wer etwa dem Büro von Florian Kluckert (FDP) einen Besuch abstatten will, muss sich in einem Mariendorfer Industriegebiet seinen Weg zum Hintereingang eines alten Fabrikgebäudes aus Backstein erfragen. Heute siedeln dort Großraumbüros. Im vierten Stock, am Büro mit der Nummer sechs, klebt ein „Tegelretter“-Aufkleber, daneben ein Schild: „Herr Kluckert, MdA“. Sieht so Bürgernähe aus?

Mindestens fünf Abgeordnete der AfD und ein FDP-Abgeordneter verraten lieber gar nicht, wo sich ihr externes Büro befindet. Einer von ihnen ist Marcel Luthe, der innenpolitische Sprecher der FDP. Auf den Hinweis hin, sein Büro solle laut Gesetzesbegründung Bürgernähe fördern, berichtet Luthe von Drohungen und Angriffen auf Abgeordnetenbüros. Statt an sich selbst übt er Kritik an den Regeln des Präsidiums. Sie seien „schemenhaft“ und würde „dem freien Mandat nicht gerecht“. „Entscheidend ist, dass der Abgeordnete seine Arbeit erledigt – wo, ist herzlich egal“, sagt Luthe.

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