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Archiv des Autor: Hartmut Bräunlich

»Wir glauben denen nichts«

Mieter in der Grellstraße sind alarmiert: die Deutsche Wohnen will ab 2018 ihre Wohnungen modernisieren – sozialverträglich, wie es heißt

Nach rund einem Dutzend Wortmeldungen dreht sich die Diskussion im Kreis. Immer wieder die gleichen Fragen hallen durch den großen Saal des Rathauses Prenzlauer Berg: »Was ist mit meinen Möbeln?«, »Wie lang dauert die Umsetzung während der Bauarbeiten?«, »Wie viel Miete muss ich nach der Modernisierung bezahlen?«, »Wie funktioniert die Härtefallregelung?«. 200 Mieter, Mieterinnen und Interessierte sind an diesem Abend gekommen, um ihre Sorgen und Ängste loszuwerden und von Manuela Damianakis, Sprecherin der Deutsche Wohnen, und vom zuständigen Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) Auskunft zu bekommen.

Die Siedlung ist in keinem gutem Zustand, da ist man sich wohl einig. Der Putz bröckelt von den Fassaden, teilweise werden Wohnungen und Wasser noch mit Kohleöfen erwärmt, die Stränge sind marode, die Elektrik ebenso. Die Deutsche Wohnen will ab 2018 modernisieren. Der Bezirk hat mit dem Unternehmen eine sozialverträgliche Durchführung der Arbeiten vertraglich vereinbart, einvernehmlich wird die Mieterberatung Prenzlauer Berg als Kontrollinstanz eingesetzt. Das gesamte Ensemble befindet sich in einem Milieuschutzgebiet, weswegen besonderes Augenmerk darauf gelegt wird, dass keine Mieter vertrieben werden.

Mit 110 000 Wohnungen ist die Deutsche Wohnen zum größten Immobilieneigentümer in Berlin aufgestiegen, ihr Gewinn nach Steuern betrug 2016 bundesweit rund 1,6 Milliarden Euro, elf Prozent mehr als im Vorjahr und zehnmal mehr als noch 2012. Die Aktionäre dürfte es freuen. Medien, darunter das »nd«, kritisieren jedoch seit Jahren die Geschäftspraktiken der Aktiengesellschaft. Tenor: Instandhaltungen würden hinausgezögert, um diese später als umlagefähige Modernisierungen zu verkaufen. Reiner Wild vom Berliner Mieterverein hält dem Unternehmen darüber hinaus vor, dass es in zahlreichen Gerichtsverfahren versuche, rechtswidrig Mieten durchzusetzen, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels liegen. Es torpediere dieses Instrument seit Jahren und verunsichere Mieter.

Die Mieter in der Grellstraße sind verunsichert und wütend. Doch Unternehmenssprecherin Damianakis versucht zu beschwichtigen: »Wir machen keine Luxussanierungen und wir wollen, dass Sie alle die Möglichkeit haben, in der Anlage zu verbleiben«. Dafür habe man mit dem Bezirk völlige Transparenz und eine weitgehende soziale Abfederung vereinbart. So stelle man Ausweichquartiere in der näheren Umgebung zur Verfügung und kümmere sich um den Umzug oder stelle einen finanziellen Ausgleich bereit, falls Mieter in ihrer Wohnung bleiben wollen. Auch den eventuell nötigen Waschsalon werde man bezahlen, sagt Daminakakis auf Nachfrage. Außerdem werde auf Antrag die Modernisierungsumlage auf die Miete gekürzt, wenn der Mieter nachweist, dass die Kaltmiete 30 Prozent seines Nettoeinkommens übersteige. Genaueres solle in Einzelgesprächen besprochen werden.

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Prenzlauer Berg Bewohner trauen der Deutsche Wohnen nicht über den Weg

Die Stimmung ist gereizt. „Sie können mir nicht erzählen, dass die Wohnungen, in denen wir leben, sozialgerecht bleiben“, ruft ein Mann ins Mikrofon. Dafür gibt es Applaus von den rund 150 Mietern der Deutschen Wohnen, die am Montagabend in den Saal der Bezirksverordnetenversammlung von Pankow gekommen sind.

Die Deutsche Wohnen, größter privater Vermieter in der Stadt, präsentiert an diesem Tag ihre Pläne für die Modernisierung von 253 Wohnungen im Milieuschutzgebiet an der Grellstraße/Ecke Prenzlauer Allee.

Die Skepsis bleibt

Wieder und wieder beteuern die Vertreter des zweitgrößten börsennotierten Wohnungsunternehmens im Land, dass sie keinen Mieter verdrängen wollen, dass niemand wegen steigender Mieten nach der Modernisierung ausziehen müsse.

Doch die Skepsis bleibt. Denn nach einer Modernisierung können laut Gesetz elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Und die Deutsche Wohnen ist in den vergangenen Jahren durch eine rigide Mieterhöhungspolitik aufgefallen.

30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens

Doch an diesem Abend präsentiert sich die Deutsche Wohnen scheinbar entgegenkommend. „Keiner von ihnen wird mehr für die Bruttowarmmiete zahlen als 30 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens“, sagt Sprecherin Manuela Damianakis. Das sei so mit dem Bezirk vereinbart worden.

Daran werde man sich halten. Hintergrund: Im August hat Pankows Stadtrat für Stadtentwicklung Vollrad Kuhn (Grüne) mit der Deutschen Wohnen eine „Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf“ der geplanten Sanierung geschlossen. Dazu gehört eine Härtefallregelung, in der festgelegt wird, unter welchen Bedingungen die Modernisierungsumlage begrenzt werden kann.

„Irritierende“ Härtefallregelung

Das Problem: Die Vereinbarung schreibt gar nicht vor, dass die Mieter nach der Modernisierung generell maximal 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufbringen müssen. Das macht der Versammlung ein Mieter im Schlabber-Shirt klar, der das Wort ergreift.

In der Vereinbarung stehe ein Satz, den er „irritierend“ finde, sagt er. Dann zitiert er die Härtefallregelung, aus der hervorgeht, dass die Miete nur dann auf 30 Prozent des Einkommens begrenzt wird, „sofern die Mietwohnung nicht nur lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist“.

„Ja, was gilt denn nun?“

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Der Bund befeuert den Markt

Bundesregierung steht fest an Investorenseite – das treibt die Immobilienpreise in Berlin weiter

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) versilbert weiter Liegenschaften in der Hauptstadt. Neu im Angebot ist ein etwas über 19 000 Quadratmeter großes Baugrundstück in Karlshorst, gelegen an der Rheinpfalzallee 83. Zum »wirtschaftlichsten Angebot« soll der Verkauf erfolgen, heißt es auf der Internetseite der BImA, zu deutsch bedeutet das: Der Höchstbieter erhält den Zuschlag. Laut aktuellem Bodenrichtwert ist das Grundstück derzeit mehr als 5,3 Millionen Euro wert.

In Französisch Buchholz, an der Grumbkowstraße 54, will der Bund ein über 20 000 Quadratmeter großes Gewerbeareal an den Mann bringen. Die ehemals von den DDR-Grenztruppen genutzte Fläche hat momentan einen Verkehrswert von über 1,6 Millionen Euro. Laut »Berliner Morgenpost« hat die BImA auf der am Freitag beendeten Immobilienmesse »Expo Real« in München noch zwei weitere Baugrundstücke in der Hauptstadt als »Top-Immobilien« angepriesen.

»Dass die BImA die parlamentarische Zwischenzeit nach der Bundestagswahl nutzt, um wieder Berliner Grundstücke zum Höchstpreis zu verkaufen, ist höchst bedauerlich«, kritisierte die Berliner Bundestagsabgeordnete Lisa Paus (Grüne).

 Und das zu einer Zeit, in der die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften händeringend nach bezahlbaren Baugrundstücken suchen, um den dringend nötigen Neubau im unteren und mittleren Preissegment ausweiten zu können. Kurz vor der Bundestagswahl im September war bekannt geworden, dass die seit Jahren andauernden Verhandlungen über einen Paketverkauf tausender Bundeswohnungen an das Land gescheitert waren. Die BImA forderte nach Informationen von Beteiligten zuletzt rund 2 Milliarden Euro, das Zweieinhalbfache des Senatsangebots. Paketverhandlungen über bundeseigene Baugrundstücke kamen gar nicht erst in Gang.
 

110.000 Wohnungen, 110.000 Renditeobjekte

Die „Deutsche Wohnen“ ist in Berlin zur größten Wohnungsgesellschaft aufgestiegen – nicht zuletzt dank großzügiger Steuergeschenke.

Die „Deutsche Wohnen“ hat es geschafft: Sie ist in Europa in den Top5 der größten börsennotierten Immobiliengesellschaften. In Deutschland ist nur noch die „Vonovia“ größer. In Berlin nicht, wo der Forscher Heinz Bontrup in einer Studie im Auftrag der Linken-Fraktion der Deutschen Wohnen eine „marktmächtige Stellung“ bescheinigt – mit mehr als 110.000 Wohnungen in der Stadt.

Profitieren kann der Konzern vor allem vom Wohnungsmangel und den deshalb steigenden Mieten. Seit 2009 stiegen die Mieten in den sieben größten deutschen Städten um 40 Prozent im Durchschnitt. In derselben Zeit sanken die Zinsen für Immobilien-Kredite um mehrere Prozentpunkte. Der Zinssturz ist für die „Deutsche Wohnen“ von existenzieller Bedeutung. Denn sie war Anfang 2016 mit fast vier Milliarden Euro verschuldet. Aber beides spielt Immobilien-Investoren in die Hände.

Der Bund wollte ursprünglich Betriebe entlasten

Zumal die Konzerne außerdem noch von Steuergeschenken profitieren. Statt wie jeder andere am Markt ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen (Asset Deals) mit der Pflicht dann Grunderwerbssteuer zu zahlen, stecken die Verkäufer die Immobilien in eine Firma – und verkaufen 95 Prozent der Anteile (Shares) an die Käufer. Grunderwerbssteuer wird dann nicht fällig. Beabsichtigt hatte der Gesetzgeber das so nicht. Der Bund wollte mit dieser Regelung Betriebe entlasten im Falle eines Eigentümerwechsels und durch den Verzicht auf Steuern deren Arbeitsplätze und Wettbewerbsfähigkeit schonen. Nun fördert sie mit der „Deutsche Wohnen“ einen Konzern, in dem es nicht mal die gesetzliche betriebliche Mitbestimmung gibt.

Meist hielt der Mietspiegel vor Gericht stand

In Berlin geriet die „Deutsche Wohnen“ wiederholt durch Attacken auf den Mietspiegel in Verruf. Zumal Mieter dabei auch vor Gericht gezerrt wurden, um überhöhte Mietforderungen durchzusetzen. Meist hielt der Mietspiegel dem Urteil der Richter stand. Dennoch bereiten Senat und die Arbeitsgruppe Mietspiegel eine grundlegende Überarbeitung des Instruments zum Vergleich und zur Anhebung der Mieten vor. Dazu soll auch die Einstufung der Wohnlagen geändert werden. Diese hatte „Deutsche-Wohnen“-Chef Michael Zahn vor einigen Monaten im Abgeordnetenhaus stark attackiert. Das machte offensichtlich Eindruck.

Bedienen muss die „Deutsche Wohnen“ ihre Aktionäre: mit Renditen. Dazu muss sie Gewinn machen. Im vergangenen Jahr waren es 1,6 Milliarden Euro, zehn Mal mehr als vier Jahre zuvor. Weit mehr als die Hälfte des Gewinns schüttet die „Deutsche Wohnen“ an ihre Aktionäre aus. Das ist „eindeutig zu viel“, sagt der Forscher Bontrup. Denn die „überzogene Ausschüttungspolitik lässt sich nur unter einer aggressiven Mietpreissteigerungspolitik bei gleichzeitig geringer Instandhaltung der Wohnungsbestände“ durchsetzen. Einfach ausgedrückt: Die Mieter müssen immer mehr bezahlen für Wohnungen in eher schlechtem Zustand – bis die abgerockten Immobilien grundlegend saniert werden, was wiederum erhebliche Mieterhöhungen ermöglicht.

„Wir handeln nicht aus Renditegier“, sagt der Sprecher

Zahn bestreitet das alles: „Wir handeln nicht aus Renditegier“, sagte er bei einer Anhörung im Abgeordnetenhaus. Die Firma müsse aber die vernachlässigten Miethäuser etwa von der gekauften, einst landeseigenen GSW sanieren. Und dabei, das räumte Zahn ein, seien Fehler geschehen. Dass Mieter etwa ohne Heizung dastanden, erklärte er auch damit, dass die Anlagen gar nicht der „Deutsche Wohnen“ gehörten –, sondern einem Dienstleister. „Contracting“ nennt sich dieses Modell, das während der ersten Privatisierungswelle von Wohnungsbeständen gerne eingesetzt wurde, als die Finanzinvestoren noch „Heuschrecken“ genannt wurden. Solche Contracting-Verträge laufen häufig über viele Jahre.

Aber Zahn nennt es einen „Fehler“, dass die „Deutsche Wohnen“ bei Ausfällen von Heizungen etwa zunächst Versicherungsfragen habe klären wollen. Das werde sich nicht wiederholen. Versäumnisse bei der Mängelbeseitigung räumte er auch ein. Seit geraumer Zeit werde aber jeder einzelne Fall sogar im Vorstand diskutiert. Vertreiben wolle die Firma keinen Mieter. Und bei Sanierungen lege der Konzern „deutlich weniger“ als die zulässigen elf Prozent der Kosten auf Mieter um. Außerdem hätten 92 Prozent der Mieter den Sanierungsplänen für die ersten Blöcke der Otto-Suhr-Siedlung zugestimmt. Und auch an die Bundesgesetze halte sich der Konzern bei Mieterhöhungen, die soziale Härtefälle betreffen.

Im März kaufte die Gesellschaft 3900 Wohnungen

Die Einkaufstour der „Deutschen Wohnen“ ist nicht vorbei. Zuletzt hatte sie im März des laufenden Jahres rund 3900 Wohnungen und 270 Gewerbeeinheiten für 655 Millionen Euro in der Stadt gekauft: „Hochwertige Altbau-Gebäude in zentralen Lagen von Berlin, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts erbaut wurden“, hieß es damals. Die durchschnittliche Miete betrage 6,92 Euro je Quadratmeter. Ein „weiteres Potenzial zur Optimierung“ liege in den knapp sieben Prozent leer stehende Wohnungen aus dem neu gekauften Bestand.

Da stellt sich die Frage, ob auch die vermieteten Wohnungen anhand des Mietspiegels auf Spielräume zur „Optimierung“ untersucht werden.

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Verkauf der GBW-Wohnungen: Von wegen „bayerisch“?

„Die GBW bleibt bayerisch.“ Das hatte Finanzminister Markus Söder beim Verkauf der Gemeinnützigen Bayerischen Wohnungsgesellschaft GBW im Jahr 2013 versprochen. Doch ganz so „bayerisch“ dürfte es nach Informationen des BR dabei wohl nicht zugegangen sein.

München – Dieser Deal hatte für intensive Diskussionen gesorgt. Im Jahr 2013 verkaufte die Bayerische Landesbank knapp 32.000 Wohnungen der Gemeinnützigen Bayerischen Wohnungsgesellschaft GBW an ein Bieterkonsortium unter Führung des Augsburger Immobilienunternehmens Patrizia. Das Konsortium hatte für einen Kaufpreis von knapp 2,5 Milliarden Euro den Zuschlag bekommen.

Bayerns Finanzminister Markus Söder (CSU) hatte gegenüber den zahlreichen Kritikern des Immobilien-Deals nach dem Verkauf versprochen: „Die GBW bleibt bayerisch.“ Doch wie der Bayerische Rundfunk (BR) am Mittwoch in einer Aussendung vorab berichtet, handelt es sich bei dem Käufer „um ein komplexes Firmenkonstrukt, das auf Steuerersparnis und Anonymität ausgelegt ist.“ Dieses Firmengebilde sei überwiegend in Luxemburg und den Niederlanden angesiedelt.

Wie der BR weiter berichtet, habe das Finanzministerium auf Nachfrage eingeräumt, „dass nähere Informationen über die Gesellschafterstruktur und das dahinterliegende Firmenkonstrukt beim Verkauf nicht vorlagen.“

Deutliche Mietsteigerungen nach dem Verkauf

Der Immobiliendeal um die GBW sorgt nach wie vor immer wieder für Diskussionen. Nicht zuletzt deshalb, weil seit dem Verkauf vor drei Jahren die Mietpreise zum Teil deutlich gestiegen sind. Dies wiederum führt dazu, dass viele Kommunen hohe Beträge aufwenden müssen, um der GBW Wohnungen abzukaufen, um so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Allein die Stadt München hat dafür laut BR bislang einen dreistelligen Millionenbetrag bezahlt.

Rund 8.000 GBW-Wohnungen liegen in München und Umgebung.

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Eklat wegen Luxus-Bauprojekt am Hochmeisterplatz

Das Stadtbauamt hat offenbar das Projekt am Hochmeisterplatz im Alleingang genehmigt. Baustadtrat Oliver Schruoffeneger will nichts davon gewusst haben.

Bis Sommer 2019 soll das Wohnquartier „Am Hochmeisterplatz“ in Halensee zwischen Cicero- und Nestorstraße fertig gestellt sein. Dort, wo bis vor kurzem noch die alte Post stand, werden luxuriöse Eigentumswohnungen entstehen. Insgesamt 114 Stück plant Investor „Bauwert“ auf einer Gesamtwohnfläche von 10.000 Quadratmetern, verteilt auf sieben Etagen. Der Quadratmeterpreis liegt zwischen 7100 und 15.000 Euro.

Das es dazu gekommen ist, sorgt im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf für einen Skandal: Baustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) zufolge hat seine Baubehörde das umstrittene Neubauprojekt bereits am 30. August genehmigt. Das erklärte er am Mittwoch im Stadtentwicklungsausschuss der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) und erntete einen Sturm der Entrüstung. Denn er selbst hatte augenscheinlich über Wochen keine Kenntnis davon. So antwortete er in den beiden vorhergehenden Ausschusssitzungen am 6. und am 20. September stets auf Nachfragen, dass es in der Causa Hochmeisterplatz nichts Neues gebe.

„Es ist leider so gelaufen, und das werden wir intern auch noch diskutieren“, sagte Schruoffeneger nun diese Woche. Die Kommunikation sei schlecht gewesen, der Bauantrag aber nach Einschätzung seiner Behörde aber nicht ablehnbar.

CDU unterstellt Führungsschwäche

Fraktionsübergreifende Kritik der Bezirkspolitiker folgte umgehend. Der stadtentwicklungspolitische Sprecher der FDP-Fraktion, Johannes Heyne, forderte, dass Schruoffeneger, der seit November 2016 im Amt ist, jetzt in seinem Stadtentwicklungsamt aufräumt. Denn dieses führe offensichtlich seit Jahren ein Eigenleben.

Der CDU-Verordnete Hans-Joachim Fenske geht noch einen Schritt weiter. „Das zeugt von einer absoluten Führungsschwäche.“ Denn der Baustadtrat wisse offensichtlich nicht, was in seiner Abteilung passiert. Grade bei so einem sensiblen Neubauprojekt, wie dem am Hochmeisterplatz, hätte er in seine Abteilung reinhorchen und Informationen einfordern müssen. Stattdessen seien die Bezirksverordneten und die Anwohner in dieser Sache kontinuierlich übergangen und jetzt vor vollendete Tatsachen gestellt worden – und das nicht zum ersten Mal.

Denn im vergangenen März gab Bauwert bekannt, dass beide Ausläufer des u-förmigen Blocks nach Norden so verlängert werden, dass sie dort an die Bestandsbauten anschließen. Zum Lückenschluss aufgefordert hatte jedoch zuvor das Stadtplanungsamt. „Das ist das eigentlich Verwerfliche“, so der CDU-Verordnete Fenske. Denn das ohnehin schon überdimensionierte Gebäude würde so nur noch wuchtiger werden.

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Mieten in Südende steigen um fast 50 Prozent

Steglitz. Von drastischen Mieterhöhungen sind zunehmend auch Steglitz-Zehlendorfer betroffen. Jüngstes Beispiel: Für Mieter der börsenorientierten Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen SE in Südende steigt die Miete um fast 50 Prozent.

Betroffen sind die Wohnanlagen Liebenowzeile, Borstellstraße, Denkstraße, Stephanstraße, Benzmannstraße und Steglitzer Damm. Sebastian Serowy, wohnungspolitischer Sprecher der Grünen-Fraktion in der Bezirksverordnetenversammlung spricht von einer Mietenexplosion. Bereits Anfang des Jahres habe es reguläre Mieterhöhungen von 15 Prozent gegeben. Mit Austausch der Fenster drohe nun die Umlage der „Modernisierung“ auf die Mieter. Serowy: „Das bedeutet eine Erhöhung der Nettokaltmiete um weitere 34 Prozent. Auch für das nächste Jahr sind Modernisierungen angekündigt.“

Marko Rosteck, Pressesprecher der Deutschen Wohnen SE, stellt auf Nachfrage fest, dass auf einen Teil der Mieterschaft tatsächlich eine etwa 50-prozentige Mieterhöhung zukomme. Anfang 2017 sei das sehr niedrige Mietniveau für Teile des Bestandes dem Mietspiegel angepasst worden. Richtig sei auch, dass die Fenster in der kompletten Anlage ausgetauscht wurden. Eine Umlage auf die Miete würde gemäß BGB § 559 „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“ erfolgen. Über 20 Mieter hätten die Möglichkeit genutzt, finanzielle Härte anzumelden. Dies sei von der Deutsche Wohnen SE „umstandslos anerkannt“ worden. „Keiner der Mieter musste aufgrund von Mietanpassungen seine Wohnung aufgeben“, sagt der Unternehmenssprecher.

Das Mietniveau läge mit unter sechs Euro Kaltmiete pro Quadratmeter immer noch fast 50 Cent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das läge auch darin begründet, dass Teile des Wohnungsbestandes bis Ende 2016 öffentlich gefördert wurden. Die Förderung sei inzwischen abgelaufen.

Während Serowy Veränderungen in der sozialen Zusammensetzung der Bewohner des Kiezes befürchtet, sieht Bürgermeisterin Cerstin Richter-Kotowski (CDU) noch keine Gefahr. Sie versichert indes, dass das Bezirksamt sich bewusst sei, dass die Mieterhöhungen negativen Folgen für die Mieter im Bezirk haben könnten. Das Bezirksamt werde aufmerksam sein. „Das gilt besonders im Fall der Deutsche Wohnen“.

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Wohnungsverband warnt vor „Donut-Dörfern“

Steigender Altersdurchschnitt und Abwanderung stellen Dörfer in Deutschland vor Probleme. Und trotzdem werden auf dem Land noch viele Einfamilienhäuser gebaut. Nun soll gegengesteuert werden.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) hat die Regierung in Kiel davor gewarnt, wie angekündigt die Vorgaben der Landesplanung zu flexibilisieren. Der Baubedarf auf dem Lande sei in Deutschland bereits übererfüllt, erklärte der Verband am Freitag. Auch im Norden entstünden mehr Wohnungen, als langfristig gebraucht werden. Das liege daran, dass auf dem Land noch viele Einfamilienhäuser gebaut würden, obwohl dort wegen steigenden Altersdurchschnitts und Abwanderung vor allem kleinere Wohnungen benötigt würden. So entstünden „Donut-Dörfer“: „In der Mitte zerfällt der Ortskern, außen wuchert ein Ring aus Neubaugebieten.“

Um gegenzusteuern, müsse der Geschosswohnungsbau wiederbelebt werden. „Wir brauchen eine Steuerung des Landes, um bereits spürbaren Fehlentwicklungen entgegenzuwirken“, sagte VNW-Direktor Andreas Breitner. „Wir wollen bauen, aber wir brauchen auch die passenden Rahmenbedingungen.“ Die Kluft zwischen Stadt und Land sowie zwischen reichen und armen Städten und Bundesländern sei gewachsen. Nichts deute darauf hin, dass sich dies in den nächsten Jahren ändern werde.

n Boomregionen um Großstädte wie Hamburg, aber auch um mittelgroße Städte wie Lübeck und Kiel gebe es eine gesunde Wirtschaftsstruktur, sagte Breitner. Die Kehrseite seien steigende Mieten. Anderswo gebe es verödende Orte. „Hier die prosperierenden Ballungsräume, die zunehmend mehr überhitzen, dort der Rest, in dem das Leben immer schwieriger wird.“ Schleswig-Holstein brauche einen Pakt für die Entwicklung der ländlichen Gebiete.

Erst aufwendig sanieren, dann die Miete drastisch erhöhen

Lange verfielen tausende Sozialwohnungen. Nun werden sie aufwendig saniert. Das lässt die Mieten sprunghaft steigen – besonders bei der Gesellschaft „Deutsche Wohnen“. Die Berliner Politik will dem entgegentreten.

Die Stimme von Roger Bach bebt. „Uns kriegen sie hier nicht weg“, ruft er angriffslustig. „Zur Not kette ich mich im Hof an einen Baum.“ Bach ist gebürtiger Prenzlberger, er wuchs in der kleinen Wohnanlage an der Prenzlauer Allee zwischen Grellstraße und Ringbahn auf. Seit 1937 lebt seine Familie hier, seine 84 Jahre alte Mutter ist als Erstmieterin noch immer im gleichen Haus. Doch nun sieht Bach seine Mutter von Entwurzelung bedroht. Das Haus gehört inzwischen der „Deutsche Wohnen“, und vor kurzem hat Berlins größtes privates Wohnungsunternehmen eine umfassende Sanierung der Anlage angekündigt.

Seither geht unter den Bewohnern die Angst um. Roger Bach, früher selbst im Bauwesen aktiv, hat sich die Projektunterlagen besorgt. Seine fachmännische Einschätzung für die Zukunft der Ein- und Zweizimmerwohnungen: „Ich gehe von Mietsteigerungen zwischen 200 und 300 Euro aus.“ Er schnaubt wütend: „Hier wohnen fast nur Leute mit geringem Einkommen. Wer soll das bezahlen?“

Wie den Bachs ergeht es tausenden Mietern. Es sind die finanzschwächsten Einwohner der Stadt. Plötzlich finden sie sich im Zentrum des Renditekampfs auf dem Wohnungsmarkt wieder. Sie sind die menschliche Variable in einer Aufgabe, an der Berlin nach der Wende schon gescheitert ist: Wie lassen sich heruntergekommene Häuser modernisieren, ohne dass die Bewohner hinaussaniert werden?

Bezirkspolitiker inszenieren sich als Retter

Um diese Frage tobt ein Deutungskampf. Bürgerinitiativen skizzieren eine drohende Massenvertreibung der Altmieter. Die „Deutsche Wohnen“ wirft ihnen Panikmache vor. Bezirkspolitiker inszenieren sich als Retter. Dabei sind die Probleme hausgemacht. Anfang der 2000er Jahre versetzte das klamme Berlin sein Tafelsilber, darunter die kommunalen Wohnungsgesellschaften GSW und Gehag. Fast ein Drittel aller städtischen Wohnungen wurden privatisiert.

Das historisch niedrige Mietniveau und der starke Zuzug lässt nun Anleger und Spekulanten im aufgeheizten Berliner Immobilienmarkt träumen – auch die Aktionäre der „Deutsche Wohnen“. Die meisten ihrer gut 110 000 Wohnungen entstammen alten GSW- und Gehag-Beständen. Sie befinden sich in teils denkmalgeschützten Wohnsiedlungen, in Siemensstadt, der Gropiusstadt oder der Siedlung Westend (siehe Grafik). Errichtet vor allem für Geringverdiener, versorgen sie die einkommensschwächsten Haushalte der Stadt bis heute mit günstigem Wohnraum. Noch.

Mieterverein kritisiert Tricks, um Mietspiegel zu umgehen

Gerade die „Deutsche Wohnen“ setzt laut Wibke Werner vom Mieterverein „alle Tricks und Kniffe ein, um den Mietspiegel zu umgehen“. Darunter seien nicht nur ungerechtfertigte Mieterhöhungen und überhöhte Betriebskostenabrechnungen, gegen die sich Mieter zumindest vor Gericht wehren können. Mit Vehemenz setze die Firma auf die effektivste legale Mietsteigerungsstrategie: Modernisierung und energetische Sanierung.

Mieterverein und Bürgerinitiativen werfen dem Unternehmen vor, dass es Gebäude zunächst jahrelang verfallen lässt. Defekte Heizungen, Aufzüge, Türen und Sanitäranlagen würden trotz Meldungen wochenlang nicht repariert. So werde künstlich ein Instandhaltungsstau erzeugt, den man schließlich mit umfassender Modernisierung behebe. „So verkauft man uns die Instandhaltung als teure Modernisierung“, klagt Michaela Pietrzik aus der Eisenbahnersiedlung in Treptow.

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Das bedeutet Jamaika für Mieter und Hauskäufer

Milliarden für neue Wohnungen, höheres Wohngeld – und womöglich das Ende der Mietpreisbremse. Sollten Union, FDP und Grüne gemeinsam regieren, würde sich beim Wohnen vieles ändern.

Die vergangene Legislaturperiode war eine teure Zeit für Menschen, die eine neue Wohnung suchen: Seit der Bundestagswahl 2013 ist die durchschnittliche Miete in Wohnungsinseraten um zwölf Prozent gestiegen, zeigt die Preisdatenbank der Beratungsfirma Empirica. Eigentumswohnungen und Eigenheime kosten im Schnitt fast 20 Prozent mehr als Ende 2013, zeigt der Preisindex des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken. Vor allem in den Ballungszentren ist Wohnen teurer geworden.

Zwar ist Wohnungspolitik immer auch Sache der Länder und Kommunen. Obendrein waren die Rahmenbedingungen schwierig: Einem starken Zuzug aus dem In- und Ausland in die Städte stand der Bau von nur einer Million neuer Wohnungen in vier Jahren gegenüber. Außerdem lassen die niedrigen Zinsen das Interesse an Immobilien steigen. Trotzdem haben die Parteien im Bundestagswahlkampf mit Wohnungspolitik geworben: Sie versprachen etwa, Immobilienkäufer zu entlasten oder das Wohngeld zu reformieren. Union, FDP und Grüne werden also auch über Wohnungspolitik verhandeln, wenn sie eine Regierungskoalition sondieren.

Mietpreisbremse

Ein Jamaika-Bündnis könnte den größten wohnungspolitischen Eingriff der vergangenen Legislatur verwerfen: die Mietpreisbremse. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Eigentümer seit zwei Jahren, wenn sie eine Wohnung neu vermieten, höchstens zehn Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Miete für Wohnungen dieser Qualität. Das Gesetz, das bis 2020 befristet ist, kennt aber viele Ausnahmen. Im August sagte Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU), es habe sich gezeigt, dass die Mietpreisbremse das Problem nicht löse. Seit seiner Einführung wehrt sich die Union gegen Forderungen, das Gesetz zu verschärfen. „Wir nehmen die Kanzlerin beim Wort, dass es keine Verschärfung der Mietpreisbremse geben wird“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Auch die FDP lehnt die Mietpreisbremse ab.

Eine Jamaika-Koalition könnte das Gesetz also im Jahr 2020 auslaufen lassen – es sei denn, die Grünen setzen sich mit ihrer Forderung durch, die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 zu verlängern und die vielen Gesetzeslücken zu schließen. Doch ob ein möglicher FDP-Justizminister (die Liberalen haben dieses Ressort auf Bundesebene oft beansprucht) tatsächlich eine Preisbremse verschärfen würde, darf bezweifelt werden. Das zeigt die Landespolitik: In Nordrhein-Westfalen will die schwarz-gelbe Regierung die Mietpreisbremse entweder abschaffen oder auslaufen lassen. In Schleswig-Holstein hat das Jamaika-Bündnis im Koalitionsvertrag angekündigt, das Gesetz „durch geeignetere Instrumente“ zu ersetzen.

Wohngeld

Mehr als 650 000 Haushalte in Deutschland erhalten Wohngeld, damit ihnen neben der Miete noch genug zum Leben bleibt. Die Voraussetzungen dafür hat die Bundesregierung zuletzt im Jahr 2016 an die gestiegenen Mieten und Einkommen angepasst – zum ersten Mal seit sieben Jahren. Eine schwarz-gelb-grüne Regierung dürfte das Wohngeld schnell und spürbar erhöhen, sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes. „Das wollen alle möglichen Jamaika-Koalitionäre.“ So spricht sich die FDP dafür aus, das Wohngeld sollte jährlich an die Mietentwicklung vor Ort angepasst werden.

Mit der Reform des Wohngelds könnte ein Klimazuschuss kommen: Bislang müssen viele Wohngeld-Bezieher ausziehen, wenn ihre Wohnung energetisch saniert wird. Denn wenn der Vermieter die vollen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegt, sind viele sanierte Wohnungen zu teuer für die staatlichen Anforderungen. Die Grünen fordern daher eine Klima-Komponente im Wohngeld; zudem wollen sie die Modernisierungsumlage senken. Letztere Forderung war zwar Teil des Koalitionsvertrags von Schwarz-Rot, wurde aber nie umgesetzt.

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