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Pankower Doppelhaushalt: Zwei 4-Millionen-Löcher – Senat droht mit Haushaltssperre

Am Ende waren dann doch alle ein wenig erleichtert, als im September der dicke Brocken Doppelhaushalt 2018/19 mehrheitlich durch die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) verabschiedet wurde.
Der sah nicht schlecht aus: Gewachsenes Budget, Schuldenabbaus bis Ende 2019 und eine nicht uerhebliche Personalaufstockung.
Doch das Bezirksamt kann aufstellen, was es will; die BVV verabschieden, was sie will: Das letzte Wort bei den Bezirkshaushalten haben Senat und Abgeordnetenhaus.

Geprüft und für zu schwer befunden

Von dort kamen Ende vergangener Woche schlechte Nachrichten: Die Senatsverwaltung für Finanzen folgte den Berechnungen der Pankower Haushälter in einigen Teilen nicht und senkte den Daumen.
In einer von Staatssekretär Klaus Feiler an den Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses übersandten Vorlage wird dem Bezirk Pankow bescheinigt, dass er für 2018 und 2019 das vom Senat vorgegebene Budget für Personalausgaben um jeweils mehr als 2 Millionen Euro unterschritten hat. Dem Hauptausschuss empfiehlt er daher zu beschließen:

„Im Bezirkshaushaltsplan Pankow ist der Haushaltsansatz für 2018 im Kapitel 45 00, Titel 461 01 – Pauschale Mehrausgaben für
Personalausgaben – von 0 € um 2.086.000 € auf 2.086.000 € und für 2019 von 0 € um 2.105.000 € auf 2.105.000 € anzuheben.”

Was aber nicht bedeutet, dass diese Summe nun zusätzlich vom Land gezahlt wird, sondern das der Bezirk dafür aufkommen muss. Da aber Einnahmen und Ausgaben bereits verplant sind, steht dieser Betrag dann als Defizit zu Buche.
Doch damit nicht genug.

Einnahmen zu hoch berechnet

Bis vor wenigen Jahren hatte das Land Berlin im großen Stil Grundstücke verkauft und die Bezirke an den Erlösen beteiligt. Nach der der mit dem Begriff “Neue Liegenschaftspolitik” umschriebenen Politikwende wurde der Immobilienverkauf drastisch zurückgefahren. Dementsprechend gingen auch die Einnahmen aus diesen Verkäufen zurück.
Die Senatsfinanzverwaltung wirft dem Bezirk nun vor, viel zu hohe Erlöserwartungen in den Haushalt geschrieben zu haben. Von jeweils einer Million Euro für die kommenden zwei Jahre kürzten die Landesfinanzer diese Einnahmetitel für das nächste Jahr auf 419.000 Euro und für 2019 gar auf 196.000 Euro herunter. Die Differenzen von 581.00 Euro (2018) und und 804.000 Euro (2019) schlagen eine weitere Bresche in das Pankower Budget.

Der dritte Hammer ist eine Altlast.

Sozialausgaben nicht “basiskorrigiert”

Im vergangenen Jahr hatte der Bezirk Pankow erhebliche ungeplante Mehrausgaben im Bereich der Jugendhilfe für “Hilfen in besonderen Lebenslagen.” Die Bezirkskassenwarte gingen davon aus, dass sie das Geld im Rahmen der “Basiskorrektur” aus dem Landeshaushalt erstattet bekommen. Bei einer Basiskorrektur werden Mehrausgaben vom Senat übernommen, wenn sie objektiv nicht vom Bezirk zu beeinflussen waren. Doch das geschah zumindest nicht in voller Höhe – Pankow blieb auf 1.349.000 Euro sitzen.

Ende Juni erklärte Bezirksbürgermeister Sören Benn, die Senatsverwaltung für Finanzen habe erkennen lassen, dass diese Basiskorrektur vom Senat falsch berechnet wurde und eine Behebung des Fehlers den Fehlbetrag ausgleichen könnte.

Im Bericht von Finanzstaatssekretär Klaus Feiler an den Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses liest sich das nun anders: Die Auffassung des Bezirks, es liege eine fehlerhafte Basiskorrekur vor, “ist nicht zutreffend”. Der Bezirk muss daher diese Ausgaben selbst finanzieren.

Unterm Strich kommt so allein für das nächste Jahr ein Haushaltsdefizit von 4.016.000 Euro zusammen, für 2019 sind es noch einmal 4.341.000 Euro.

Bürgermeister Benn: Haushaltskorrektur noch im Dezember

Aus diesem Grund hat die Senatsfinanzverwaltung den Bezirk beginnend mit dem 1. Januar 2018 mit einer “vorläufige Haushaltswirtschaft” genannten Haushaltssperre belegt.
Das bedeutet, dass der Bezirk nur noch die Ausgaben selbständig tätigen darf, zu denen er gesetzlich verpflichtet ist. Alles andere – auch die Einstellung von Personal – bedarf in jedem Einzelfall der Zustimmung des Finanzsenators.
Zugleich wurde das Bezirksamt aufgefordert, bis Ende März zumindest den Fehlbetrag für 2018 “aufzulösen”.

Bezirksbürgermeister Sören Benn zeigte sich von der Entscheidung der Landesfinanzverwaltung überrascht. Bis zum März wollen er und seine Bezirksamtskollegen allerdings nicht warten. Man arbeite daran, so Benn zur Prenzlberger Stimme, den Haushalt noch bis Dezember nach den Vorgaben des Senats so umzuarbeiten, dass die “vorläufige Haushaltswirtschaft” vermieden werden kann.

zitiert aus Quelle … Prenzelberger Stimme vom 22.11.2017, von ODK

Weitere Artikel zum Thema:

Der Pankower Haushalt wächst – die Schulden werden weniger (Prenzelberger Stimme vom 14.09.2017)

Pankower Haushaltsüberschuss 2016 geringer als erwartet – Schuldentilgung stottert (Prenzelberger Stimme vom 04.07.2017)

Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Verstößt der Bund gegen die Mietpreisbremse?

“Der Bund nutzt den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin aus, um hohe Mietforderungen durchzusetzen. Bei insgesamt 224 Neuvermietungen in diesem Jahr hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) in 63 Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten. Das geht aus der Antwort des Parlamentarischen Staatssekretärs im Bundesfinanzministerium Jens Spahn (CDU) auf eine Frage der Berliner Bundestagsabgeordneten Gesine Lötzsch (Die Linke) hervor. Die Mieten seien aber „unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen“ vereinbart worden, heißt es darin.

Der Hinweis bedeutet, dass der Bund bei den neu vereinbarten Mieten nach eigener Ansicht nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. Sie erlaubt, dass Vermieter die ortsübliche Miete beim Abschluss neuer Verträge überschreiten dürfen – aber nur um maximal zehn Prozent. Die ortsübliche Miete in Berlin liegt laut Berliner Mietspiegel im Schnitt bei 6,39 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kalt.
Die Linken-Abgeordnete Lötzsch ist mit dem Verhalten der Bima nicht einverstanden. „Dass die Bima in Berlin bei 224 Neuvermietungen im Jahre 2017 in 63 Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten hat, wundert mich nicht“, sagt die Politikerin. …”weiterlesen

zitiert aus Quelle Berliner Zeitung vom 22.11.2017

Wer ist verantwortlich für die Wohnungsnot in Berlin?

Der Präsident des größten Immobilienwirtschaftsverbandes diskutiert mit dem Direktor des Deutschen Mieterbundes über Mietsteigerungen, Mietspiegel und Rendite.

Herr Warnecke, immer mehr Berliner beklagen horrende Mietsteigerungen und Verdrängung aus ihren Quartieren. Haben Hauseigentümer denn kein Mitgefühl?
Warnecke: Wir haben großes Verständnis für die Menschen, deshalb wollen wir uns einbringen. Um die Probleme zu lösen, brauchen wir eine sachliche Wohnungspolitik. Aber die rot-rot-grüne Koalition in Berlin gibt uns Anlass, daran zu zweifeln. Bei allem Verständnis für Kritik an den rauen Sitten auf dem Markt und daran, wie Investoren mit Mietern umspringen: Zwei Drittel der Mietwohnungen bieten unsere privaten Eigentümer an, und die sind seriös.

Gibt es eine Zwei-Klassen-Gesellschaft unter Vermietern, Herr Siebenkotten?
Siebenkotten: Ganz richtig, es gibt die großen kommunalen und auch privaten Vermieter. Dann gibt es kleine bis mittelständische Vermieter. Einige versuchen alles, wenden legale und halb legale Tricks an, um ihre Mieterschaft loszuwerden und zahlungskräftigere Kunden reinzubekommen. In der Kopenhagener Straße in Prenzlauer Berg zum Beispiel durch aufwendige Modernisierung. Das ist aber nicht die Mehrheit.

Warnecke: Es gibt Unternehmen, die das Mietrecht bis an den Rand der Legalität ausdehnen, um unter dem Deckmantel der Modernisierung ihr wahres Geschäft zu betreiben – und zwar Mieter rauszubekommen, das Haus zu filetieren und die Wohnungen abzuverkaufen. Das muss man unterbinden, ohne aber vernünftige Modernisierungen zu verbieten. Wir haben Justizminister Heiko Maas vorgeschlagen, kleine Modernisierungen bis 10.000 Euro von der Bürokratie zu befreien, wenn die Umlage auf den Mieter auf 60 Euro pro Monat begrenzt wird. Das könnten Vermieter erst nach fünf Jahren erneut anwenden und wären bis dahin für die große Sanierung gesperrt.

Bisher sind elf Prozent Umlage auf den Mieter möglich und einigen hilft das bei der Entmietung. Elf Prozent für Investitionen, die am Kapitalmarkt 1,5 Prozent Zinsen kosten. Was läuft da schief?
Siebenkotten: Die Modernisierungsumlage wurde Ende der 1970er Jahre eingeführt, als die Zinsen viel höher waren und Bäder und Innenklos noch nicht Standard. Aus heutiger Sicht ist sie eine Fehlkonstruktion. Der Paragraf muss weg. Und wenn das nicht geht, gehört die Umlage halbiert. Herr Warneckes Vorschlag der kleinen Sanierung geht in die richtige Richtung. Mieterhöhungen nach Modernisierungen müssen begrenzt werden.

Die „Deutsche Wohnen“, Berlins größte private Wohnungsgesellschaft, greift den Mietspiegel nun auch vor dem Verfassungsgericht an. Richtig so, Herr Warnecke?
Warnecke: Nein, der Mietspiegel wird von privaten Vermietern genauso benötigt wie von den Mietern. Es war ein gutes Instrument über all die Jahre, solange es vernünftig aufgestellt war. Es dient der Befriedung. Aber wir haben jetzt einen sehr politischen Mietspiegel. Deshalb herrscht Rechtsunsicherheit. Niemand weiß mehr, ob der Mietspiegel gilt oder nicht. Unter dieser extrem unglücklichen Lage leiden Mieter und Vermieter. Schuld daran sind der Berliner Senat und dessen Vorgaben zur Erstellung des Mietspiegels. Eine Kammer des Landgerichts nennt ihn deshalb nicht qualifiziert.

Siebenkotten: Nein so ist das nicht. Berlin hat keinen politischen Mietspiegel, sondern einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist gut so. Aber der Mieterbund fordert vom Gesetzgeber, dass Mietspiegel bei Gemeinden ab einer Größe von etwa 50.000 Bewohnern vorgeschrieben werden. Außerdem muss der Bund einheitliche Kriterien für deren Erstellung festlegen, über die sich Mieter und Vermieter vorher verständigen. Ob qualifiziert oder nicht, ist oft gar nicht so wichtig. In Köln zum Beispiel ist der Mietspiegel nicht qualifiziert und wird trotzdem nicht angefochten. In Berlin ist er qualifiziert, aber unter Beschuss.

Warnecke: Die „Deutsche Wohnen“ kann nur so agieren, weil das Land Berlin diese Wohnungen vorher privatisiert hatte. Das war der Sündenfall des damaligen rot-roten Senats – ein grober Fehler, weil er dadurch seinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt verlor. Jetzt versucht das Land den Fehler zu korrigieren durch staatliche Vorgaben beim Mietspiegel. Dabei ist genau definiert, was der Mietspiegel wiederzugeben hat, nämlich die aktuellen Marktmieten.

st der Mietspiegel ein Mieterhöhungsinstrument?
Siebenkotten: Ja, aber er dient gleichzeitig zur Begrenzung der Mieten und ist deshalb für beide Seiten vernünftig. Wo die Mieten steigen, steigen auch die Preise im Mietspiegel. Trotzdem bildet dieser nicht die Mieten von Wohnungsangeboten im Internet ab, sondern neue Mietverträge und die in den vergangenen vier Jahren erhöhten Mieten in Bestandsverträgen. Wir hätten lieber, dass Verträge der letzten acht oder zehn Jahre zur Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen würden.

Das ist ja der Deal zwischen Mietern und Vermietern, ortsüblich ist ja nicht nur die maximal mögliche Vermietung einer Neubauwohnung. Warum greifen Sie den sozialen Konsens trotzdem an, Herr Warnecke?
Warnecke: Tun wir nicht. Der Mietspiegel ist eine wichtige Errungenschaft des sozialen Mietrechts. Aber er muss an die ortsübliche Miete angepasst sein. Dafür braucht es genügend Vergleichswohnungen. Das ist nicht immer der Fall, wir müssen die Zahl der Daten erhöhen.

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Der Bau hinkt dem Berlin-Boom hinterher

Wohnungsbau in Berlin ist ein leidiges Thema: Gefühlt entsteht gerade an jeder Ecke ein neues Wohnhaus – trotzdem sagen die Statistik-Fachleute: Das ist nicht genug. Woran liegt es, dass weniger gebaut wird als benötigt?

Wohnungen bauen – das ist derzeit leichter gesagt als getan in Berlin. Auf der politischen Bühne ist die Schuldige dafür schnell gefunden. Aus Sicht der Opposition, ja, selbst aus Teilen des Regierungslagers, wird mit dem Finger auf die zuständige Fachkraft an der Spitze verwiesen: Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher. Die Oppositionsparteien CDU, FDP und AfD halten die Linken-Politikerin schon aus Prinzip für eine Bremserin beim Wohnungsbau.

Größtes Bauhemmnis: Fehlende Baukapazitäten

Aber selbst Sozialdemokraten flüstern hinter kaum vorgehaltener Hand, man könne ja an den Zahlen ablesen, dass es mit Rot-Rot-Grün einen parteipolitischen Wechsel im Stadtentwicklungsressort gegeben habe. So ganz hat man in SPD-Kreisen noch nicht verwunden, dass man in den Koalitionsverhandlungen das so große und vor allem wichtige Fachgebiet hat an die Linke abgeben müssen.

Doch die Schuldzuweiser im Politikbetrieb machen es sich – wie so oft und gern – dann doch zu einfach. Denn dass es beim Bauen derzeit an vielen Stellen knirscht, hat auch ganz praktische Gründe. Es ist nicht zuletzt die große Zahl an Bauprojekten, die gerade überall aus dem Boden schießen. Als der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) unlängst seine Mitglieder nach den größten Bauhemmnissen befragte, antworteten fast zwei Drittel: fehlende Baukapazitäten.

Es mangelt an Menschen, Maschinen und Material

“Viele Unternehmen, die Bauprojekte ausschreiben, bekommen gar keine Angebote mehr”, stellt BBU-Sprecher David Eberhart fest. “Und wenn sie Angebote bekommen, dann sind es teilweise Abwehrangebote, die also sehr hoch bepreist sind, so dass die Suche nach Bauunternehmern sehr schwierig geworden ist.” Mittlerweile mangelt es an Menschen, Maschinen und Material. Das ist nicht nur beim Wohnungsbau zu spüren. Auch wenn etwa Schulen saniert oder neu gebaut werden sollen, stockt es oft aus dem gleichen Grund.

Von “Wachstumsschmerzen” spricht Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher. Der Bau kommt dem Boom nicht hinterher. In den letzten fünf Jahren kamen 243.000 Menschen neu nach Berlin. “Also im Schnitt 50.000 pro Jahr”, rechnet sie vor. “Das bedeutet, dass wir jährlich 20.000 zusätzliche Wohnungen benötigen.”

Viel zu spät kam der Wohnungsneubau in Gang

Nicht, dass in den vergangenen Jahren nichts geschehen wäre. Der Wohnungsbau wurde angekurbelt. 2011 waren es keine 5.000 Wohnungen, die gebaut wurden – im vergangenen Jahr dagegen fast 14.000. Das ist ein Plus von immerhin fast 200 Prozent. Aber auch 14.000 sind nun mal keine 20.000.

Es zeigt sich, dass die Schuld der Politik an der Wohnungskrise vor allem in ihrer Behäbigkeit zu suchen ist. Viel zu spät, erst 2011, mit dem Antritt der rot-schwarzen Koalition, kam der Wohnungsbau wieder in Gang. Davor, am Ende der rot-roten Ära, schlugen die Linken in der Koalition zwar Alarm, die Zeit des großen Wohnungsleerstands sei vorüber, doch vor allem die damalige Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer, SPD, bemühte ein ums andere Mal das Wort vom “entspannten Wohnungsmarkt”.

Bauprojekte haben jahrelangen Vorlauf

Nun hat sich dieses Zögern längst gerächt. Die Politik kann heute teils nur noch Schadensbegrenzung betreiben. Bauprojekte haben eben einen jahrelangen Vorlauf. Darauf verweist man auch beim BfW, beim Verband der privaten Immobilienwirtschaft. Die Geschäftsführerin des Landesverbands, Susanne Klabe, ist deshalb zwar einerseits zufrieden, dass die Fertigstellungszahlen trotz der Engpässe am Bau weiterhin steigen.

Besorgt zeigt sie sich andererseits aber beim Blick auf eine andere Kennzahl. “Im vergangenen Jahr sind etwa 30 Prozent weniger Grundstücke verkauft worden, die für den Wohnungsneubau in Betracht kommen als im Vorjahr”, sagt sie und prognostiziert: “Das bedeutet, dass Produktions- und Fertigstellungszahlen im Jahr 2021 entsprechend absinken werden.”

Wohnungsbau? Ja, bitte – aber Widerstand, wenn’s konkret wird

Fehlendes oder teures Bauland – das ist denn auch eine weitere Sorge, die die Bauwilligen in der Hauptstadt umtreibt, folgt man der BBU-Umfrage. Außerdem beklagen sie ein “schwieriges Neubauklima”, wie es etwas nebulös formuliert ist. Dahinter steckt das alte Lied: Wohnungsbau? Ja, bitte – aber wenn es konkret wird, gibt es Widerstände. In den Bauämtern, in der Politik, bei Anwohnern, heißt es unisono von den Verbänden.

“Es gibt zwar das allgemeine Bekenntnis, dass Wohnungsneubau dringend benötigt wird. Woran es aber fehlt, ist die Umsetzung dieses Bekenntnisses in der täglichen Arbeit all derer, die von Seiten des Landes Berlin – ob auf Senats- oder Bezirksebene – für Wohnungsneubau Verantwortung tragen“, sagte BfW-Geschäftsführerin Klabe. Über Partikularinteressen gehe das Gesamtziel verloren, so dass Projekte ausgebremst würden. Dass die rot-rot-grüne Koalition sich auf die Fahnen geschrieben hat, zumindest bei landeseigenen Wohnungsbauprojekten zukünftig die Bürger stärker mitreden zu lassen, wird da mehr als zusätzliches Problem und weniger als Lösungsansatz gesehen.

Mieterbund: Teils wird am Bedarf vorbeigebaut

Die Berliner seien “in Teilen wachstumskritisch”, konstatiert auch David Eberhart vom BBU. Er mahnt, der Senat müsse stärker die Vorteile des Wachstums bewerben. “Vom Wachstum haben alle was.” Doch dahinter setzt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, ein Fragezeichen. Denn für die meisten Alt-Berliner sind die neuen Wohnungen schlicht zu teuer. Der Anteil neu gebauter Sozialwohnungen liegt bei kaum zehn Prozent. “Das ist aus unserer Sicht erschreckend, weil bei den Wohnungssuchenden auf der anderen Seite ja der Anteil der Haushalte mit mittlerem und unterem Einkommen überwiegt. Das heißt, ein Stück weit wird am Bedarf vorbeigebaut”, resümiert Wild.

Mehr Sozialwohnungen sollen vor allem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in den nächsten Jahren bauen. Dafür bekommen sie auch Grundstücke vom Land. Doch innerhalb des S-Bahn-Rings, wo so dringend neuer Wohnraum benötigt wird, gehört der öffentlichen Hand nur noch ein Bruchteil der Flächen. Allzu große Steuerungsmöglichkeiten, um günstige Wohnungen bauen zu lassen, hat die Politik also nicht. Und auch ansonsten lässt sich eines mit Sicherheit prognostizieren: Eine Entspannung des Wohnungsmarktes ist so schnell nicht zu erwarten.

Quelle … rbb24.de vom 20.11.2017

Wohnungsgesellschaften Hunderte Räumungen wegen Mietschulden

Die rot-rot-grüne Koalition will zwar Wohnungsräumungen wegen Mietschulden bei den landeseigenen Unternehmen vermeiden, doch trotzdem hat es in diesem Jahr bereits 345 Räumungen bei den städtischen Vermietern gegeben.

Das geht aus der Antwort von Bau-Staatssekretär Sebastian Scheel (Linke) auf eine Anfrage des Grünen-Abgeordneten Stefan Ziller hervor. Danach haben Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) 3224 Mietern wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Zurückgenommen wurden 1048 Kündigungen.

Die Wohnungsgesellschaften müssen beraten

Überraschend: Erst nach einer fristlosen Kündigung werden die säumigen Mieter laut Scheel von Mietschuldnerberatern aufgesucht, „um spezifisch beraten zu können und Lösungen für den Abbau der Mietschulden zu besprechen“. Sofern ein Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug gerate, erhalte er von seinem Vermieter zunächst eine Mahnung.

Eine zweite Mahnung vor der fristlosen Kündigung enthält laut Scheel dann Hilfeangebote über Sozialsprechstunden. Dem Grünen-Abgeordneten Ziller reicht das nicht aus. „Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen Mieter im Falle von Mietrückständen vor einer Kündigung aufsuchend beraten“, fordert er. „Das bisherige Verfahren kann den Wohnungsverlust nicht wirksam verhindern.“

Die meisten Strafen von Degewo

Dazu sollten die Wohnungsbaugesellschaften in ihre Mustermietverträge eine Regelung aufnehmen, um im Falle eines Zahlungsverzuges durch den Mieter die sozialen Wohnhilfen der Bezirke, eine Beratungsstelle oder vergleichbare Institution informieren zu dürfen, um Hilfe zu gewährleisten.

Mit 729 Kündigungen wegen Zahlungsverzugs wurden in diesem Jahr die meisten Strafen von der Degewo ausgesprochen, der größten landeseigenen Gesellschaft. Die wenigsten Kündigungen gab es mit 314 bei der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM), dem kleinsten städtischen Unternehmen.

Schwacher Trost

Bei den Räumungen belegt die Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land mit 97 Fällen die Spitzenposition. Es folgen dahinter die Howoge (71), die Gewobag (55), die Degewo (52), die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (44) und die Gesobau (26).

In den Jahren 2014 und 2015 sprachen die landeseigenen Vermieter 5895 und 5892 Kündigungen aus. In 725 und 793 Fällen kam es zur Räumung. Im vergangenen Jahr kündigten die Unternehmen 3859 Mietern und führten 484 Räumungen durch. Schwacher Trost: Staatssekretär Scheel weist in seiner Antwort darauf hin, dass im Fall von Räumungen meist keine Mieter mehr in der Wohnung angetroffen werden.

Quelle … Berliner Zeitung

Wer ist verantwortlich für die Wohnungsnot in Berlin?

Der Präsident des größten Immobilienwirtschaftsverbandes diskutiert mit dem Direktor des Deutschen Mieterbundes über Mietsteigerungen, Mietspiegel und Rendite.

Herr Warnecke, immer mehr Berliner beklagen horrende Mietsteigerungen und Verdrängung aus ihren Quartieren. Haben Hauseigentümer denn kein Mitgefühl?

Warnecke: Wir haben großes Verständnis für die Menschen, deshalb wollen wir uns einbringen. Um die Probleme zu lösen, brauchen wir eine sachliche Wohnungspolitik. Aber die rot-rot-grüne Koalition in Berlin gibt uns Anlass, daran zu zweifeln. Bei allem Verständnis für Kritik an den rauen Sitten auf dem Markt und daran, wie Investoren mit Mietern umspringen: Zwei Drittel der Mietwohnungen bieten unsere privaten Eigentümer an, und die sind seriös.

Gibt es eine Zwei-Klassen-Gesellschaft unter Vermietern, Herr Siebenkotten?

Siebenkotten: Ganz richtig, es gibt die großen kommunalen und auch privaten Vermieter. Dann gibt es kleine bis mittelständische Vermieter. Einige versuchen alles, wenden legale und halb legale Tricks an, um ihre Mieterschaft loszuwerden und zahlungskräftigere Kunden reinzubekommen. In der Kopenhagener Straße in Prenzlauer Berg zum Beispiel durch aufwendige Modernisierung. Das ist aber nicht die Mehrheit.

Warnecke: Es gibt Unternehmen, die das Mietrecht bis an den Rand der Legalität ausdehnen, um unter dem Deckmantel der Modernisierung ihr wahres Geschäft zu betreiben – und zwar Mieter rauszubekommen, das Haus zu filetieren und die Wohnungen abzuverkaufen. Das muss man unterbinden, ohne aber vernünftige Modernisierungen zu verbieten. Wir haben Justizminister Heiko Maas vorgeschlagen, kleine Modernisierungen bis 10.000 Euro von der Bürokratie zu befreien, wenn die Umlage auf den Mieter auf 60 Euro pro Monat begrenzt wird. Das könnten Vermieter erst nach fünf Jahren erneut anwenden und wären bis dahin für die große Sanierung gesperrt.

Bisher sind elf Prozent Umlage auf den Mieter möglich und einigen hilft das bei der Entmietung. Elf Prozent für Investitionen, die am Kapitalmarkt 1,5 Prozent Zinsen kosten. Was läuft da schief?

Siebenkotten: Die Modernisierungsumlage wurde Ende der 1970er Jahre eingeführt, als die Zinsen viel höher waren und Bäder und Innenklos noch nicht Standard. Aus heutiger Sicht ist sie eine Fehlkonstruktion. Der Paragraf muss weg. Und wenn das nicht geht, gehört die Umlage halbiert. Herr Warneckes Vorschlag der kleinen Sanierung geht in die richtige Richtung. Mieterhöhungen nach Modernisierungen müssen begrenzt werden.

Die „Deutsche Wohnen“, Berlins größte private Wohnungsgesellschaft, greift den Mietspiegel nun auch vor dem Verfassungsgericht an. Richtig so, Herr Warnecke?

Warnecke: Nein, der Mietspiegel wird von privaten Vermietern genauso benötigt wie von den Mietern. Es war ein gutes Instrument über all die Jahre, solange es vernünftig aufgestellt war. Es dient der Befriedung. Aber wir haben jetzt einen sehr politischen Mietspiegel. Deshalb herrscht Rechtsunsicherheit. Niemand weiß mehr, ob der Mietspiegel gilt oder nicht. Unter dieser extrem unglücklichen Lage leiden Mieter und Vermieter. Schuld daran sind der Berliner Senat und dessen Vorgaben zur Erstellung des Mietspiegels. Eine Kammer des Landgerichts nennt ihn deshalb nicht qualifiziert.

Siebenkotten: Nein so ist das nicht. Berlin hat keinen politischen Mietspiegel, sondern einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist gut so. Aber der Mieterbund fordert vom Gesetzgeber, dass Mietspiegel bei Gemeinden ab einer Größe von etwa 50.000 Bewohnern vorgeschrieben werden. Außerdem muss der Bund einheitliche Kriterien für deren Erstellung festlegen, über die sich Mieter und Vermieter vorher verständigen. Ob qualifiziert oder nicht, ist oft gar nicht so wichtig. In Köln zum Beispiel ist der Mietspiegel nicht qualifiziert und wird trotzdem nicht angefochten. In Berlin ist er qualifiziert, aber unter Beschuss.

Warnecke: Die „Deutsche Wohnen“ kann nur so agieren, weil das Land Berlin diese Wohnungen vorher privatisiert hatte. Das war der Sündenfall des damaligen rot-roten Senats – ein grober Fehler, weil er dadurch seinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt verlor. Jetzt versucht das Land den Fehler zu korrigieren durch staatliche Vorgaben beim Mietspiegel. Dabei ist genau definiert, was der Mietspiegel wiederzugeben hat, nämlich die aktuellen Marktmieten.

Ist der Mietspiegel ein Mieterhöhungsinstrument?

Siebenkotten: Ja, aber er dient gleichzeitig zur Begrenzung der Mieten und ist deshalb für beide Seiten vernünftig. Wo die Mieten steigen, steigen auch die Preise im Mietspiegel. Trotzdem bildet dieser nicht die Mieten von Wohnungsangeboten im Internet ab, sondern neue Mietverträge und die in den vergangenen vier Jahren erhöhten Mieten in Bestandsverträgen. Wir hätten lieber, dass Verträge der letzten acht oder zehn Jahre zur Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen würden.

Das ist ja der Deal zwischen Mietern und Vermietern, ortsüblich ist ja nicht nur die maximal mögliche Vermietung einer Neubauwohnung. Warum greifen Sie den sozialen Konsens trotzdem an, Herr Warnecke?

Warnecke: Tun wir nicht. Der Mietspiegel ist eine wichtige Errungenschaft des sozialen Mietrechts. Aber er muss an die ortsübliche Miete angepasst sein. Dafür braucht es genügend Vergleichswohnungen. Das ist nicht immer der Fall, wir müssen die Zahl der Daten erhöhen.

Aktiengesellschaften oder Firmen mit dem Zusatz BV oder Ltd, die durch Enthüllungen der „Panama Papers“ und der „Paradise Papers“ als Steuertrickser enttarnt worden sind, erobern den Berliner Wohnungsmarkt. Spüren Sie den Wandel?

Warnecke: Sehr sogar. Und wir sind alles andere als erfreut. Es trifft die Mieter in den Häusern und ist oft eine Frage der Existenz. Der deutsche Wohnungsmarkt war so stabil, weil er so differenziert war und deshalb europaweit ein Vorbild, auch wegen der niedrigen Mieten. Wegen der Finanzkrise, dem schwachen Euro und der Zinspolitik stiegen die Kapitalgesellschaften in den deutschen Wohnungsmarkt ein, und auch wir finden das erschreckend. Die Politik müsste eingreifen, bewirkt aber das Gegenteil. Durch die überbordenden Vorgaben sind private Vermieter gar nicht mehr in der Lage, am Wohnungsmarkt zu agieren und ihre Objekte mit günstigen Mieten am Markt zu halten. Familien und deren Erben quälen sich durch den Dschungel des Mietrechts. Mancher zieht deshalb stattdessen den Geldsegen von Offshore-Firmen vor und verkauft.

Siebenkotten: Einspruch, es gibt keinen Dschungel in unserem sozialen Mietrecht. Wir haben es hier mit Investoren zu tun, die Wohnungen kaufen und nur eins im Sinn haben: Rendite machen etwa durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dabei sind unfassbar hohe Gewinnspannen möglich. Deshalb gibt das soziale Mietrecht eine zehnjährige Kündigungssperre vor. Und das soziale Mietrecht ist auch kein Problem für private Eigentümer, sondern eher das Erbrecht für deren Erben. Es gibt Wohnhäuser, die 20 Jahre nicht angefasst werden, weil sich die Erben streiten. Dickicht gibt es allenfalls beim Abgreifen der Zuschüsse zur energetischen Sanierung.

Überall wachsen riesige Wohngebiete. Leben die Berliner bald wieder wie vor dem Krieg in dunklen Höfen anonymer Blöcke?

Warnecke: Große Miethäuser sind eine Notwendigkeit wegen des rasanten Bevölkerungswachstums, das vor fünf Jahren niemand prognostiziert hätte. Der Zulauf kommt in Kaskaden. Erst strömten die Menschen aus anderen Bundesländern nach Berlin. In der Wirtschaftskrise gab es die Zuwanderung aus Südeuropa, junge Menschen aus Spanien und Italien. Dann folgte die Flüchtlingskrise. Wenn wir das kompensieren wollen, können wir nicht nur Einfamilienhäuser bauen. Erschütternd ist, dass der Senat das nicht sieht und die ganzen größeren Bauprojekte, etwa in Pankow, verhindert. Auch in innerstädtischen Lagen kommt nichts voran. Senatorin Katrin Lompscher ist die größte Verhinderin von Neubau und deshalb eine Mietpreistreiberin.

Siebenkotten: Das Urteil teile ich nicht. Aber in Berlin herrscht eine Not-in-my-backyard-Mentalität. Die hat schon beim Tempelhofer Feld eine Rolle gespielt, wobei der Senat unter SPD-Führung da auch keine intelligente Informationspolitik gemacht hat. Es kann nicht sein, dass riesige innerstädtische Flächen von der Bebauung ausgenommen sind. Aber der Senat kann den Menschen auch keine Pläne vor die Nase knallen, er hätte einfach mehr Wert auf eine bessere Vermittlung seines Vorhabens legen müssen.

Warnecke: Aber jetzt wird das wenige Geld stattdessen in den Bestand investiert, in den Vorkauf von Altbauten, die Private übernehmen wollen. Von den letzten 30 Wohnungen, die das Land gekauft hat, waren nur 20 vermietet an Menschen mit Wohnberechtigungsschein. Das Verhältnis des eingesetzten Geldes zum sozialen Nutzen ist miserabel. Eine solche Wohnungspolitik wird der Situation nicht gerecht.

Siebenkotten: Wir brauchen zwei Dinge: Neubau, ganz sicher. Und Maßnahmen, damit Mieten im Bestand nicht ansteigen. Dazu gehört es, Wohnungen vor Spekulation zu bewahren und den Bestand vor Mietexzessen zu schützen.

Also braucht es die Mietpreisbremse?

Warnecke: Nein, zumal die Bremse nicht greift, wenn ein Vermieter von einem Gericht auf die Klage seines Mieters hin zur Einhaltung der Mietpreisbremse und im konkreten Fall zu einer Miete von fünf Euro pro Quadratmeter verdonnert wird, der Mieter jedoch einen Teil der Wohnung für 25 Euro untervermieten darf. Das sind Auswüchse, an die sich niemand rantraut.

Siebenkotten: Doch, denn es ist nur eine Rechtsauffassung, wonach die Mietpreisbremse nur für Hauptmieter gilt und nicht für Untermieter – und zwar eine falsche Auslegung der Mietpreisbremse. Diese muss auch für solche Fälle gelten. Die Mietpreisbremse hat aber tatsächlich zwei dicke Webfehler. Der eine ist, dass der Vermieter die Höhe der Vormiete nicht angeben muss, sodass der Nachmieter gar nicht weiß, ob der Vermieter sich an das Gesetz hält. Der zweite ist: Dass der Vermieter die Miete, die er zu Unrecht erlangt hat, so lange behalten darf, bis der Mieter eine Rüge ausgesprochen hat. Das ist ein klarer Verstoß gegen das Gesetz, das besagt: Was ich unrechtmäßig erlange, muss ich zurückgeben. Insofern stehen dem Missbrauch Tür und Tor offen.

Warnecke: Nein, die Mietpreisbremse ist für alle privaten Vermieter ein Affront, weil sie als gierig dargestellt werden. Und die problematischen Investoren und Projektentwickler werden von dem Gesetz nicht gebremst. Deshalb ist es falsch. Die Mietpreisbremse ist ein drastischer Eingriff in die Mieten. Wenn wir den Wohnungsmarkt nicht dauerhaft kaputt machen wollen, müssen wir Marktelemente zulassen. Deshalb ist die Debatte über die Mietpreisbremse rückwärtsgewandt.

Weil sie der Gier nach Renditen nicht freien Lauf lässt?

Warnecke: Das hat nichts mit Gier zu tun. Genau das kritisieren wir an der Mietpreisbremse ja. Ein Viertel der privaten Vermieter erhöhen die Miete nie, so- lange der Vertrag mit einem Mieter läuft. Und auch den anderen ist ein gutes Verhältnis zum Mieter wichtiger als die maximale Miete. Für die Preissteigerung beim Wohnen sind andere verantwortlich. Müllgebühr, Wasser und Abwasser, Grundsteuer – das sind die wahren Treiber der Wohnkosten. Davon lenkt die Mietpreisbremse ab. Sie ist keine Lösung. Wegen deren Schärfe und der Verfassungswidrigkeit muss sie enden.

Quelle … Der Tagesspiegel, Interview Ralf Schönball

Senat setzt mit Neubau auf das Umland – Wer wird dort hinziehen müssen?

Landeseigene Wohnungsunternehmen denken über Neubau in Brandenburg nach

Der Senat denkt über Wohnungsbaustandorte landeseigener Unternehmen außerhalb der Berliner Stadtgrenzen nach. Er habe zusammen mit Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) und den Aufsichsratsvorsitzenden der Wohnungsbaugesellschaften darüber gesprochen, sagte Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) am Mittwochabend bei einer Veranstaltung zum Thema Wohnungsbau. »Außerhalb des direkten sozialen Wohnungsbaus könnte die Umlandentwicklung eine Möglichkeit sein«, sagte der Finanzsenator. »Die Wohnungsbaugesellschaften können in begrenzten Ausnahmefällen eigene Bestandsgrundstücke unter der Vorgabe, dass es wirtschaftlich darstellbar ist und das Vorhaben im Verflechtungsraum Berlin liegt, Bauvorhaben in Brandenburg vornehmen«, präzisierte eine Sprecherin der Stadtentwicklungsverwaltung auf nd-Anfrage. Dies dürfe aber nicht zulasten von Vorhaben in Berlin führen.

Die Überlegung verdeutlicht, dass die Errichtung des benötigten zusätzlichen Wohnraums in der Hauptstadt den Verantwortlichen zunehmend Sorgen bereitet. Bis 2021 müssen jährlich 14 000 neue Wohnungen entstehen, um das bestehende Defizit abzubauen und den zusätzlichen Bedarf zu decken. Insgesamt 194 000 neue Wohnungen sind dem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 zufolge nötig, der kürzlich von der Stadtentwicklungsverwaltung vorgelegt wurde. Das Problem ist der Zeitfaktor. Bis in den großen neuen Entwicklungsgebieten wie dem Blankenburger Süden oder dem Güterbahnhof Köpenick neue Wohnungen entstehen können, werden noch viele Jahre ins Land gehen.

»Der Wohnungsankauf ist fast zum Erliegen gekommen«, berichtete Ingo Malter, Geschäftsführer der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land. »Umso mehr sind wir getrieben, im Wohnungsneubau aktiv zu sein.« 2800 Wohnungen seien bei Stadt und Land gerade im Bau, weitere 3000 in Vorbereitung. Knapp 13 000 zusätzliche Wohnungen soll das Unternehmen entsprechend der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat bis 2026 in seinem Bestand haben.

Bei den weiteren fünf landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen knapp 75 000 Wohnungen dazukommen, so dass ein Gesamtbestand von 380 000 Wohneinheiten in kommunalem Besitz sind. Darüber hinaus soll die aus dem einstigen Schrottimmobilienfonds der Bankgesellschaft Berlin hervorgegangene berlinovo weitere 20 000 Wohnungen errichten.

Kollatz-Ahnen hofft auf eine Umsetzung der Berliner Bundesratsinitiative zu einer gemeinwohlorientierten Liegenschaftspolitik auch im Bund, die in der Länderkammer eine Mehrheit fand. Das würde bedeuten, dass große Flächenverwalter wie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) oder das Bundeseisenbahnvermögen nicht mehr nach dem Höchstpreisverfahren veräußern dürften, sobald Kommunen Bedarf anmeldeten. »Wir werden auch mit der Evangelischen Kirche diskutieren, dass es eine gute Idee wäre, nicht nur über Höchstpreise zu verkaufen«, kündigte der Finanzsenator an.

»Wir sind überzeugt davon, dass Berlin sein Wohnungsproblem nicht auf eigenen Flächen wird lösen können«, sagte Peter Weber, Geschäftsführer der Mietergenossenschaft SelbstBau. Wegen der hohen Bodenpreise sei man schon auf Brandenburg ausgewichen. Dort werde an zwei Projekten in Prädikow und Wandlitz gearbeitet.

Weber beklagte eine deutliche Zurückhaltung des Senats gegenüber Genossenschaften. »Wir sind nicht von der Tagespolitik abhängig und könnten Sozialbindungen über Jahrzehnte anbieten«, sagte der Genossenschaftler. »Stattdessen balgen sich alle Benachteiligten der Stadt um ein Konzeptverfahren. Das bindet unnötig Kräfte für relativ geringe Erfolgsaussichten«, kritisierte er. »Wir bauen die Stadt der Vielfalt«, warb er für mehr Unterstützung der Genossenschaften.

Quelle … nd vom 17.11.2017, Artikel von Von Nicolas Šustr

Miethelden aus der Kopenhagener Straße 46 siegen erneut vor Gericht! Kämpfen lohnt sich!

Die juristische Schlacht zwischen den letzten kampferprobten Mietern in der Kopenhagener Stra0e 46 und „Gierig-Investor“ Christmann-Gruppe ist in eine weitere Runde gegangen. Nach mehreren abgewiesenen Mieterhöhungsklagen und vier erfolglosen Räumungsklagen entsteht aus dem nunmehr ins vierte Jahr gehenden Fall ein bundesweiter Präzedenzfall.

Bei der gestrigen Verhandlung ging es um die Umlage der Kosten für einen Fahrstuhl und Fenster nach einer „energetischen Modernisierung“. 502,-€ monatliche Mieterhöhung sollen die letzten Altmieter der Kopenhagener 46 nun alleine für einen Fahrstuhl zahlen, der für sie im 1.OG aber nicht nutzbar ist. Ferner sollte damit eine überhöhte Modernisierungsumlage für neue Fenster gezahlt werden.
Die Heizenergie-Ersparnis der neuen Fenster würde rund 300 Jahre Zeit bis zur Amortisation der Einbaukosten dauern. Dies deutet auf ein Mißverhältnis von angesetzten Baukosten und tatsächlichen Kosten hin.

Im Fall der Christmann-Gruppe ist das ggf. sogar strafrechtlich relevant, denn Planung, Bauleistung und Investor-Gesellschaft werden als Cluster tätig, in den die Investoren in beherrschend tätig sind, und ggf. sogar verbotswidrige Koppelgeschäfte mit sich selbst abgeschlossen haben, um utopisch hohe Mietforderungen von über 2.960 €/Monat nach Modernisierung für eine Altbauwohnung zu berechnen.

Kostenumlage für Fahrstuhl im ersten Stock zu hoch

Schon im Vorfeld er Verhandlung hatte der vorsitzende Richter bereits auf ein kritisches Urteil des Landgerichts gegenüber der Rechtmäßigkeit einer überhöhten der Umlage hingewiesen. In der Verhandlung gestern wurde die vom Eigentümer begehrten Mieterhöhung von mehr als 500,-€ monatlich für den Einbau neuer Fenster und eines Aussenfahrstuhls abgewiesen..

Amtsrichter Dr. Rummler bezeichnete auch eine begehrte Kostenumlage von monatlich mehr als 200,-€ für einen im 1.Stock nicht nutzbaren Aufzug als „absurd“ und wies die Fordeung schon zum Verhandlungsauftakt ab. Dieser Schritt entfaltet womöglich auch eine über den Einzelfall hinausgehende Wirkung, der Bewohner im EG und 1.OG. vor einer Kosteninanspruchnahme für Fahrstühle entlastet.

Die massiv überzogenen Baukosten waren diesmal am Beispiel Thema Fenster zum Gegenstand der Verhandlung. Hierzu wurden neue gerichtlichen Gutachten in Auftrag gegeben.

4 Jahre juristischer Schlagabtausch – Staatsversagen in der Wohnungspolitk

Der Fall Kopenhagener Straße 46 zeigt in besonderer Weise das Staatsversagen in der Wohnungspolitk in Deutschland auf. Eine Investorengruppe geht brachial und grenzwertig bei der Modernisierung vor. Zuerst wurde eine ganze Hausgemeinschaf mit 56 Mietern, davon viele Kinder, über ein Jahr lang unter eine winddichten Bauplane eingehaust. Dann wurden Subunternehmen und russischsprachige Handwerke auf der Baustelle gesichtet, die auch sicherheitsrelevante Arbeiten ausführten, und einen lebensgefährlichen Schornsteinabriss durchführten.
Danach wurden Mieter mit völlig überteuerten Mietforderungen aus dem Haus getrieben. Vor allem ältere Mieter gaben entnervt ihre Wohnung auf.

Auch Interventionen von Bundestagsabgeordneten und Bundesjustizminister Maas brachten kein Ergebnis. Das Grundproblem der Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB liegt in der volkswirtschaftlich unhaltbaren Lastenverteilung zwischen Kapitalanlegern und Mietern, die zu „lebenslangen Zins-Mietern“ werden, wenn sie in den Wohnungen bleiben. Das geht aber nur so lange gut, wie die Mietbelastungsquoten keine existenzgefährdende Größenordnung annehmen. In Berlin ist das längst der Fall, vor allem bei jenen Mietern, die nach Renteneintritt zu Sozialfällen werden, weil die Mietbelastung 30% der Netto-Renteneinkommen übersteigt.

Im Dezember wird das Zweite Deutsche Fernsehen das Thema aufgreifen: die Reportage im ZDF-Magazin“Frontal 21” am 12.12.2107 um 21 Uhr setzt sich mit skrupellosen Investoren und dem Totalversagen der Politik auf kommunaler-, Landes- und Bundesebene beim Thema Wohnungspolitik auseinander.

Link zum Blog der Kopenhagener Straße 46

Quelle … Pankower Allgemeine Zeitung vom 18.11.2017

Sozialwohnung mit Verdrängungsgarantie

Senat hält Mietsteigerungen für illegal – Bewohnern fehlt das Geld, um ein Gerichtsurteil abzuwarten

»Als der Brief mit der Mieterhöhung kam, habe ich erst mal geweint«, sagt die Mieterin des Hauses, die ihren Namen nicht in der Zeitung lesen möchte. Statt bisher knapp 700 soll sie ab Dezember 900 Euro Warmmiete zahlen für die 72 Quadratmeter, die die alleinerziehende Mutter mit ihren zwei Kindern bewohnt. Für alle 99 Wohnungen in den Neuköllner Häusern Maybachufer 40-42 und Manitiusstraße 17-19 soll die Kaltmiete um 2,39 Euro pro Quadratmeter auf dann 9,82 Euro steigen – über 32 Prozent Erhöhung. Es gibt zumindest große Zweifel an der Zulässigkeit der Mieterhöhung.

Bei frei finanzierten Mietwohnungen wäre die Erhöhung außerhalb einer Modernisierung klar rechtswidrig. Einerseits, weil der Oberwert des Mietspiegels für Häuser dieser Baualtersklasse bei 7,59 Euro pro Quadratmeter liegt. Andererseits, weil nicht mehr als 15 Prozent Mieterhöhung in einem Dreijahreszeitraum möglich wären.

Die betroffenen Häuser wurden jedoch 1980 als soziale Wohnbauten errichtet. Dort gelten andere Spielregeln. Es gilt das sogenannte Kostenmietrecht. Dabei werden sämtliche Ausgaben für Baukredite, Bewirtschaftung und Abschreibung durch die vermieteten Quadratmeter geteilt. Weil es zu West-Berliner Zeiten für die Rendite besonders günstig war, besonders teuer zu bauen, geschah dies allzu oft. Sozial machten die teils zweistelligen Kostenmieten erst das Land Berlin durch hohe Zahlungen, die sie auf ein erträgliches Niveau drückten.

»Ich traue mich nicht, wegen der Erhöhung zum Jobcenter zu gehen«, sagt die arbeitslose Mutter. Schon jetzt liegt ihre Miete über den sogenannten angemessenen Wohnkosten für ihre Bedarfsgemeinschaft. »Ich weiß nicht, wo ich hinsoll, wenn ich mir diese Wohnung nicht mehr leisten kann«, sagt sie. Seit einem Jahrzehnt wohnt sie in dem Haus, ihr Sohn geht in ein nahe gelegenes Gymnasium, ihre Tochter in die Grundschule. »Ich kenne hier jeden zweiten Menschen. Wenn meine Kinder irgendein Problem haben, wissen sie, an wen sie sich wenden können, wenn ich nicht da bin. Und ich muss mir keine Sorgen machen«, erklärt sie. Sie glaubt nicht daran, in der Nähe eine neue Wohnung zu finden, die sie sich leisten könnte. »Und wenn ich gar keine Wohnung finde, habe ich Angst, mit meinen Kindern in einem Wohnheim zu landen, zu dritt in einem Zimmer«, berichtet sie. Sie ist den Tränen nahe.

Die Argumentation nach der die Hauseigentümerin, die Maybachufer GmbH & Co. KG, die Mieterhöhung als berechtigt ansieht, ist windig. Die Voreigentümerin verpflichtete sich mit dem Erhalt der sogenannten Anschlussförderung nach Auslauf der ersten Förderphase, nur noch die sogenannte Verpflichtungsmiete zu berechnen. Demnach dürfen in die Kalkulation keine sogenannten fiktiven Kosten einfließen. Das sind Zinsen auf bereits getilgte Bankdarlehen, die real eben nicht mehr anfallen, laut Kostenmietrecht jedoch weiter berechnet werden dürften. An diese Verpflichtung sieht sich die jetzige Eigentümerin aber nicht mehr gebunden. Sie begründet das mit der Entschuldung des Hauses 2007. Die zuständige landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) verzichtete in jenem Jahr auf die Rückzahlung des 1980 gewährten Darlehens von umgerechnet über 2,8 Millionen Euro. Damit, so die Argumentation, könne wieder die volle Kostenmiete verlangt werden. Die Mieter sollen also bluten für ein Geschenk, das der Hauseigentümerin gemacht wurde.

Die IBB selbst ist in einer Zwitterrolle. Sie ist einerseits eine Bank, die die entsprechenden Darlehen vergibt und verwaltet und auch die vereinbarten Zinsen kassiert. Andererseits ist sie auch für die Aufsicht zuständig, kontrolliert also, ob die entsprechenden Hauseigentümer auch ihren Verpflichtungen nachkommen.

Bereits im Mai 2016 stellte die Bank nach einer Mieteranfrage fest, dass die Eigentümerin eine zu hohe Miete verlangte, nämlich 7,40 Euro pro Quadratmeter, nach Berechnungen der IBB hätten es nur 6,86 Euro sein dürfen. »Da eine Einigung über die Höhe der zulässigen Verpflichtungsmiete nicht erzielt werden konnte, haben wir am 29.12. 2016 ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet«, heißt es in einem Schreiben der Investitionsbank , das »nd« vorliegt. Seit Januar dieses Jahres ist eine Klage der Eigentümerin vor dem Verwaltungsgericht anhängig, eine Verhandlung gab es bisher nicht. »Auf förderrechtlicher Seite ist von der IBB alles Notwendige getan worden. Zivilrechtlich muss sich jeder Mieterhaushalt gegen die überhöhte Miete zur Wehr setzen«, heißt es von der Stadtentwicklungsverwaltung.

»Dieser Fall zeigt konkret, was passiert, wenn der alte soziale Wohnungsbau nicht endlich gesetzlich neu geregelt wird«, sagt Sebastian Jung von der Initiative Mieterstadt.de. Die betroffenen Häuser fallen zum Jahresende aus der Sozialbindung, dann gibt es praktisch keine Möglichkeiten des Landes Berlin mehr, auf die Miete einzuwirken. »Wenn die Wohnungen dann mit derart überhöhten Mieten Teil des regulären Markts sind, wird das wiederum auf den Mietspiegel durchschlagen«, so Jung weiter. Doch die drei Koalitionspartner SPD, LINKE und Grüne können sich seit Monaten nicht auf eine Neufassung des Gesetzes einigen.

»Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) könnte selbst eine Rechtsverordnung erlassen, die die Bestimmungen über die Ermittlung der für die Mietenberechnung anerkennbaren kosten regelt«, sagt Jung. Dies müsste allerdings bis Jahresende geschehen, so lange die Bindung für die betreffenden Häuser noch gilt. Bei der Stadtentwicklungsverwaltung verweist man auf die Gesetzespläne und die nötigen umfangreichen Vorarbeiten für so eine Verordnung.

Der Vermieter spielt auf Zeit, denn die Bewohner haben nicht das Geld, um die eventuell illegale Mieterhöhung zu bezahlen, bis ihnen ein Gericht möglicherweise recht gibt. »Aus Sicht der Mieter wäre eine Regelung hilfreich, mit der der Senat ihnen dieses Risiko abnimmt«, sagt Michail Nelken, Mietenexperte der Linksfraktion. »Dazu müssen schnellstmöglich alle politischen Möglichkeiten ausgelotet werden«, so Katrin Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen. »Dieses Beispiel zeigt, dass überhöhte, fiktive Kostenmieten im sozialen Wohnungsbau keine Ausnahme sind, aber politisch abgeschafft werden können und dringend müssen, um die SozialmieterInnen vor Verdrängung zu schützen«, erklärt die Grünen-Politikerin.

»Wir fühlen uns im Stich gelassen von IBB und Senat«, sagt Mieter Denny Chakkalakal. Aber sie kämpfen. Diesen Samstag ab 11 Uhr ruft die Hausgemeinschaft zum »Umzug der Verdrängten« ans Maybachufer.

Quelle … neues deutschland

Berliner Jugendclubs kämpfen gegen Verdrängung

Steigende Mieten bedeuten das Aus für viele soziale Einrichtungen in den inneren Bezirken. Der Senat sucht nach Ausweichmöglichkeiten.

Sinaya Sanchis blickt auf die bunt angemalten Wände der Schilleria und seufzt. „Bei manchen Familien aus der Nachbarschaft kommen die Töchter schon in dritter Generation zu uns“, erzählt sie. „Wenn wir umziehen müssten, hieße das, bei Null anzufangen.“ Sanchis ist eine von zwei festangestellten Sozialarbeiterinnen in dem Zentrum für Mädchen und junge Frauen. Seit 15 Jahren ist es eine feste Instanz im Schillerkiez in Neukölln. Mitte September hat es die Kündigung des Vermieters zum Jahresende erhalten.

Ein neuer Mietvertrag wäre an eine erhebliche Mietpreiserhöhung gebunden. Eine Verdopplung oder Verdreifachung des Mietpreises kann der Träger, der gemeinnützige Mädchen- und Frauenverein MaDonna Mädchenkult.Ur, aus eigener Kraft nicht stemmen.

Kein besonderer Schutz für Gewerbeflächen

„Die Schilleria ist ein klassisches Beispiel für die massive Verdrängung sozialer Infrastruktur, die wir besonders in Nord-Neukölln beobachten“, sagt der Neuköllner Stadtrat für Stadtentwicklung, Jochen Biedermann (Grüne). Jugendclubs wie die Schilleria mieten Gewerbeflächen. Für diese gibt es, anders als im normalen Mietrecht, keinen besonderen Schutz.

Die Mietpreise können frei verhandelt werden, die Mietverträge laufen oft nur über kurze Zeiträume und können ohne besondere Begründung gekündigt werden. „Wir erhalten gerade fast im Wochentakt Anrufe von sozialen Trägern wie Kitas, die gekündigt wurden oder drastische Mieterhöhungen erhalten haben“, so Biedermann. Doch ein entsprechender Schutz für Gewerbemieter müsste auf Bundesebene entschieden werden.

Mit ihrer Situation steht die Schilleria nicht alleine da. Der Dachverband der Berliner Schüler- und Kinderläden (DaKS) spricht von 50 Kinderläden, die berlinweit in den vergangenen zwei Jahren gekündigt wurden oder drastische Mieterhöhungen erhielten. Am meisten betroffen seien die Ortsteile Kreuzberg, Mitte, Neukölln und Schöneberg.

Auch die Berliner Jugendsenatorin Sandra Scheeres (SPD) zeigt sich besorgt: „Mein Ziel ist es, dass Jugendclubs und andere Einrichtungen für Kinder und Jugendliche erhalten bleiben“, erklärt sie. „Wir unterstützen deshalb Bemühungen, Kündigungen zu verhindern oder neue Räume zu finden.“ Jugendliche bräuchten Orte, um sich mit Gleichaltrigen zu treffen – und das dürfe nicht das nächste Einkaufszentrum oder die Straße sein. Daher setze sich der Senat auch auf Bundesebene für einen besseren Schutz sozialer Einrichtungen ein.

Auch „Potse“ und „Drugstore“ stehen vor dem Aus

In Schöneberg würden von einem solchen Schutz beispielsweise die Jugendclubs „Potse“ und „Drugstore“ profitieren, die seit den Siebzigern in der Potsdamer Straße sitzen. Zum Jahresende läuft ihr Mietvertrag ebenfalls aus, der Vermieter fordert eine drastische Mieterhöhung.

Für das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, das insgesamt 35 Kinder- und Jugendeinrichtungen finanzieren muss, sei das „eine Herausforderung“, so Jugendstadtrat Oliver Schworck (SPD). Der Bezirk versucht, eine Verlängerung des Vertrags herauszuhandeln, bis ein passender Ersatzraum gefunden wird.

Doch die Zentren an der Potsdamer Straße machten finanziell für den Bezirk „mit größtem Abstand am meisten“ aus. „Wir wollen diese Einrichtungen erhalten“, betont Schworck. Weniger als zwei Monate bleiben dem Bezirksamt, eine Lösung zu finden. Nutzer der „Potse“ und „Drugstore“ fühlen sich durch die „Unsicherheit“ und „drohende Schließung gelähmt“. Noch ist nicht einmal klar, ob der Vermieter eine Vertragsverlängerung möchte.

Wegen Nutzungskonflikten mit anderen Parteien im Gebäude, hätte sich der Eigentümer dagegen ausgesprochen. Neben den Mietverhandlungen sucht der Bezirk daher bei verschiedenen Wohnungsbaugesellschaften Ersatzstandorte für das über 800 Quadratmeter große Jugendzentrum, das für Punkkonzerte berühmt ist. Sogar der Hochbunker in der Pallasstraße kam ins Gespräch, zumindest ist dieser schallgeschützt und in Bezirkshand. Doch der Denkmalschutz bedeutet hohe Hürden für die Umgestaltung des Bunkers zu einem jugendzentrumsgerechten Raum.

Ziel könne es nicht sein, in Vermieter zu investieren

Für andere Einrichtungen im Bezirk drohe diese Entwicklung nicht, so Schworck. Die Finanzierung der Jugendeinrichtungen in Tempelhof-Schöneberg sei vorbildlich, sagt seine Parteikollegin Marijke Höppner, denn es würden sowohl freie Trägerschaft als auch kommunale Einrichtungen gefördert.

Doch die Verteilung der Gelder zwischen den einzelnen Jugendeinrichtungen wird durch starke Mieterhöhungen erschwert. Das merkt der Neuköllner Jugendstadtrat Falko Liecke (CDU), der aktuell für die Schilleria eine Übergangslösung verhandelt. Das Ziel können nicht sein, Geld in eine Mieterhöhung und damit in einen Vermieter zu investieren. Der Bezirk suche nach Ausweichstandorten und versuche eine mögliche Schließung oder einen Umzug so lange wie möglich hinauszuzögern.

Die Mädchen der Schilleria möchten natürlich im Schillerkiez bleiben. Hier kommen sie her und hier haben sie gelernt, sich politisch zu beteiligen. Schon bei der Gründung stand die Eigeninitiative der Mädchen im Vordergund. Sie lernten, dass sie eine Stimme haben und auch gehört werden. Ein Umzug sei die letzte Option.

„Das hieße, genau der Verdrängung zu weichen, gegen die wir eigentlich stehen”, sagt Sanchis. Viele der Mädchen seien bereits aus dem Kiez verdrängt worden, aber viele sind noch da – und würden sich nicht mit den Veränderungen im Kiez identifizieren.

Im September beteiligten die Mädchen sich an der U18-Wahl in Neukölln.

Kurz darauf kam die Kündigung. „Das ist eine paradoxe Situation“, sagt Sanchis. „Wir bringen den Mädchen bei, sich an politischen Prozessen zu beteiligen – und dann erfahren sie, dass die Politik es versäumt hat, sich frühzeitig für sie einzusetzen, und dass deswegen nun ihr Rückzugsort bedroht ist.“

Doch ihre Stimme benutzen sie weiterhin, für ihren Raum und ihren Kiez: Am heutigen Donnerstag läuft die Schilleria mit beim „Monstermäßigen Laternenumzug“, veranstaltet von der Kreuzberger Nachbarschaftsinitiative „Bizim Kiez“ für den Erhalt sozialer Einrichtungen von der Kita bis zum Seniorentreff. Am Samstag ziehen dann die Punkveteranen der „Potse“ gemeinsam mit anderen selbstverwalteten Projekten für ihre Räume auf die Straße.

Quelle … Der Tagesspiegel vom 16.11.2017