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Archiv des Autor: Hartmut Bräunlich

Oranienstraße Gewerbetreibende protestieren gegen Verdrängung

Die Oranienstraße in Kreuzberg schmücken weit über 100 kleine Geschäfte, von der Änderungsschneiderei über Buch- und Fahrradläden, Kneipen, Restaurants und Spätis. Laut Nachbarschaftsinitiativen versuchen Investoren und Immobilienbesitzer seit geraumer Zeit, aus dem attraktiven Kiez Profit zu schlagen. Große Immobilienfonds kaufen ganze Häuserzeilen auf und kündigen den dort ansässigen Gewerbetreibenden. Die Folge sind gescheiterte Existenzen, Einjahresverträge und steigende Mieten.

Wirksame Schritte zum Schutz der Gewerbetreibenden

Gegen die drohende Verdrängung der kleinen Läden regt sich jedoch ein starker Widerstand: Anwohner haben die Initiative ORA35 gegründet und organisieren gemeinsam mit den Nachbarschaftsinitiativen Bizim Kiez und GloReiche Nachbarschaft sowie zahlreichen Gewerbetreibenden eine Protestaktion.

87 Gewerbetreibende und Sozialeinrichtungen aus der Oranienstraße haben sich zusammengetan. Die Initiative fordert die Politik auf, wirksame Schritte zum Schutz der Gewerbetreibenden einzuleiten. Um ein Zeichen zu setzen, werden am Mittwoch, den 18. Oktober 2017 in der Zeit zwischen 17 und 19 Uhr die Schaufenster in über der Hälfte der Läden in der Oranienstraße verhängt. Auch Gewerbemieter der Seitenflügel beteiligen sich und stellen Tische und Bänke auf die Bürgersteige. Sie sollen zum Verweilen und zum Gespräch einladen.

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3,2 Millionen Menschen haben mehrere Jobs

Die Arbeitslosigkeit sinkt, die Konjunktur ist gut – doch immer mehr Beschäftigte in Deutschland gehen mehreren Jobs nach. Eine Arbeit reicht oft nicht zum Leben.

Binnen zehn Jahren ist die Zahl der Mehrfachbeschäftigten in Deutschland um rund eine Million gestiegen. Vergangenen März hatten 3,2 Millionen Menschen mehr als einen Job, wie aus einer Antwort der Bundesagentur für Arbeit auf eine Anfrage der Bundestagsfraktion der Linken hervorgeht. Auch im Vergleich zu März 2016 nahm die Zahl demnach zu. Damals waren knapp 3,1 Millionen Arbeitnehmer betroffen.

 Die Linken im Bundestag kritisieren den Anstieg. „Für immer mehr Beschäftigte reicht das Einkommen aus einem Job nicht mehr aus. Der überwiegende Teil dürfte aus purer finanzieller Not mehr als einen Job haben und nicht freiwillig“, sagte Fraktionsvize Sabine Zimmermann, die die Anfrage gestellt hatte. Viel zu viele Menschen seien arm trotz Arbeit.

Die Arbeitslosigkeit war zuletzt auf ein neues Rekordtief gesunken. Knapp 2,5 Millionen Arbeitslose gab es im September. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nahm in den vergangenen Jahren auch fast kontinuierlich auf knapp 32 Millionen zu. Und so sank auch die Zahl der ausschließlich geringfügig Beschäftigten auf zuletzt 4,9 Millionen.

7,5 Millionen Deutsche arbeiten auf 450-Euro-Basis

Tatsächlich haben viele Menschen mit mehreren Jobs den Angaben der Bundesarbeitsagentur zufolge auch eine sozialversicherungspflichtige Arbeit – aber noch zusätzlich eine geringfügige Beschäftigung. Dies trifft auf 2,7 Millionen Menschen in Deutschland zu. Die Gesamtzahl der geringfügig Beschäftigten war dementsprechend kontinuierlich ansteigend und liegt derzeit bei rund 7,5 Millionen.

Geringfügige Nebenbeschäftigungen auf 450-Euro-Basis wurden durch die Hartz-Reformen begünstigt: Minijobber zahlen mit Ausnahme der Rentenversicherung keine Sozialabgaben – und von der Rentenversicherung kann man sich befreien lassen, was viele auch tun. Lesen Sie hier die Analyse: „Was ist dran am deutschen Jobwunder?

 Mehr als 310.000 Menschen haben derzeit laut der Anfrage neben ihrer sozialversicherungspflichtigen Arbeit mindestens zwei geringfügige Jobs. 260.000 haben dagegen nur mehrere geringfügige Arbeitsverhältnisse. Im Schnitt in jeder achten geringfügigen Beschäftigung wird bei Minijobbern auch noch illegal der Mindestlohn unterschritten.

„Die scheidende Bundesregierung hat hier auf der ganzen Linie versagt“, kritisierte Linken-Politikerin Zimmermann. Die Einführung des Mindestlohns sei nicht ausreichend gewesen, um Arbeit existenzsichernd zu machen. Nötig seien dessen Erhöhung und die Abschaffung von „Niedriglohnbeschäftigung in Form der Leiharbeit„.

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Steigende Mieten werden für Berliner Rentner zum Existenzrisiko

Steigende Mieten machen es Rentnern in deutschen Großstädten wie Berlin nach Einschätzung von Mieterorganisationen zunehmend schwer, ihre Wohnung zu halten. „Das größte Problem älterer Menschen auf dem Wohnungsmarkt ist sicherlich die ständig steigende Mietbelastung“, sagte Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Davon seien Ältere mit geringem Einkommen besonders betroffen. Viele wohnten zudem noch in einer relativ großen Wohnung, dann machten sich Erhöhungen pro Quadratmeter besonders bemerkbar.

Senioren suchten im Regelfall nicht mehr nach einer Wohnung, sondern wollten in ihrem Zuhause bleiben. Das sei ein Vorteil im Vergleich zu jungen Menschen, stellte Ropertz fest. Allerdings sei fraglich, ob sie dazu beispielsweise angesichts höherer Mieten nach einer Modernisierung noch in der Lage sind. Oft könnten die Renten mit den Steigerungen in Städten wie Berlin, Hamburg oder Universitätsstädten nicht mithalten.

„Die Anregung erstickt im Keim.“

Dass der Mietenmarkt in Metropolen für alle Altersklassen schwierig ist, weiß auch Eveline Lämmer. Sie ist Vorsitzende des Landesseniorenbeirats in Berlin und kennt durchaus Ältere, die bereit seien, in kleinere Wohnungen zu ziehen, um Familien Platz zu machen. Kleinere Wohnungen seien bei Neuvermietungen aber oft wesentlich teurer als größere Wohnungen zu alten Konditionen. „Die Anregung erstickt im Keim.“

Dabei lebt laut Statistischem Bundesamt heute etwa jeder dritte über 65-jährige Mensch in Deutschland allein. Der Anteil der Ein-Personen-Haushalte wächst mit dem Alter. Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) sagte am Mittwoch im Abgeordnetenhaus vor rund 200 eingeladenen, älteren Menschen: Sie rate, sich zum Beispiel wegen drohender Mietsteigerungen nach einer Modernisierung dringend rechtlich beraten zu lassen. „Mieter müssen sich zusammenschließen“, sagte Lompscher. Es gebe etwa bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften auch Härtefallregelungen.

Viele zieren sich Wohngeld zu beantragen

Nach Einschätzung des Berliner Mietervereins zieren sich viele Rentner, notfalls Wohngeld zu beantragen. Bei älteren Leuten sei die Scham, staatliche Hilfe anzunehmen, noch größer, erklärte Geschäftsführer Reiner Wild. Dabei geht der Mieterverein ohnehin davon aus, dass über alle Altersgruppen hinweg nur die Hälfte der eigentlich Berechtigten einen Antrag stellt. Manche Ältere seien auch besorgt, nach mehreren Jahrzehnten aus ihrem Kiez verdrängt zu werden.

Es gebe Fälle, wo Rentnern nach vielen Jahren gekündigt wird – etwa weil ein neuer Immobilienbesitzer Eigenbedarf anmelde, sagte Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Das sei nicht der Regelfall, für die Betroffenen aber schwer. Wild vom Mieterverein Berlin warnte, in solchen Fällen herrsche oft ein Irrtum: „Weil viele glauben: Wenn man 80 ist, kann man nicht gekündigt werden.“ Das Mietrecht kenne aber keine Altersgrenze.

Kontakte zu Ärzten, Freunden und Bekannten – all das würde laut Wild gefährdet, wenn Menschen im hohen Alter noch einmal umziehen müssten. „Alles, was mit erzwungenem Umzug zu tun hat, wird im Alter als besonders dramatisch empfunden.“

Der Mieter als Zahlmeister

Der Paragraf 559 des BGB ist den Mieterschützern ein Dorn im Auge, weil die Mieter bei der Modernisierung ihrer Wohnung übervorteilt würden, so argumentieren sie. Jetzt fordert ein Anwalt rechtliche Klarheit.

Bei dieser Nachricht fuhr dem Senior der Schreck in die Glieder. Eine Wohnungsbaugesellschaft in Oberursel sanierte ihr Mietobjekt von Grund auf, in dem der Mann schon seit über 40 Jahren wohnte. Das reichte von der Wärmedämmung, über eine neue Heizanlage bis hin zu Isolierglasfenster und die Ausstattung der Wohnungen mit Balkonen.

Vor diesem Hintergrund habe die Vermieterin vorgeschlagen, dass der Mieter zumindest zeitweise aus seiner Wohnung ausziehe. Eine Ersatzwohnung könne hierfür allerdings nicht angeboten werden. Außerdem müsse der Mieter, der momentan eine Miete von rund 300 Euro netto monatlich zu zahlen hatte, quasi mit deren Verdoppelung rechnen. Und das vor dem Hintergrund, dass der Rentner nur über eine monatliche Rente von knapp 900 Euro verfügt.

Solche „Modernisierungsfälle“ haben jetzt Jürgen Ronimi auf dem Plan gebracht. Dem Oberurseler Rechtsanwalt ist der Paragraf 559, Absatz 1, des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Dorn im Auge. Besagte rechtliche Vorschrift regelt nämlich die Kostenverteilung zwischen Mieter und Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung. Und hier sieht Ronimi die Mieter ganz klar im Nachteil, so dass er eine Verfassungsbeschwerde anstrebt, damit das höchste deutsche Gericht diese Regelung außer Gefecht setzt.

Doch was steht in dem Paragrafen 559 des BGB. Ronimi sagt: „Nach diesem Paragrafen kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung eines Mieters aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies hat zur Folge, dass allein und ausschließlich die Mieter den Vermietern die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in voller Höhe bezahlen.“ Bei einer jährlichen Mieterhöhung von elf Prozent der zunächst von dem Vermieter aufgewendeten Kosten seien diese durch die Mieterhöhungen von jährlich elf Prozent etwa nach zehn Jahren amortisiert, rechnet der Anwalt vor. „Das heißt, nach diesem Zeitablauf hat der Mieter die Modernisierungskosten allein in voller Höhe bezahlt.“

Younes Frank Ehrhardt sieht einer solchen möglichen Klage gelassen entgegen. Der Geschäftsführer von Haus und Grund Hessen, einer Interessenvertretung von Immobilienbesitzern, glaubt nicht, dass das Bundesverfassungsgericht in Sachen Paragraf 559 BGB so bald eine Entscheidung treffen wird. „Diese Regelung im Gesetz gibt es schon lange“, so Ehrhardt. Für ihn steht fest, dass es ohne diese gesetzliche Regelung „keine Energiewende“ geben werde. „Die Energiewende kann nicht der Vermieter alleine tragen“, so die Auffassung von Ehrhardt. Der Geschäftsführer von Haus und Grund Hessen sieht prinzipiell keine Nachteile für Mieter, wenn deren Wohnung modernisiert werde. „Der Mieter hat im Anschluss eine schönere Wohnung und er spart auch noch Energiekosten“, so seine Rechnung.

Signale aus Berlin

 

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Evangelische Kirche erhöht Mitarbeitern die Miete deutlich

  • Die evangelische Landeskirche stellt einem Teil ihrer Mitarbeiter in München vergünstigten Wohnraum zur Verfügung.
  • Nach 18 Jahren sollen die Mieten für die Wohnungen steigen – derzeit sind sie zum Spottpreis von 4,04 bis 5,85 Euro pro Quadratmeter zu haben.
  • Die Erhöhung auf bis zu 13 Euro pro Quadratmeter sehen viele Kritiker allerdings als unverhältnismäßig.

 

Die Überschrift wirkt freundlich. „Solidarisches Wohnen“ hat Erich Barzen, Finanzchef der evangelischen Landeskirche (ELKB), seinen Brief an die Mitarbeiter der Kirchenverwaltung überschrieben. Solidarität, das erinnert an Mitgefühl, an Kollekten und an die christliche Soziallehre – wer kann da schon dagegen sein? Doch in den Augen vieler Adressaten bedeutet „Solidarisches Wohnen“ etwas anderes.

Denn in dem Brief steht: Die Kirche erhöht ihren Mitarbeitern die Mieten, langfristig sollen sie sich mehr als verdoppeln. Die erste Erhöhung ist am 1. November fällig. Und jetzt ist die Unruhe im Landeskirchenamt groß. Angestellte klagen, die Kirche beteilige sich an einer „moralisch fragwürdigen Mietmarktpolitik“. Die Mitarbeitervertreter reichten sogar Klage gegen die Amtsleitung ein – ihnen zufolge ist das ein einzigartiger Vorgang in der Geschichte des Amtes.

Was ist geschehen? Der Streit dreht sich um ein freiwilliges Angebot der Kirche, mit dem sie ihr Personal im teuren München eigentlich entlasten und sich als Arbeitgeber attraktiv machen will: Sie vermietet an ihre Mitarbeiter Wohnungen zum Vorzugspreis. Die Methode ist nicht außergewöhnlich, sondern eine der Blüten, die ein überhitzter Mietmarkt treibt. Bei Freistaat und Stadt, bei Kliniken und Sozialträgern, bei Konzernen oder etwa auch beim evangelischen Dekanat gibt es ähnliche Angebote. Bei der Landeskirche aber, genauer: bei deren Verwaltung an der Katharina-von-Bora-Straße sowie bei der Evangelischen Akademie Tutzing, wohnt es sich besonders günstig, zumindest bislang.

Die ELKB vermietet etwa 160 Wohnungen, im Schnitt 70 Quadratmeter groß, an ihre Mitarbeiter – und zwar zu einem Spottpreis. Sie verlangt dafür 4,04 bis 5,85 Euro pro Quadratmeter, damit sind laut Kirche nicht einmal die Betriebskosten gedeckt. Verglichen mit den mittleren ortsüblichen Mieten spare sich das Personal damit insgesamt 1,4 Millionen Euro im Jahr, rechnet Barzen vor.

Das sei eine versteckte Subvention der Kirche: Geld, das sie nicht auszahlt, sondern gar nicht erst kassiert. Und obwohl die Kirche laut ihrer Verfassung ihr Vermögen wirtschaftlich verwalten muss, wurden die Mieten 18 Jahre lang nicht erhöht. Bis jetzt: Im September 2016 hat der Landeskirchenrat, eines der zentralen Leitungsgremien, eine neue „Mitarbeitendenmietpreisverordnung“ beschlossen. Und so hängt der Haus-Segen in der Kirche derzeit gehörig schief. Misstrauen greift um sich, und die Kritik schießt ins Kraut.

Das Geld soll besser verteilt werden

Dass die Mieten endlich steigen sollen, ist dabei weitgehend unstrittig. Die Frage ist aber, wie stark. Ein sozialer Arbeitgeber dürfe sich nicht am teuren Münchner Mietmarkt orientieren, sagen die Kritiker. Der Tonfall ist harsch: Es gehe der Kirche um Rendite, sie bereichere sich an der Not, arbeite gar der Gentrifizierung zu, schrieben Mitarbeitervertreter in den internen Hausmitteilungen des Landeskirchenamts. Bei künftigen Mieten von 13 Euro oder mehr pro Quadratmeter könne keine Rede von „Solidarität“ sein, ist von anderen zu hören. Einzelne fürchten gar, die Kirche wolle das teure System langfristig abschaffen.

 

Die Kirche hält dagegen: Es gehe nicht um Kürzungen, sondern um Gerechtigkeit. Auch künftig wolle man die Beschäftigten mit 1,4 Millionen Euro im Jahr unterstützen, nur wolle man das Geld besser verteilen. Tatsächlich gibt es auch Mitarbeiter, die auf eine Reform drängen. Das System sei nicht gerecht, heißt es. Jüngst wurde gar der Vorwurf laut, die Verantwortlichen hätten sich und andere Besserverdiener bei der Wohnungsvergabe bevorzugt.

Die Kirche weist das zurück; tatsächlich sprechen die Mitarbeitervertreter bei der Vergabe mit, und berücksichtigt werden unter anderem das Einkommen sowie soziale Aspekte. Im Ergebnis entspricht die Verteilung weitgehend dem Einkommensgefüge in der Kirchenzentrale.

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»Wir glauben denen nichts«

Mieter in der Grellstraße sind alarmiert: die Deutsche Wohnen will ab 2018 ihre Wohnungen modernisieren – sozialverträglich, wie es heißt

Nach rund einem Dutzend Wortmeldungen dreht sich die Diskussion im Kreis. Immer wieder die gleichen Fragen hallen durch den großen Saal des Rathauses Prenzlauer Berg: »Was ist mit meinen Möbeln?«, »Wie lang dauert die Umsetzung während der Bauarbeiten?«, »Wie viel Miete muss ich nach der Modernisierung bezahlen?«, »Wie funktioniert die Härtefallregelung?«. 200 Mieter, Mieterinnen und Interessierte sind an diesem Abend gekommen, um ihre Sorgen und Ängste loszuwerden und von Manuela Damianakis, Sprecherin der Deutsche Wohnen, und vom zuständigen Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) Auskunft zu bekommen.

Die Siedlung ist in keinem gutem Zustand, da ist man sich wohl einig. Der Putz bröckelt von den Fassaden, teilweise werden Wohnungen und Wasser noch mit Kohleöfen erwärmt, die Stränge sind marode, die Elektrik ebenso. Die Deutsche Wohnen will ab 2018 modernisieren. Der Bezirk hat mit dem Unternehmen eine sozialverträgliche Durchführung der Arbeiten vertraglich vereinbart, einvernehmlich wird die Mieterberatung Prenzlauer Berg als Kontrollinstanz eingesetzt. Das gesamte Ensemble befindet sich in einem Milieuschutzgebiet, weswegen besonderes Augenmerk darauf gelegt wird, dass keine Mieter vertrieben werden.

Mit 110 000 Wohnungen ist die Deutsche Wohnen zum größten Immobilieneigentümer in Berlin aufgestiegen, ihr Gewinn nach Steuern betrug 2016 bundesweit rund 1,6 Milliarden Euro, elf Prozent mehr als im Vorjahr und zehnmal mehr als noch 2012. Die Aktionäre dürfte es freuen. Medien, darunter das »nd«, kritisieren jedoch seit Jahren die Geschäftspraktiken der Aktiengesellschaft. Tenor: Instandhaltungen würden hinausgezögert, um diese später als umlagefähige Modernisierungen zu verkaufen. Reiner Wild vom Berliner Mieterverein hält dem Unternehmen darüber hinaus vor, dass es in zahlreichen Gerichtsverfahren versuche, rechtswidrig Mieten durchzusetzen, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels liegen. Es torpediere dieses Instrument seit Jahren und verunsichere Mieter.

Die Mieter in der Grellstraße sind verunsichert und wütend. Doch Unternehmenssprecherin Damianakis versucht zu beschwichtigen: »Wir machen keine Luxussanierungen und wir wollen, dass Sie alle die Möglichkeit haben, in der Anlage zu verbleiben«. Dafür habe man mit dem Bezirk völlige Transparenz und eine weitgehende soziale Abfederung vereinbart. So stelle man Ausweichquartiere in der näheren Umgebung zur Verfügung und kümmere sich um den Umzug oder stelle einen finanziellen Ausgleich bereit, falls Mieter in ihrer Wohnung bleiben wollen. Auch den eventuell nötigen Waschsalon werde man bezahlen, sagt Daminakakis auf Nachfrage. Außerdem werde auf Antrag die Modernisierungsumlage auf die Miete gekürzt, wenn der Mieter nachweist, dass die Kaltmiete 30 Prozent seines Nettoeinkommens übersteige. Genaueres solle in Einzelgesprächen besprochen werden.

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Prenzlauer Berg Bewohner trauen der Deutsche Wohnen nicht über den Weg

Die Stimmung ist gereizt. „Sie können mir nicht erzählen, dass die Wohnungen, in denen wir leben, sozialgerecht bleiben“, ruft ein Mann ins Mikrofon. Dafür gibt es Applaus von den rund 150 Mietern der Deutschen Wohnen, die am Montagabend in den Saal der Bezirksverordnetenversammlung von Pankow gekommen sind.

Die Deutsche Wohnen, größter privater Vermieter in der Stadt, präsentiert an diesem Tag ihre Pläne für die Modernisierung von 253 Wohnungen im Milieuschutzgebiet an der Grellstraße/Ecke Prenzlauer Allee.

Die Skepsis bleibt

Wieder und wieder beteuern die Vertreter des zweitgrößten börsennotierten Wohnungsunternehmens im Land, dass sie keinen Mieter verdrängen wollen, dass niemand wegen steigender Mieten nach der Modernisierung ausziehen müsse.

Doch die Skepsis bleibt. Denn nach einer Modernisierung können laut Gesetz elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Und die Deutsche Wohnen ist in den vergangenen Jahren durch eine rigide Mieterhöhungspolitik aufgefallen.

30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens

Doch an diesem Abend präsentiert sich die Deutsche Wohnen scheinbar entgegenkommend. „Keiner von ihnen wird mehr für die Bruttowarmmiete zahlen als 30 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens“, sagt Sprecherin Manuela Damianakis. Das sei so mit dem Bezirk vereinbart worden.

Daran werde man sich halten. Hintergrund: Im August hat Pankows Stadtrat für Stadtentwicklung Vollrad Kuhn (Grüne) mit der Deutschen Wohnen eine „Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf“ der geplanten Sanierung geschlossen. Dazu gehört eine Härtefallregelung, in der festgelegt wird, unter welchen Bedingungen die Modernisierungsumlage begrenzt werden kann.

„Irritierende“ Härtefallregelung

Das Problem: Die Vereinbarung schreibt gar nicht vor, dass die Mieter nach der Modernisierung generell maximal 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufbringen müssen. Das macht der Versammlung ein Mieter im Schlabber-Shirt klar, der das Wort ergreift.

In der Vereinbarung stehe ein Satz, den er „irritierend“ finde, sagt er. Dann zitiert er die Härtefallregelung, aus der hervorgeht, dass die Miete nur dann auf 30 Prozent des Einkommens begrenzt wird, „sofern die Mietwohnung nicht nur lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist“.

„Ja, was gilt denn nun?“

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Der Bund befeuert den Markt

Bundesregierung steht fest an Investorenseite – das treibt die Immobilienpreise in Berlin weiter

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) versilbert weiter Liegenschaften in der Hauptstadt. Neu im Angebot ist ein etwas über 19 000 Quadratmeter großes Baugrundstück in Karlshorst, gelegen an der Rheinpfalzallee 83. Zum »wirtschaftlichsten Angebot« soll der Verkauf erfolgen, heißt es auf der Internetseite der BImA, zu deutsch bedeutet das: Der Höchstbieter erhält den Zuschlag. Laut aktuellem Bodenrichtwert ist das Grundstück derzeit mehr als 5,3 Millionen Euro wert.

In Französisch Buchholz, an der Grumbkowstraße 54, will der Bund ein über 20 000 Quadratmeter großes Gewerbeareal an den Mann bringen. Die ehemals von den DDR-Grenztruppen genutzte Fläche hat momentan einen Verkehrswert von über 1,6 Millionen Euro. Laut »Berliner Morgenpost« hat die BImA auf der am Freitag beendeten Immobilienmesse »Expo Real« in München noch zwei weitere Baugrundstücke in der Hauptstadt als »Top-Immobilien« angepriesen.

»Dass die BImA die parlamentarische Zwischenzeit nach der Bundestagswahl nutzt, um wieder Berliner Grundstücke zum Höchstpreis zu verkaufen, ist höchst bedauerlich«, kritisierte die Berliner Bundestagsabgeordnete Lisa Paus (Grüne).

 Und das zu einer Zeit, in der die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften händeringend nach bezahlbaren Baugrundstücken suchen, um den dringend nötigen Neubau im unteren und mittleren Preissegment ausweiten zu können. Kurz vor der Bundestagswahl im September war bekannt geworden, dass die seit Jahren andauernden Verhandlungen über einen Paketverkauf tausender Bundeswohnungen an das Land gescheitert waren. Die BImA forderte nach Informationen von Beteiligten zuletzt rund 2 Milliarden Euro, das Zweieinhalbfache des Senatsangebots. Paketverhandlungen über bundeseigene Baugrundstücke kamen gar nicht erst in Gang.
 

110.000 Wohnungen, 110.000 Renditeobjekte

Die „Deutsche Wohnen“ ist in Berlin zur größten Wohnungsgesellschaft aufgestiegen – nicht zuletzt dank großzügiger Steuergeschenke.

Die „Deutsche Wohnen“ hat es geschafft: Sie ist in Europa in den Top5 der größten börsennotierten Immobiliengesellschaften. In Deutschland ist nur noch die „Vonovia“ größer. In Berlin nicht, wo der Forscher Heinz Bontrup in einer Studie im Auftrag der Linken-Fraktion der Deutschen Wohnen eine „marktmächtige Stellung“ bescheinigt – mit mehr als 110.000 Wohnungen in der Stadt.

Profitieren kann der Konzern vor allem vom Wohnungsmangel und den deshalb steigenden Mieten. Seit 2009 stiegen die Mieten in den sieben größten deutschen Städten um 40 Prozent im Durchschnitt. In derselben Zeit sanken die Zinsen für Immobilien-Kredite um mehrere Prozentpunkte. Der Zinssturz ist für die „Deutsche Wohnen“ von existenzieller Bedeutung. Denn sie war Anfang 2016 mit fast vier Milliarden Euro verschuldet. Aber beides spielt Immobilien-Investoren in die Hände.

Der Bund wollte ursprünglich Betriebe entlasten

Zumal die Konzerne außerdem noch von Steuergeschenken profitieren. Statt wie jeder andere am Markt ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen (Asset Deals) mit der Pflicht dann Grunderwerbssteuer zu zahlen, stecken die Verkäufer die Immobilien in eine Firma – und verkaufen 95 Prozent der Anteile (Shares) an die Käufer. Grunderwerbssteuer wird dann nicht fällig. Beabsichtigt hatte der Gesetzgeber das so nicht. Der Bund wollte mit dieser Regelung Betriebe entlasten im Falle eines Eigentümerwechsels und durch den Verzicht auf Steuern deren Arbeitsplätze und Wettbewerbsfähigkeit schonen. Nun fördert sie mit der „Deutsche Wohnen“ einen Konzern, in dem es nicht mal die gesetzliche betriebliche Mitbestimmung gibt.

Meist hielt der Mietspiegel vor Gericht stand

In Berlin geriet die „Deutsche Wohnen“ wiederholt durch Attacken auf den Mietspiegel in Verruf. Zumal Mieter dabei auch vor Gericht gezerrt wurden, um überhöhte Mietforderungen durchzusetzen. Meist hielt der Mietspiegel dem Urteil der Richter stand. Dennoch bereiten Senat und die Arbeitsgruppe Mietspiegel eine grundlegende Überarbeitung des Instruments zum Vergleich und zur Anhebung der Mieten vor. Dazu soll auch die Einstufung der Wohnlagen geändert werden. Diese hatte „Deutsche-Wohnen“-Chef Michael Zahn vor einigen Monaten im Abgeordnetenhaus stark attackiert. Das machte offensichtlich Eindruck.

Bedienen muss die „Deutsche Wohnen“ ihre Aktionäre: mit Renditen. Dazu muss sie Gewinn machen. Im vergangenen Jahr waren es 1,6 Milliarden Euro, zehn Mal mehr als vier Jahre zuvor. Weit mehr als die Hälfte des Gewinns schüttet die „Deutsche Wohnen“ an ihre Aktionäre aus. Das ist „eindeutig zu viel“, sagt der Forscher Bontrup. Denn die „überzogene Ausschüttungspolitik lässt sich nur unter einer aggressiven Mietpreissteigerungspolitik bei gleichzeitig geringer Instandhaltung der Wohnungsbestände“ durchsetzen. Einfach ausgedrückt: Die Mieter müssen immer mehr bezahlen für Wohnungen in eher schlechtem Zustand – bis die abgerockten Immobilien grundlegend saniert werden, was wiederum erhebliche Mieterhöhungen ermöglicht.

„Wir handeln nicht aus Renditegier“, sagt der Sprecher

Zahn bestreitet das alles: „Wir handeln nicht aus Renditegier“, sagte er bei einer Anhörung im Abgeordnetenhaus. Die Firma müsse aber die vernachlässigten Miethäuser etwa von der gekauften, einst landeseigenen GSW sanieren. Und dabei, das räumte Zahn ein, seien Fehler geschehen. Dass Mieter etwa ohne Heizung dastanden, erklärte er auch damit, dass die Anlagen gar nicht der „Deutsche Wohnen“ gehörten –, sondern einem Dienstleister. „Contracting“ nennt sich dieses Modell, das während der ersten Privatisierungswelle von Wohnungsbeständen gerne eingesetzt wurde, als die Finanzinvestoren noch „Heuschrecken“ genannt wurden. Solche Contracting-Verträge laufen häufig über viele Jahre.

Aber Zahn nennt es einen „Fehler“, dass die „Deutsche Wohnen“ bei Ausfällen von Heizungen etwa zunächst Versicherungsfragen habe klären wollen. Das werde sich nicht wiederholen. Versäumnisse bei der Mängelbeseitigung räumte er auch ein. Seit geraumer Zeit werde aber jeder einzelne Fall sogar im Vorstand diskutiert. Vertreiben wolle die Firma keinen Mieter. Und bei Sanierungen lege der Konzern „deutlich weniger“ als die zulässigen elf Prozent der Kosten auf Mieter um. Außerdem hätten 92 Prozent der Mieter den Sanierungsplänen für die ersten Blöcke der Otto-Suhr-Siedlung zugestimmt. Und auch an die Bundesgesetze halte sich der Konzern bei Mieterhöhungen, die soziale Härtefälle betreffen.

Im März kaufte die Gesellschaft 3900 Wohnungen

Die Einkaufstour der „Deutschen Wohnen“ ist nicht vorbei. Zuletzt hatte sie im März des laufenden Jahres rund 3900 Wohnungen und 270 Gewerbeeinheiten für 655 Millionen Euro in der Stadt gekauft: „Hochwertige Altbau-Gebäude in zentralen Lagen von Berlin, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts erbaut wurden“, hieß es damals. Die durchschnittliche Miete betrage 6,92 Euro je Quadratmeter. Ein „weiteres Potenzial zur Optimierung“ liege in den knapp sieben Prozent leer stehende Wohnungen aus dem neu gekauften Bestand.

Da stellt sich die Frage, ob auch die vermieteten Wohnungen anhand des Mietspiegels auf Spielräume zur „Optimierung“ untersucht werden.

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Verkauf der GBW-Wohnungen: Von wegen „bayerisch“?

„Die GBW bleibt bayerisch.“ Das hatte Finanzminister Markus Söder beim Verkauf der Gemeinnützigen Bayerischen Wohnungsgesellschaft GBW im Jahr 2013 versprochen. Doch ganz so „bayerisch“ dürfte es nach Informationen des BR dabei wohl nicht zugegangen sein.

München – Dieser Deal hatte für intensive Diskussionen gesorgt. Im Jahr 2013 verkaufte die Bayerische Landesbank knapp 32.000 Wohnungen der Gemeinnützigen Bayerischen Wohnungsgesellschaft GBW an ein Bieterkonsortium unter Führung des Augsburger Immobilienunternehmens Patrizia. Das Konsortium hatte für einen Kaufpreis von knapp 2,5 Milliarden Euro den Zuschlag bekommen.

Bayerns Finanzminister Markus Söder (CSU) hatte gegenüber den zahlreichen Kritikern des Immobilien-Deals nach dem Verkauf versprochen: „Die GBW bleibt bayerisch.“ Doch wie der Bayerische Rundfunk (BR) am Mittwoch in einer Aussendung vorab berichtet, handelt es sich bei dem Käufer „um ein komplexes Firmenkonstrukt, das auf Steuerersparnis und Anonymität ausgelegt ist.“ Dieses Firmengebilde sei überwiegend in Luxemburg und den Niederlanden angesiedelt.

Wie der BR weiter berichtet, habe das Finanzministerium auf Nachfrage eingeräumt, „dass nähere Informationen über die Gesellschafterstruktur und das dahinterliegende Firmenkonstrukt beim Verkauf nicht vorlagen.“

Deutliche Mietsteigerungen nach dem Verkauf

Der Immobiliendeal um die GBW sorgt nach wie vor immer wieder für Diskussionen. Nicht zuletzt deshalb, weil seit dem Verkauf vor drei Jahren die Mietpreise zum Teil deutlich gestiegen sind. Dies wiederum führt dazu, dass viele Kommunen hohe Beträge aufwenden müssen, um der GBW Wohnungen abzukaufen, um so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Allein die Stadt München hat dafür laut BR bislang einen dreistelligen Millionenbetrag bezahlt.

Rund 8.000 GBW-Wohnungen liegen in München und Umgebung.

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