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Endstation Europacity

Zur Krise der Berliner Stadtentwicklung. Ein Essay über fehlendes Selbstbewusstsein.

 

Wie ist es um das Bauen unserer Zeit bestellt? Dem enormen publizistischen Interesse an der Zukunft der Stadt steht eine vernichtende Kritik am gegenwärtigen Bauen gegenüber. „Stümper des Städtebaus“, „Filteranlagen für Menschen“, „Die verbaute Zukunft“ – so lauten die einschlägigen Titel in den deutschen Feuilletons. Ein Blick nach Frankfurt gibt ihnen recht: Mit dem Europaviertel ist hier inmitten einer europäischen Großstadt ein Vorzeige-Unort entstanden, ein Lehrbeispiel für das Scheitern von Stadtentwicklung. Der grobkörnige Städtebau, die antiurbane Nutzung, die fehlende Vernetzung mit den angrenzenden Bestandsvierteln und die einfallslose Architektur haben der Europa-Allee den Beinamen „Stalinallee“ eingebracht – ein Spottname, der mit Stalin sicher mehr gemein hat als mit der eigentlichen Stalinallee, der heutigen Karl-Marx-Allee in Berlin. Tatsächlich besitzt die Karl- Marx-Allee eher Vorbildcharakter für einen gelungenen Städtebau: Anders als in Frankfurt haben die beiden Seiten der Allee einen Bezug zueinander, die Architektursprache ist bei aller Monumentalität zugleich differenziert und die Gebäude verfügen über einen oberen Abschluss – ein Detail, das für das Raumgefühl gleichwohl von großer Bedeutung ist. Die gesamte Straße folgt einer stringenten städtebaulichen Dramaturgie mit dem Strausberger Platz als Höhepunkt.

 

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Was tun gegen Mietenwahnsinn? Vier Vorschläge von Andrej Holm

Wohnen ist ein Grundrecht und sollte nicht länger den kalkulatorischen Prinzipien der Immobilienwirtschaft untergeordnet werden. Und die Stadt von morgen ist keine ab­strakte Utopie, sondern eine erkämpfte Alltagserfahrung. Vier Vorschläge gegen den Mietenwahnsinn von Andrej Holm.

 

Erstens: Soziales Wohnen muss gegen private Verwertungsinteressen durchgesetzt werden

Zweitens: Soziale Bodenordnung als Schlüssel für eine soziale Stadtentwicklung

Drittens: Soziale Wohnungsversorgung ist gemeinnützig

Viertens: Selbstverwaltung und Mietermitbestimmung

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Wohnen ist ein soziales Grundrecht und sollte nicht länger den kalkulatorischen Prinzipien der Immobilienwirtschaft untergeordnet werden. Eine soziale Wohnungsversorgung und ein gesellschaftlicher Mehrwert der Stadtentwicklung sind möglich, wenn öffentliche Verantwortung und gesellschaftliche Kon­trolle an die Stelle von Marktlogik und Gewinn­optimierung treten.

Dass eine soziale und gemeinnützige Organisation des Wohnens möglich ist, zeigen nicht nur die historische Beispiele der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft sondern auch die vielen selbstorganisierten Alternativen der vergangenen Dekaden. Für fast alle Aspekte einer sozialen Stadtentwicklung – von der Entmarktung des Bodens über das kostengünstige Bauen und eine einkommensabhängige Mietgestaltung bis zur Mieterselbstverwaltung gibt es bereits Lösungen in der Praxis. Die Stadt von morgen ist keine abstrakte Utopie, sondern eine erkämpfte Alltagserfahrung, die zum Standard in unseren Städten entwickelt werden sollte.

 

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Wegen kritischer Praktiken Mieterverbände werben für Enteignung von Deutsche Wohnen

Mietsteigerungen, Heizungsausfälle und aufwendige Modernisierungen – das Verhalten von Berlins größtem privaten Vermieter, der Deutschen Wohnen, stößt immer wieder auf Kritik.

Jetzt haben sich mehrere Mieterinitiativen zusammengeschlossen, um sich auf ungewöhnliche Weise gegen die Geschäftspraxis der Deutschen Wohnen und anderer großer Vermieter in der Stadt zur Wehr zu setzen. Das Motto ihrer Kampagne, die sie am Donnerstag vorstellten, lautet: „Spekulation bekämpfen! Deutsche Wohnen & Co enteignen!“

„Wir beziehen uns bei unserer Kampagne auf die Verfassung von Berlin und das Grundgesetz“, sagte Rouzbeh Taheri, Sprecher der Initiative Mietenvolksentscheid, die das Bündnis unterstützt. In der Verfassung stünden „viele schöne Sätze“, die aber nicht Realität geworden seien. Diese Rechte wolle man nun einklagen.

Mit Hilfe eines Volksbegehrens will das Bündnis erreichen, dass zunächst die rund 110.000 Wohnungen der Deutschen Wohnen in Berlin in öffentlichen Besitz überführt werden. Später sollen weitere hinzu kommen. So nannte die Initiative die Namen der Unternehmen Vonovia, Akelius und ADO Properties.

Viele Mieter stehen mit dem Rücken zur Wand

 

Jobcenter Berliner – CDU-Politiker fordern Hartz IV erst ab 50 Jahren

Berliner CDU-Politiker wollen härtere Sanktionen für junge Hartz-IV-Empfänger. Wenn Menschen unter 50 Jahren ein Jobangebot ablehnten, sollten ihnen die Sozialleistungen komplett gestrichen werden, forderte der Vorsitzende der Mittelstands- und Wirtschaftsvereinigung (MIT) der CDU Berlin, Christian Gräff, am Donnerstag. Hintergrund sei die gute Situation am Arbeitsmarkt.

Für Unternehmen sei es derzeit schwierig, Fachkräfte zu finden, erklärte Gräff in einem Schreiben. „Es ist bei der derzeitigen Situation am Arbeitsmarkt nicht einzusehen, dass Menschen, die 25 oder auch 45 Jahre alt sind, zu Hause sitzen und Hartz IV beanspruchen können“, sagte Gräff, der auch Abgeordneter im Berliner Landesparlament ist, der „Berliner Morgenpost“.

Derzeit gibt es mehrere Stufen, Hartz-IV-Empfängern die Leistungen zu kürzen, etwa wenn sie Termine im Jobcenter nicht wahrnehmen. Der Regelsatz von 416 Euro für Alleinstehende kann um 10 Prozent, 30 Prozent oder ganz gekürzt werden. In Extremfällen können auch Mietzuschüsse wegfallen – das sieht aber die Führung der Bundesagentur für Arbeit (BA) selbst kritisch.

Erhöhung der Hartz-IV-Sätze abgelehnt

 

„Unglaubwürdig“ CDU kritisiert Müllers Initiative für Mietrechtsverschärfung

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) gerät wegen der geplanten Berliner Bundesratsinitiative für ein verschärftes Mietrecht in die Kritik – bei der CDU, mit der die Sozialdemokraten auf Bundesebene regieren.
 

Es verwundere sehr, dass Müller den Berliner Gesetzesentwurf, der weit über die im Koalitionsvertrag beschlossenen Maßnahmen hinausgehe, auf den Weg bringen wolle, erklärte CDU-Mietrechtsexperte Jan-Marco-Luczak am Mittwoch. „Das ist ein sehr widersprüchliches Verhalten und macht den Regierenden Bürgermeister unglaubwürdig.“ Schließlich habe Müller bei den Koalitionsverhandlungen zur GroKo für die SPD am Tisch gesessen und die Vereinbarungen zum Paket für Wohnen und Bauen maßgeblich mit ausgehandelt.

Union blockierte Gesetzentwurf 

Wie berichtet, hat der rot-rot-grüne Senat am Dienstag ein Reformpaket für das Mietrecht beschlossen, das im Juli als Gesetzesinitiative in den Bundesrat eingebracht werden soll. Danach soll unter anderem die Mietpreisbremse verschärft werden, indem Ausnahmeregeln abgeschafft werden. Der Vorstoß erfolgt mit zeitlicher Verzögerung. Denn das Abgeordnetenhaus hatte bereits im Januar den Senat aufgefordert, das Reformpaket „unverzüglich“ vorzulegen und in die Länderkammer einzubringen. Beobachter führen die Verzögerung auf Müller zurück, was von der Senatssprecherin jedoch dementiert wurde.

Studie – Mehr Wohnungsneubau treibt Mieten

Immer wieder wird proklamiert: Um steigenden Mieten entgegen zu wirken, müsse mehr gebaut werden. Nun legt der Schweizer Investmentmanager Empira eine Studie für den deutschen Markt vor, die genau das Gegenteil behauptet: Mehr Wohnungsneubau lasse die Durchschnittsmieten eher steigen, entscheidender Faktor sei vielmehr die Entwicklung der Arbeitslosenquote, heißt es da.

 

Für die Korrelationsanalyse hat Empira 80 deutsche Städte ab 70.000 Einwohnern über einen Zeitraum von zehn Jahren analysiert und herausgefunden, dass etwa Städte wie Berlin, Leipzig oder Erlangen, deren Arbeitsmarktsituation in den vergangenen Jahren eine besonders große Dynamik entfaltet hatte, auch überdurchschnittliche Mietpreisanstiege aufweisen. Weniger relevant seien hingegen die Entwicklung der Bruttolöhne.

“Ein Faktor ist dabei die höhere Kaufkraft, ein anderer die Suche von Wohnungen am Arbeitsort”,  sagt Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira AG. “Selbst wenn neue Industrien eher Hochqualifizierte einstellen und diese Wohnraum im oberen Segment suchen, so helfen ‘Trickle-Down-Effekte’ auch den anderen Lagen und Qualitäten am Markt”, meint der Wissenschaftler.

Neubauten teurer vermietet als Bestandswohnungen

Zahlreiche Studien gehen davon aus, dass mit steigenden Baugenehmigungen und Fertigstellungen auch die durchschnittlichen Mieten sinken. Verbände fordern eine Beschleunigung des Wohnungsneubaus durch die Politik. “Die positive, wenn auch geringe, Korrelation zwischen lokaler Bautätigkeit – Baugenehmigungen wie Fertigstellungen – und Mietpreisen widerspricht landläufig verbreiteten Annahmen”, sagt Lahcen Knapp, CEO der Empira AG.

Einer der Gründe könnte sein, dass neue Wohnungen teurer vermietet werden als Bestandswohnungen, was den Mietpreis im Durchschnitt anhebt. Ein signifikanter Zusammenhang ist laut Empira in den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zu sehen. Sie laufen in ihrer Entwicklung teils den Mieten voraus. Steigen die Preise für Eigentumswohnungen ist auch die Zunahme der Mieten wahrscheinlich.

Einwohnerentwicklung hat kaum Einfluss auf Mietpreise

Wenig Einfluss hat laut Empira die Einwohnerentwicklung. Das trifft laut einer Studie von JLL etwa auf Leipzig zu. Laut einem Fazit von Empira hat sich gezeigt, dass vielmehr Städte mit hohen BIP-Wachstumsraten vergleichsweise hohe Steigerungen des Mietpreises aufweisen.

Einschränkend gib Empira zu bedenken, dass die Ergebnisse lediglich als Anhaltspunkte zu werten und weitere Tests sowie die qualitative Überprüfung von Kausalitäten notwendig seien. Die Studie soll keine Prognose sein, sondern zum Überdenken der bisherigen Studien zur Dynamik der Mietpreisentwicklung anregen.

Hackescher Markt – Investor lässt Seniorenheim abreißen – Bewohner sind schockiert

Die Bäume im Hof sind gefällt, Rossmann und Edeka ausgezogen, nun müssen auch die Senioren fort. Am Montagvormittag haben die Bewohner der Seniorenresidenz am Hackeschen Markt erfahren, dass sie bis Ende Juni ihre Wohnungen verlassen müssen. Das Gebäude in der Rosenthaler Straße in Mitte wurde vor 20 Jahren errichtet, das Pflegeheim-Unternehmen Pro Seniore betreibt es seitdem.

Doch nun plant der Eigentümer, die Firma DC Value aus Hamburg, das Gebäude komplett abzureißen und dort einen lukrativen Neubau zu errichten. „Wir sind alle geschockt“, sagte eine Bewohnerin am Montag. Seit zwei Jahren sorgen sich die Alten um ihre Zukunft. Es gab viele Gerüchte, nun herrscht Gewissheit.

Aus baurechtlicher Sicht nicht schützenswert

Das Gebiet um den Hackeschen Markt gehört zu den teuersten Gegenden der Stadt. Teure Boutiquen und Modelabel haben sich dort angesiedelt. DC Value – spezialisiert auf Immobilien „in Bestlagen der deutschen Großstädte“ – will den Ertragswert steigern, etwa durch „ertragsoptimierte Neuvermietung“. Ein Seniorenheim passt offenbar nicht in dieses Konzept.

In dem Neubau soll es Wohnungen, Büros und Einzelhandel geben. Die Genehmigung für den Neubau hat das Bezirksamt Mitte Ende 2016 erteilt. „Aus baurechtlicher Sicht haben wir bedauerlicherweise keine Handhabe, eine solche Senioreneinrichtung zu schützen“, sagt Ephraim Gothe (SPD), Stadtrat für Stadtentwicklung in Mitte.

Senioren sind skeptisch

 

Lieber Wohnungen als Kleingärten – Investor fordert Tabubruch

400.000 Wohnungen könnten auf den Kleingartenanlagen in Berlin entstehen, sagt ein bekannter Immobilienunternehmer. Die sollten besser ins Umland.

 

„Kleingärten werden dauerhaft gesichert. Wenn der Schutz nicht möglich ist, sind Ersatzflächen in räumlicher Nähe zu schaffen.“ So klar und deutlich steht es im Koalitionsvertrag von Rot-Rot-Grün. Und doch fällt der Blick auf der Suche nach städtischen Baulandreserven automatisch auf die großen Kleingartenflächen in Neukölln, Treptow, Pankow, Tempelhof oder Reinickendorf. Drei Prozent der Stadtfläche, rund 3000 Hektar, sind mit Kleingärten bedeckt. „Keine vergleichbare Metropole hat eine so große Anzahl an privat nutzbaren Gärten im unmittelbaren Einzugsbereich der Innenstadt“, heißt es auf den Seiten der Umweltverwaltung.

“Kleingärten ins Umland umsiedeln”

In einem Offenen Brief an Bausenatorin Lompscher schlägt der Immobilienentwickler Arne Piepgras, bekannt geworden als Käufer des Stadtbades Wedding und Investor am Dragonerareal, einen Tabubruch vor: Die innerstädtischen Kleingartenanlagen sollten geschleift und mit günstigen Wohnungen bebaut werden. Piepgras hat ausgerechnet, dass auf den 3000 Hektar Gartenparzellen etwa 400.000 Wohnungen gebaut werden könnten, seine Kalkulation ist in dem Brief nachzulesen, der am Sonnabend als Anzeige im Tagesspiegel erschien.

Es gibt erhebliche Abwanderung ins Umland

Man muss dieser Kalkulation nicht folgen, dennoch ist klar, dass der wachsende Flächenbedarf für Wohnraum, Schulen, Straßen, Industrie und Gewerbe langfristig ohne Erschließung weiterer Flächenangebote nicht gedeckt werden kann. Gibt es die Flächen nicht in Berlin, müssen Wohnungsbaugesellschaften und private Bauträger auf das Umland ausweichen. Die Wanderungsbewegung hinaus aufs Land findet bereits statt, in der Regel unfreiwillig, weil Grundstückspreise und Mieten in Berlin astronomische Höhen erreicht haben.

 

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Vielen Berlinern droht Altersarmut wegen hoher Mieten

Von den heute 45- bis 55-Jährigen werden viele weniger als 800 Euro Rente beziehen. Für sie bedeutet das: Berlin ist dann zu teuer.

 

Kerstin K. wohnt in einer schönen Altbauwohnung im begehrten Kreuzberger Graefekiez. Die 100 Quadratmeter große Wohnung ist für die Alleinerziehende und ihren zehnjährigen Sohn eigentlich zu groß – und zu teuer. “Mittlerweile zahle ich 800 Euro, aber für diesen Preis finde ich hier in der Gegend ja nichts Passenderes”, sagt die Angestellte im öffentlichen Dienst. Was der 51-Jährigen besonders zu schaffen macht: “Meine Rente wird später gerade mal die heutige Miete samt Nebenkosten abdecken – zum Leben bleibt mir dann nichts mehr”, sagt sie.

Die Kreuzbergerin ist mit dieser Sorge nicht allein. Nach einer am Mittwoch vorgestellten Studie des Pestel-Instituts werden 35 bis 40 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen 45- bis 55-Jahren mit weniger als 800 Euro pro Monat in Rente gehen. Von dieser Rente müssten sie dann die – in Berlin weiterhin stark steigende – Miete bezahlen. In weiten Teilen Brandenburgs liegt die Rentenerwartung sogar bei über 45 Prozent der Beschäftigten unter 800 Euro.

 

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Einen gierigen Vermieter frisst die Single Mom zum Frühstück

Mein Haus wurde an einen Fonds verkauft. Doch mit der Wut einer alleinerziehenden Mutter haben sie nicht gerechnet.

 

An alle Menschen, die sich über die steigenden Mieten in Berlin beschweren, meine betroffenen Freunde und auch meine lieben unbekannten Mitbürger dieser Stadt, ich möchte mich bei Euch und Ihnen entschuldigen.

Dafür, dass ich Ihrem Ärger nicht genug Gehör geschenkt habe, dass ich Ihre Wut nicht für angemessen hielt. Aber ich kann Ihnen versichern: Heute bin ich klüger – und bereit, für die Eskalation. Sie müssen mir verzeihen, es ist nämlich gar nicht so lange her, da herrschte in dem Haus, wo ich wohne, Frieden und Glück. Ein Mehrfamilienhaus, einst mit freundlichem Eigentümer.

Wir, rund 20 Mietparteien, sanierten unsere Wohnungen zu großen Teilen selbst und hatten das Gefühl, etwas zurückzugeben: Verschönerungsmaßnahmen als Dank für eine sehr faire Miete, für das gute Miteinander innerhalb der Hausgemeinschaft inklusive Suppenessen im Winter, Feuerschale im Garten.

 

 

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