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Keine Vereinbarung mit dem Senat Bundeswohnungen ohne Berliner Mietpreisbremse

Die Mieter in den Wohnungen des Bundes in Berlin können nicht auf eine stärkere Begrenzung des Mietenanstiegs hoffen. Wie das Bundesfinanzministerium in einem Bericht an die Linken-Abgeordnete Gesine Lötzsch mitteilt, will sich die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) nicht der Vereinbarung des Senats mit den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen anschließen, die Mieten nicht mehr als zwei Prozent jährlich anzuheben.

Dies erfolge aus „grundsätzlicher Erwägung zur Eigenständigkeit der Bima“, erklärt der Parlamentarische Staatssekretär im Finanzministerium Jens Spahn (CDU) in dem Bericht. Zuvor hatten Mieter der bundeseigenen Wohnungen in Berlin verlangt, dass sich der Bund dem Mietenbündnis anschließt. Im Wohngebiet an der Sundgauer Straße in Steglitz-Zehlendorf kritisieren die Bewohner, dass der Bund durch drastische Erhöhungen die Mieten nach oben treibe.

Angaben dazu, wie die Mieten in den vergangenen Jahren für welche Wohnungen erhöht wurden, machte das Finanzministerium nicht – in der Kürze der Zeit sei dies nicht zu ermitteln, so Spahn.

Kosten in Höhe von rund 336.000 Euro

Die Bima besitzt derzeit 4817 Wohnungen in Berlin, von denen 4715 vermietet sind. Die Wohnungen liegen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Spandau, Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf. 4580 der Wohnungen wollte das Land Berlin erwerben, um die Unterkünfte vor einer möglichen Privatisierung zu bewahren. Nach dreijährigen Verhandlungen hatte der Bund allerdings vor kurzem erklärt, nun doch nicht verkaufen zu wollen.

Die Verhandlungen waren recht teuer. Für externe Dienstleistungen wie Wertgutachten sind laut Antwort des Finanzministeriums Kosten in Höhe von rund 336.000 Euro entstanden. Die Linken-Abgeordnete Lötzsch ist mit der Antwort nicht zufrieden. Sie fordert, dass das Bima-Gesetz von der nächsten Regierung geändert wird. „Die Bima braucht einen sozialen Auftrag“, so Lötzsch.

„Der Finanzminister darf nicht länger als Immobilienspekulant auftreten.“ Bei der Mietgestaltung müsse die Bundesregierung bei ihren Wohnung Vorbild sein und sich der Vereinbarung des Senats mit den landeseigenen Unternehmen anschließen.

„Die 336.000 Euro, die der Finanzminister für Wertgutachten aus dem Fenster geworfen hat, sind nur ein Bruchteil der Kosten, die bei den Verhandlungen um die 4580 Wohnungen angefallen sind“, bemängelt Lötzsch zudem. „Gut bezahlte Beamte haben jahrelang verhandelt, um dann die Verhandlung grundlos abzubrechen. Ein schönes Beispiel für den Bund der Steuerzahler.“

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Wie Investoren Berliner Baudenkmäler zerstören

Es hätte alles so schön werden können: Die legendären alten DDR-Ausflugslokale Riviera und Gesellschaftshaus sollten nach 26 Jahren Verfall wieder auferstehen. Der neue Investor kündigte an, ein Restaurant und eine Seniorenresidenz eröffnen zu wollen. Das klang so gut, dass die Behörden die Pläne sofort abnickten. Erst jetzt, wo der Bauvorbescheid erteilt ist, geht es Denkmalschützern auf: Der alte Charme und die historische Bausubstanz sollen dort nicht erhalten werden.

Das ist in Berlin kein Einzelfall. Immer wieder werden Baudenkmäler verschandelt – oder abgerissen. Der Landesdenkmalrat hatte in seiner jüngsten Sitzung jede Menge  zu besprechen: Das Projekt „Riviera und Gesellschaftshaus“ an der Regattastraße in Grünau nahm er regelrecht auseinander. Das Gesellschaftshaus werde „bloß in seiner äußeren Erscheinung erhalten, im Innern jedoch weitgehend entkernt“.

Verlust von Berliner Wahrzeichen

Ausdrücklich zu bedauern sei der „markante Verlust bauhistorisch wichtiger Substanz“, vor allem der Rückbau des großen Saals. Der Rat empfahl „im Sinne historischer Spurensicherung“, möglichst viel Ausstattung zu retten.

Das geplante neue Restaurant im Riviera müsse zudem so gestaltet werden, dass Innen- und Uferbereich wirklich allen Passanten offen stehen – und nicht nur einer exklusiven Klientel. Weitere Kritikpunkte wurden im Baukollegium von Senatsbaudirektorin Regula Lüscher laut. Vor allem ein gläserner Verbindungsbau erregte Missfallen. Lüscher sagte wörtlich: „Wir finden es schrecklich.“ Aber verbieten können die Gremien dem Eigentümer nichts.

Auf  eigentlich denkmalgeschützte Abriss-Häuser angesprochen nennt Expertin Wolf drei weitere Beispiele:  Die 1935 erbaute Deutschlandhalle, damals  die  „größte Mehrzweckhalle der Welt“, wurde 2011  dem Erdboden gleichgemacht. Der Berliner Senat hatte sich dafür über den Widerstand des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf hinweggesetzt. Etwa zur gleichen Zeit traf es ein weiteres Schmuckstück des Westens – das von 1957 bis 1960 errichtete Schimmelpfeng-Haus mit seiner charakteristischen Überbauung der Kantstraße.Dr. Christine Wolf, Sprecherin des Landesdenkmalamts, kennt solche Fälle. Missachtung des Denkmalschutzes bei Umbauten, gezielte Vernachlässigung historischer Bauwerke und kompletter Abriss sind die drei Todsünden in ihrem Metier. Grundsätzlich sei es so, dass der Denkmalschutz „bei allen großen Vorhaben auch Kompromisse eingehen muss“. Statik, Feuersicherheit, Barrierefreiheit oder städtebauliche Abwägungen können bedauerliche, aber verstehbare Gründe für eingeschränkten Denkmalschutz sein. Etwas ganz anderes ist es, wenn Wahrzeichen einer Stadt verschwinden sollen.

Für den Abriss des historischen Kudamm-Kinos Gloria-Palast  (1998 geschlossen) stehen die Bagger in den Startlöchern. Ein Investor plant dort den Neubau eines Büro- und Geschäftshauses. Dafür sollen die denkmalgeschützten Reste des Kinos – das Foyer mit dem Kassenhäuschen und der Wendeltreppe – verschwinden. Die Genehmigung liegt vor, aber das Baukollegium wünscht sich Nachbesserungen. Die Planungen mit viel Glas und bunten Schaufenstern im Erdgeschoss würden nicht zum benachbarten Gründerzeithaus passen.

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Der Thälmannpark, der Ex-Güterbahnhof und alternative Fakten

Unglaubliches ist geschehen: Die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen ist möglicherweise dem Begehren eines Berliner Immobilienmoguls, zu seinen Gunsten in einen politischen Willenbildungsprozess einzugreifen, nicht unverzüglich nachgekommen.
Das Echo bei einigen Zeitungen war bemerkenswert. Vor allem, weil das Missfallen der Autoren über diesen Vorgang mit einem… nun ja… sehr freien Umgang mit den Tatsachen verknüpft war.

Die Prenzlberger Stimme macht den Faktenchek

Keine neuen Wohnungen am Thälmannpark“, titelte der Tagesspiegel am 1. November. In einer am 26. Oktober online gestellten, mittlerweile vom Netz genommenen Meldung, wurde verbreitet; der Senat habe am Thälmannpark Wohnungsbau geplant.

 
Die Fakten:

1. Der Senat plante und plant am Thälmannpark nichts. Die Planungen sind dort, wie auch auf dem angrenzenden Gelände, einzig Sache des Bezirks.

2. Es werden neue Wohnungen am Thälmannpark gebaut. Die Bezirksverordnetenversammlung fasste am 28. Juni einen Beschluss, in dem es ausdrücklich heißt: “Die Bebauung soll blockrandbildend der Greifswalder Straße folgen und sich in der Lilli-Henoch-Straße – ebenfalls blockrandbildend – rücksichtsvoll in die Wohnqualität der Bestandsbebauung einfügen.”
 
3. Die immer wieder genannte Zahl 600 ist in mehrfacher Hinsicht falsch.
Sie ist einer Powerpoint-Präsentation entnommen, die der damalige Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner anstelle einer eigentlich angekündigten Machbarkeitsstudie präsentierte. Diese Präsentation entbehrte allerdings jeglicher Ansprüche, die an eine solche Studie gestellt werden. Somit ist nicht einmal klar, ob dort unter verträglichen Umständen überhaupt 600 Wohnungen entstehen könnten.

Ein Städtebaulicher Wettbewerb zu einer verträglichen Bebauung wurde von Kirchner zwar angekündigt, die Ankündigung aber später mit der Bemerkung zurückgezogen, dies sei ein “Missverständnis” gewesen. Es liegt also bisher kein belastbares Papier darüber vor, ob 600 Wohnungen auf dem Areal überhaupt möglich sind.

4. In dem genannten Artikel heißt es:

“Nur eine Bebauung der kleineren gegenüberliegenden Fläche mit 130 Wohnungen durch die städtische Gewobag wurde in Aussicht gestellt. Doch auch dazu wird es wohl nicht kommen, weil das Vorhaben nun zu klein für einen Bebauungsplan ist.”

Der Eindruck, den der Autor vermittelt, dass es sich um zusätzliche Wohnungen handelt, die nicht in der Zahl 600 enthalten sind, ist falsch. Auch die Zahl 130 ist fiktiv. Festgelegt ist lediglich die eine Bruttogeschossfläche von maximal 9.750 m².

Selbst noch in einem am 3. November veröffentlichten Interview mit der bündnisgrünen Fraktionschefin Antje Kapek behauptet Tagesspiegel-Autorin Sabine Beikler:

“Ein Investor wollte mit der Gewobag 600 Mietwohnungen am Thälmann-Park bauen. Der Bezirk will das nicht, der Senat könnte das Verfahren an sich ziehen, macht es aber nicht. Jetzt kommt als Zwischennutzung wohl erst einmal ein Recyclinghof dahin.”

Die Wiederholung der nachweislich falschen Zahl lässt einen Unwillen zur Kenntnisnahme der Tatsachen vermuten. Auch die Behauptung mit dem Recyclinghof ist unzutreffend.

5. Völliger Unsinn ist die Darstellung, dass das zu bebauende Areal “zu klein” für einen Bebauungsplan ist.
Die Erfordernisse eines B-Plans hängen nicht von der Größe des Grundstücks ab. Die Frage ist hier lediglich, ob es an dieser Stelle eines Bebauungsplanes bedarf, weil es sich um unbeplantes Gebiet handelt, oder ob der Bau ohne B-Plan nach § 34 des Baugesetzbuches errichtet werden kann, in dem es heißt:

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. (…)”.
 

Illegales Gewerbe

6. “Eine Unwägbarkeit bleibt aus Sicht der Anwohner aber: Nach dem Lückenschlussprinzip wären weiter Gewerbebauten auf dem Industrieareal möglich, dagegen gäbe es rechtlich keine Handhabe. ‘Darüber würde im Bauamt entschieden werden, da sehe ich dann kein gravierendes Hindernis’, sagt Vollrad Kuhn.
(…)
“Schon bald könnte neben dem (Event-Unternehmen – ODK) ‘Von Greifswald’ ein Autohandel oder ein Schrottplatz entstehen. ‘Wir müssen ja die Kosten reinholen’, sagt Gérôme. ‘Aber es ist ein Skandal, dass Frau Lompscher trotz der Wohnungsnot hier offenbar lieber einen Recyclinghof will.’

Auch das ist Unsinn. Das Güterbahnhofsgelände ist unbeplantes Gebiet, auf dem nichts ohne baurechtliche Genehmigung der Gemeinde errichtet und betrieben werden darf.

Solange der Güterbahnhof als “privilegiertes Eisenbahngelände” galt, war jede andere Nutzung, die nicht zum Betrieb der Eisenbahnanlagen gehört illegal. Bereits 1998 stellte das Bundesverwaltungsgericht in einem Beschluss klar:

“Der aus dem Eisenbahnneuordnungsgesetz vom 27.12.1993 abgeleitete gesetzliche Auftrag, nicht mehr für Eisenbahnzwecke benötigte Grundstücke zur Finanzierung der Eisenbahn des Bundes zu verwerten, rechtfertigt keine Verletzung der Planungshoheit der Gemeinden.”

Genau diese Verletzung der Planungshoheit der Gemeinde war bereits gegeben, als die Deutsche Bahn noch vor der Entwidmung dort bahnfremdes Gewerbe – z.B. einen Stoff- und n Getränkehändler – in den nicht mehr genutzten Güterschuppen zuließ.

Mit der Entwidmung des einstigen Güterbahnhofs ist das Areal baurechtlich unbeplantes Außengebiet. Das heißt, ohne entsprechende Beplanung darf da gar nichts stattfinden – und die Gemeinde ist auch nicht verpflichtet, irgend etwas zuzulassen. Damit ist auch die Drohung mit der Errichtung eines Auto- oder Schrotthandels irrelevant.
Folgerichtig erklärte der seinerzeitige Stadtentwicklungsstadtrat Jens-Holger Kirchner am 25. März 2015 vor der Pankower Bezirksverordnetenversammlung:

“Ein im Verlauf des Jahres 2011 vom Erwerber beabsichtigtes Einzelhandelsvorhaben erwies sich gemäß § 34 BauGB ebenso wenig durchführbar wie eine am 18.11.2011 per Vorbescheid abgefragte Wohnanlage aus Hoch- und Reihenhäusern.”

Der Eigentümer hatte dagegen keinen Widerspruch eingelegt – wohl in dem Wissen um die Rechtslage.

Vielmehr stellt sich die Frage, warum das Bezirksamt das dort illegal angesiedelte Gewerbe weiterhin duldet und auch nichts gegen die Neuansiedlung des Event-Veranstalters “von Greifswald” unternimmt.
Die Event-Veranstalter jedenfalls waren vorsichtig genug, das Anmelden ihres Gewerbes ein Jahr lang zu “vergessen” – was erst durch eine Kleine Anfrage des Pankower SPD-Fraktionsvorsitzenden Roland Schröder offenbar wurde.

 

Fragwürdige Zahlen, unkommentiertes Gejammer

7. Einen Tag später, am 2. November, überschreibt die “Berliner Morgenpost” einen Artikel zum Thema mit einer ähnlich irreführende Überschrift: “Senat und Bezirk verhindern 600 Wohnungen in Prenzlauer Berg“.
Innerhalb des Artikels wird dann aber klargestellt, dass es sich gar nicht um 600 Wohnungen handelt.

8. Am 3. November titelte die Morgenpost “Thälmannpark: Gewobag baut nur 120 Wohnungen“.
Auch das ist zumindest unkorrekt, denn die Anzahl der Wohnungen steht – siehe oben – noch gar nicht fest.

9. Der Artikel selbst stellt ungeprüft, unkommentiert und ohne Einordnung die Sichtweise des Eigentümers der ehemaligen Bahnimmobilie Christian Gerome in den Vordergrund.

– ” Tatsächlich verzichtet Berlin damit auf den Bau von 470 Wohnungen.”
– “Auf unserem Gebiet sollten weitere 117 mietpreisgebundene Wohnungen für die Gewobag entstehen, die nun verhindert werden.”
– Nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, ist bereits fest vereinbart gewesen, dass 25 Prozent der geplanten 470 Wohnungen für die Gewobag errichtet werden.”

 

Die Fakten:

Es gibt keine verbindlichen Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bezirksamt. Weder über den Bau von Wohnungen, logischerweise dann auch nicht über deren Anzahl, noch über weiter gehende Modalitäten.
Es gibt nicht einmal formale eine Bauvoranfrage des Eigentümers.
Es hatten lediglich Gespräche stattgefunden, bei denen mehrere Modelle des Eigentümers diskutiert wurden. Keines der Modelle hatte es auch nur zu einer verbindlichen Vorvereinbarung geschafft.

10. In selben Artikel lässt Morgenpost-Autorin Isabell Jürgens Grundstückseigentümer Christian Gérôme unkommentiert lamentieren:

– “Es ist doch absolut unverständlich, dass hier Wohnraum für 2000 Menschen einfach blockiert wird”

– “Vielleicht sollte man aber auch mal die Menschen in Prenzlauer Berg befragen, die händeringend eine Wohnung für ihre Familie suchen”
 
Die Fakten:

Laut Statistisches Landesamt wurden allein vom 1. Januar bis 31 August 2017 1.475 Baugenehmigungen zum Bau von Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 129.630 m². Nicht wenige davon betrafen Prenzlauer Berg.

Und hier liegt das Problem.

Bereits jetzt herrscht in dem am Thälmannpark angrenzenden Kiezen ein Mangel, an Kita- und Schulplätzen, gibt es dort – gemessen an der steigenden Bewohnerzahl – zuwenig Spielplätze, Jugendfreizeiteinrichtungen und freie Sportplätze. Die Sportvereine, wie zum Beispiel Rotation Prenzlauer Berg, können kaum noch Kinder aufnehmen – wegen Platzmangels.

Dies soziale Infrastruktur hinkt dem Wohnungsbau in Prenzlauer Berg immer mehr hinterher. Die zentral gelegene Fläche des Güterbehnhofs Greifswalder Straße ist die letzte größere, zentral gelegene unbebaute Fläche in der weiteren Umgebung.

Bemerkenswerter Weise erwähnen alle hier zitierten Artikel zwar den Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung, ohne ihn aber zu zitieren. Dort heißt es:

“Auf Flächen im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße werden Erfordernisse sowohl in den Bereichen öffentliche Infrastruktur und Grünflächen, als auch im Bereich Wohnungsbau miteinander verbunden umgesetzt”

Stattdessen: Das unkommentierte Gejammer eines Immobeigentümers, der um den Gewinn für sein preiswert erworbenes Grundstück fürchtet.

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Ankündigung schockt Mieter – Bezirkspolitik fordert sozialverträgliche Modernisierung

Weißensee. Das Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen plant, weitere Wohnquartiere im Bezirk zu sanieren.

In Weißensee kündigte das Unternehmen den Mietern der Blechenstraße 12-18, Schönstraße 34-40, Große Seestraße 19-22 und Parkstraße 72 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an. „In diesem Block leben viele Senioren und auch Hartz IV-Empfänger“, sagt Mietervertreterin Sabine Kahlau. Diese befürchten, dass sie sich die Miete nach der Modernisierung nicht mehr leisten können. „Wir möchten, wenn schon eine Sanierung nicht verhindert werden kann, zumindest eine sozial verträgliche Modernisierung.“

Die Mieter bekamen von der Deutsche Wohnen AG Mitte August eine Modernisierungsankündigung. Einige Mieter wandten sich sogleich an das Unternehmen mit der Frage, ob es Regelungen für Mieter mit geringem Einkommen gibt, damit sie in ihren Wohnungen auch nach der Sanierung bleiben können. Eine Antwort gebe es bis heute nicht, so die Mietervertreterin. Deshalb wandten sich die Mieter nun an die Bezirksverordnetenversammlung (BVV). Frederik Bordfeld von der Linksfraktion erklärt: „Beim Umgang mit den Mietern in diesem Block gibt es auffällige Parallelen zu den Mietern in der Grellstraße in Prenzlauer Berg.“ Dort plant die Deutsche Wohnen in einem Block ebenfalls umfangreiche Modernisierungen. Für dieses Vorhaben gelang es dem Bezirksamt, nach intensiven Verhandlungen mit dem Immobilienunternehmen eine gemeinsame Erklärung über den sozialverträglichen Ablauf der Maßnahmen zu erreichen.

Deshalb beschloss die BVV, dass das Bezirksamt ebenfalls eine entsprechende Vereinbarung für die betroffenen Mieter in Weißensee aushandeln soll. Es solle erreicht werden, dass die Bewohner des Quartiers unabhängig von ihren finanziellen Möglichkeiten in ihrer Wohnung oder im Wohngebiet bleiben können.

Der SPD-Fraktionsvorsitzende Roland Schröder schlägt außerdem vor, dass Vertreter von Deutsche Wohnen in den Stadtentwicklungsausschuss eingeladen werden. In diesem sollten sie dann alle anstehenden Modernisierungsvorhaben in Pankow vorstellen, damit die Bezirkspolitik nicht von jedem Einzelvorhaben überrascht wird. Ähnliches wird bereits in gewissen Abständen mit der Wohnungsbaugesellschaft Gesobau praktiziert.

 

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So bereichern sich ausländische Investoren in Berlin

Mit Steuerschlupflöchern bereichern sich ausländische Investoren auf dem Berliner Immobilienmarkt. Der finanzielle Schaden ist enorm.

Der Fall Girotondo machte Schlagzeilen. Nach mehr als zehn Jahren in einem beliebten Kreuzberger Kiez wurde der Mietvertrag für die Räumlichkeiten der deutsch-italienischen Kita nicht verlängert. Der Senat schaltete sich ein, die italienische Botschaft, doch der neue Eigentümer ließ nicht mit sich reden. Zwei Dutzend Kinder und ihre Erzieher mussten ausziehen.

Knapp drei Jahre nach dem Fall Girotondo ist der Eigentümer wieder in aller Munde. Es ist der Phoenix Spree Property Fund, ein britischer Immobilienfonds. In den vergangenen Tagen berichtete unter anderem die „Süddeutsche Zeitung“ über die sogenannten Paradise Papers, einen riesigen Datensatz, der weltweite Fälle von Steuervermeidung und -hinterziehung dokumentiert. Darunter befinden sich etliche Großkonzerne, Politiker, Promis und: Phoenix Spree.

Gewinne werden nicht in Berlin versteuert

Der Offshorefirma mit Sitz auf der britischen Kanalinsel Jersey – ein Steuerparadies – gehören in Berlin rund 1700 Wohnungen. Darunter leidet die Berliner Landeskasse, denn versteuert werden die Gewinne nicht in Berlin. Zudem nutzt Phoenix Spree laut „SZ“ sogenannte Share Deals.

 

Dabei werden Anteile einer Firma gekauft, der Wohnungen oder Häuser gehören, nicht die Immobilien selbst. Werden nicht mehr als 94,9 Prozent der Anteile übertragen, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Nicht nur Phoenix Spree macht sich das zunutze. Als beispielsweise das Sony Center am Potsdamer Platz Anfang Oktober verkauft wurde, ging es für 1,1 Milliarden Euro an einen kanadischen Pensionsfonds und einen US-Investor. Berlin entgingen 66 Millionen Euro.

Berlin geht dadurch jährlich ein dreistelliger Millionenbetrag verloren

Insgesamt, beklagte Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) am Dienstag gegenüber der Berliner Morgenpost, gehe Berlin jährlich ein dreistelliger Millionenbetrag durch Share Deals verloren. Der Senator sieht Handlungsbedarf – und hofft auf externe Unterstützung. Die Finanzminister der Länder haben zwei Gutachten in Auftrag gegeben. Sie sollen klären, wie sich Schlupflöcher wie Share Deals schließen lassen.

Allerdings haben sich beide verzögert. „Das eine erwarten wir aber immerhin noch Ende dieses Jahres, das andere im Frühjahr 2018“, so Kollatz-Ahnen. „Uns geht es nicht um das Ob, sondern um das Wie.“ Was die Steuervermeidung von Offshorefirmen betrifft, fordert Kollatz-Ahnen mehr Transparenz, insbesondere bei Jahresberichten und Besitzverhältnissen Ferner bestätigte der Senator, dass sich Berlin finanziell am Erwerb der Datensätze der Paradise Papers beteiligen würde. In welcher Höhe, sagte er nicht.

Maklerverband: Politik hätte Schlupfloch lange schließen können

Bis die Politik eine Lösung gefunden hat, gehen die Steuertricks der Investoren zulasten von Fiskus und Mietern. Das Geschäftsmodell von Phoenix Spree etwa ist laut „SZ“ der Kauf von Altbauwohnungen mit anschließender Sanierung und Neuvermietung mit enormen Preissteigerungen. „Die Phoenix-Analysten stellen zufrieden fest, dass es in Berlin noch immer billiger ist, bestehende Häuser zu kaufen und zu optimieren, als neue zu bauen“, schreibt das Blatt.

80 Prozent seiner Objekte habe das Unternehmen in Berlin, „wo der Markt das steilste Wachstum verspricht“. Und steuerliche Vorteile. Offenbar sind die Berliner Immobilien nicht in Besitz der Konzernmutter, sondern mehrerer Tochtergesellschaften. Über dieses Modell würde Phoenix Spree seine Gewinne „mit allen Mitteln buchhalterischer Kunst“ kleinrechnen.

Markus Gruhn, Landesvorsitzender des Rings Deutscher Makler (RDM) in Berlin-Brandenburg, sieht die Schuld ganz klar in der Politik. „Ich fordere seit mehr als zehn Jahren, diese Gesetzeslücke zu schließen. Es ist unglaublich, wie lange es dauert, bis die Politik sich bewegt.“ Steuerfreie Deals wie beim Verkauf des Sony Centers hätten schon lange unterbunden werden können.

Grunderwerbssteuer soll vereinheitlicht werden

Gruhn verweist auf die kritikwürdige Rolle des Staates. Unter dem damaligen Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) habe die Bundesregierung vor Jahren Wohnungen und Gewerbeimmobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro verkauft – als Anteile der ostdeutschen Immobilienholding TLG über einen sogenannten Share Deal ohne Grunderwerbssteuer. „Die Bundesregierung ist also bislang keinen Deut besser als andere Investorengruppen“, so Gruhn.

Er fordert auch, dass die Grunderwerbssteuer bundesweit wieder vereinheitlicht wird. „In Berlin beträgt sie inzwischen sechs Prozent, in Bayern sind es 3,5 Prozent.“ Deshalb gebe es in München auch weniger Share Deals. Pfiffige Rechtsanwälte und Investoren seien generell findig darin, wie sie steueroptimiert ankaufen und verkaufen können. Zudem verlangt der Experte, dass Share Deals untersagt werden – und dass Wohnungs- und Hauskäufer bis zu einem Kaufpreis von bis zu 400.000 Euro von der Grunderwerbssteuer ausgenommen werden.

Denn nicht immer geht es so gut aus wie bei der Kita Girotondo. Wegen des öffentlichen Interesses fanden Kinder und Erzieherinnen bald eine neue Bleibe in der Kreuzberger Bergmannstraße. Auch dieser Kiez ist bei Investoren übrigens außerordentlich beliebt.

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Immobilienspekulanten in Berlin – Die Entmieter!

Die Entmieter

Das Geschäftsmodell ist so lukrativ wie zynisch: Mietshäuser kaufen, Bewohner verdrängen und die Wohnungen dann zum Verkauf anbieten. Besonders erfolgreich betreibt das eine süddeutsche Firmengruppe in Berlin. Der Widerstand wächst.

Das Haus in der Reichenberger Straße 55 in Berlin sieht aus wie so viele in Kreuzberg: ein vierstöckiger Altbau, auf der hellgrauen Fassade Plakate und Graffiti, im Vorderhaus rechts eine Kita.

In den Wohnungen aber formiert sich Widerstand. Die Mieter fürchten, dass sie von den neuen Hauseigentümern aus ihren Wohnungen verdrängt werden – wie Hunderte andere Mieter in Berlin.

Das Haus ist ein Beispiel dafür, wie Immobilienspekulanten mit der Wohnungsknappheit enorme Gewinne erzielen und wie leicht die Gesetze, die genau das verhindern sollen, ausgehebelt werden können.

Die BOW 3 GmbH hat das Haus in der Reichenberger Straße vor einem Jahr für 3,35 Millionen Euro gekauft. Das Unternehmen mit Sitz im bayerischen Pfarrkirchen ist Teil eines Firmengeflechts, das in Berlin als ALW-Immobiliengruppe bekannt ist, nach dem Namen der ALW Immobilien GmbH, eine der Firmen der Familie Andreas, Ludmilla und Walter Bahe (Sohn, Mutter und Vater). Sie haben ein Reich von mindestens zehn Firmen aufgebaut, die meisten haben ihren Sitz in Pfarrkirchen oder Baden-Baden. Was die Familie mit dem Wohnhaus und den 22 Mietsparteien vorhat, ist unklar, es als Mietshaus zu erhalten wäre aber unrentabel.

Patrick Neumann wohnt im Hinterhaus der Reichenberger Straße 55. Er vermutet, dass die BOW 3 GmbH das tun wird, was andere Bahe-Firmen mit anderen Häusern in Berlin gemacht haben: Die Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln, die aktuellen Mieter nach und nach zum Auszug bewegen und die freien Wohnungen auf dem florierenden Berliner Immobilienmarkt mit großem Gewinn verkaufen. Neumann möchte das verhindern, indem er die Hausgemeinschaft eint und sie mit anderen Betroffenen vernetzt. Er hofft, dass die Stadt Berlin dabei hilft.

Mangelhafter Schutz vor Spekulanten

Rosig sind die Aussichten für die Mieter nicht. Berlin gilt als der attraktivste Immobilienmarkt in ganz Europa, die Mietshäuser sind vergleichsweise billig, während die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter steigt. In Zeiten niedriger Zinsen lockt das Betongold viele Spekulanten an.

Mehr als 62.000 Wohnungen wurden in Berlin zwischen 2011 und 2016 in Eigentum umgewandelt. Am schnellsten vollzieht sich der Wandel im kleinsten Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Der zuständige Baustadtrat Florian Schmidt beobachtet das Vorgehen von Investoren wie der Familie Bahe schon länger. Er hält es für unmoralisch – illegal sei es aber nicht.

 

Eigentlich schützen Großstädte wie Berlin die weniger wohlhabenden Bewohner bereits mit Gesetzen zum Milieuschutz, um es den Investoren möglichst schwer zu machen. 39 sogenannte soziale Erhaltungsgebiete hat Berlin, in denen die Bezirke die Umwandlung in Eigentum ebenso unterbinden wie den Anbau von Balkonen, die Installation von Einbauküchen oder aufwendige Badsanierungen. Aber es gibt Schlupflöcher in der Verordnung, die so groß sind, dass sie in der Stadtverwaltung als Schlupfkrater bekannt sind.

Und die nutzt auch die Familie Bahe mit ihrem Firmengeflecht. Zum einen gilt das Umwandlungsverbot in Berlin erst seit dem 15. März 2015, viele Häuser hat die ALW-Gruppe aber vor diesem Stichtag gekauft. Zum anderen gibt es Ausnahmen im Bundesbaugesetz, beispielsweise, „wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“. Der Besitzer darf also treuherzig erklären, er wolle nur an die aktuellen Mieter verkaufen, die Umwandlung im Grundbuch eintragen und dann versuchen, die Bewohner Wohnung für Wohnung loszuwerden. Dann kann er an jeden Interessenten verkaufen.

Baustadtrat Schmidt formuliert es so: „Viele Regelungen scheinen dafür geschaffen zu sein, es dem Investor möglichst leicht zu machen, Gewinne zu erzielen.“ Natürlich können die Bewohner in ihren Wohnungen bleiben, bis die verkauft sind. In der Realität aber, schätzt Schmidt, werden etwa 80 Prozent der Mieter verdrängt.

„Können wir bleiben?“ – „Wenn Sie es sich leisten können.“

Die Bürgerinitiative Bizim Kiez („Unser Kiez“) sammelt Beispiele dafür auf einer interaktiven Karte und vernetzt Berliner, die aufgrund von Immobilienspekulationen ihre Wohnungen verlieren könnten oder schon verloren haben.

Die Verdrängung funktioniert mit einer in diesen Fällen oft zu beobachtenden Mischung aus Geldangeboten, Drohungen und Schikanen. Beispiele: Die neuen Besitzer bauen Balkone an und Aufzüge ein, überdachen Müllplätze, installieren Farbvideo-Gegensprechanlagen oder neue Bäder und Küchen, zuweilen ohne Zustimmung der Mieter. Die Modernisierung erhöht natürlich die Mieten, teilweise auf das Doppelte.

Mieter, die Andreas Bahe getroffen haben, den jungen Geschäftsführer vieler mit der ALW-Gruppe verbundenen Unternehmen, berichten über einen rauen Umgangston. Auf die Frage, ob sie wohnen bleiben dürften, soll Bahe einer Mieterin zufolge geantwortet haben: „Wenn Sie es sich leisten können.“ Diese Mischung aus Zynismus, Zermürbungstaktik durch lang dauernde Bauarbeiten und das Verwickeln in Rechtstreitigkeiten kleiner Vergehen halten nur wenige Mieter durch – viele ziehen aus, mitunter mit einer Abfindung. Bitter ist das vor allem für jene, die seit Jahren oder Jahrzehnten in ihrem Viertel leben – sie müssen dort meist wegziehen, weil es günstige Wohnungen kaum noch gibt.

Auch die Bewohner der Reichenberger Straße 55 haben Kontakt zu Bizim Kiez aufgenommen, 123 Mieter in Wohnungen der Familie Bahe haben einen offenen Brief an die politisch Verantwortlichen in der Hauptstadt geschrieben – und mit vollem Namen und Adresse unterzeichnet.

Patrick Neumann hat dem Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) das Anliegen sogar persönlich vorgetragen. Müller will nun die Hinweise auf leerstehende Wohnungen und die ruppigen Methoden der mit Bahe verbundenen Firmen prüfen lassen. Ganz offensichtlich möchte er den Investoren, die mit Wohnraum nur spekulieren wollen, etwas entgegensetzen und riet dem Bezirk „einfach mal eine Umwandlung nicht zu genehmigen“.

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Berliner Schulen: Sanierung – ja, Privatisierung – nein! Senat plant Struktur zur Schulprivatisierung

Am Montag, den 6. November, treffen sich der Berliner Senat und die Bezirksbürgermeister, um über die sogenannte „Berliner Schulbauoffensive“ zu verhandeln. Das kommentiert Carl Waßmuth, Sprecher von Gemeingut in BürgerInnenhand (GiB):

„Was Senat und Bezirke da planen, hat weitreichendere Folgen als jedes andere Vorhaben von Rot-Rot-Grün. Es wäre nicht weniger als der Einstieg in die Privatisierung der Schulen. Alle derzeit verhandelten Modelle bedeuten eine weitreichende Privatisierung des Schulbaus, der Schulgebäude und der zugehörigen Grundstücke. Die zu erwartenden Mehrkosten führen dazu, dass weniger saniert werden kann. Das alles hat man den Berlinerinnen und Berlinern noch nicht erzählt. Wir fordern Senat und Bezirks­bürgermeister auf: Keine Vorentscheidung am Montag, stattdessen eine breite Debatte!“

Die vorgeschlagene Übertragung der Verantwortung für weite Teile des Schulbaus an eine GmbH entspricht der formellen Privatisierung. Gleichzeitig sollen Gebäude und Grundstücke übertragen oder langjährig verpachtet werden. Die Bezirke müssen die Schulen dann zurückmieten. Dieser Schritt erlaubt es dem Management der GmbH, Öffentlich-Private Partnerschaften einzugehen oder anderweitig Investoren einzubeziehen. Eventuell können Schulgrundstücke auch aufgeteilt und teilweise verkauft werden. Gleichzeitig verfehlt die Schulbauoffensive das zentrale Problem des Fachkräftemangels völlig. Dazu Ulrich Scholz, Sekundarschullehrer und Autor einer Kurzstudie für GiB:

„Nachholende Sanierung ist dringend nötig. Aber die jetzt vorgeschlagene ‚Schulbauoffensive‘ überfordert die Verwaltung ebenso wie jede private GmbH. Das zeigt unsere Studie glasklar. Dieses Jahr wurden 830 Millionen Euro bereitgestellt. Letztes Jahr konnten nur gut 160 Millionen Euro verbaut werden – obwohl das Geld da war. Man gibt also vor, man könnte die Ausgaben mehr als verfünffachen. Das ist unmöglich. Bekommt nun eine private Schul-GmbH diese unmögliche Aufgabe, wird massive Privatisierung der Ausweg sein – was man selbst nicht schafft, sollen dann General- oder Totalunternehmer machen. Wir fordern realistische Maßnahmen, bei denen der sensible Bereich Schule vollständig in öffentlicher Hand bleibt.“

Die Privatisierung von Schulbau und Schulgebäuden könnte schnell gravierende Folgen auch für den Schulbetrieb verursachen. Dazu Hannelore Weimar, langjährige Schulleiterin und Sprecherin der AG Bildung von GiB:

„Hier geht es um viel mehr als um technische und finanzielle Fragen des Schulbaus. Mit dieser Schulbauoffensive würde sich der Alltag in den Schulen erheblich verändern – überwiegend zum Schlechteren. Welche Schule saniert wird, hängt dann womöglich davon ab, ob die Schule einen Gegenwert zu bieten hat: zum Beispiel attraktive Schulhofbereiche, die verkauft und bebaut werden können, Gebäudeteile oder Parkplätze, die an Dritte vermietet werden können. Die Bezirke bestimmen fast nur noch über die Möbel.“

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Mietpreisbremse nutzt den „Speckgürteln“ in Mitteldeutschland

2020 läuft die so genannte Mietpreisbremse aus. Wie es danach weiter geht, auch darüber werden in den kommenden Wochen Union, FDP und Grüne in den Jamaika-Gesprächen verhandeln. Fest steht: Das derzeitige Gesetz über die Mietpreisbremse ist wirkungslos. In Städten wie Berlin, Frankfurt oder München steigen die Mieten stärker an als je zuvor. Doch vielleicht ist das auch gerade eine Chance für Mitteldeutschland.

Halles größter Standortvorteil zum Beispiel gegenüber München sind die geringen Mieten. So wollte beispielsweise die 20 Jahre alte Michaela Oswald aus Rosenheim eigentlich in München Medizin studieren, am Ende landete sie aber an der Martin-Luther-Uni in Halle. Halle biete eine tolle Stadtgröße, es sei nicht so groß, nicht so klein und es habe eine relativ schöne Universität, sagt sie. „Und die Wohnungssuche ist toll, es ist alles bezahlbar hier und im Gesamtpaket lohnt es sich auf jeden Fall.“

Familien zieht es auf Land – jedoch in Stadtnähe

Ein anderes Beispiel: Der größte Vorteil der kleinen Gemeinde Thallwitz im Norden von Leipzig  lautet: In Thallwitz, das nahe an der S-Bahn nach Leipzig liegt, gibt es günstig Wohneigentum zu kaufen, zum Beispiel ältere Dreiseitenhöfe. Laut Bürgermeister Thomas Pöge steht in dem Dorf kaum noch ein Haus leer. „Hier bei uns im Leipziger Muldenland ist natürlich der Vorteil: Es ist attraktiv für junge Familien hier im ländlichen Bereich. Und da denke ich, ist doch ein größerer Hebel auch da, eben diese älteren Gebäude zu nutzen.“

Man kann daraus eine These formulieren: Städte und Regionen in Mitteldeutschland profitieren von der Wohnungsnot und den steigenden Mieten in großen Ballungszentren. Dass die Mietpreisbremse, die 2015 in Kraft trat, bislang keine Wirkung zeigt, kann den Kommunen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen nur recht sein. Denn hätte sie eine Wirkung – Michaela Oswald wär wohl kaum in Halle, sondern in München gelandet. Und, gäbe es eine Mietpreisbremse in Leipzig, Thallwitz hätte wesentlich größere Probleme, neue Einwohner zu gewinnen.

Johannes Ringel, Professor für Stadtentwicklung an der Uni Leipzig meint zu dieser These, da könnten die sich eigentlich freuen. Aber sie könnten sich sowieso grundsätzlich freuen, dass die Wachstumskerne, wie beispielsweise Leipzig jetzt an ihre räumlichen Grenzen kämen. Dieser Druck schwappe natürlich in die Speckgürtel und die Umlandgemeinden rüber. Und in diesen Gemeinden entlaste sich der Druck dadurch, dass dort Leerstand langsam wieder attraktiv werde. 

CDU will Auslaufen der Mietpreisbremse ab 2020

In der Tat, Städte wie Eilenburg konnten den Bevölkerungsschwund stoppen, da sie günstig im Radius einer Großstadt liegen. Eine funktionierende Mietpreisbremse würde dagegen dazu beitragen, dass solche schwachen Regionen noch stärker ausbluten, zu diesem Fazit kam auch die Ludwig-Erhard-Stiftung in einem Dossier.

Sollten die Ost-Ministerpräsidenten in den Jamaika-Gesprächen also Druck machen und fordern, die Mietpreisbremse nicht anzutasten? Alexander Kunze-Gubsch vom sächsischen Innenministerium meint, das sei jetzt sehr abstrakt. „Wir bauen natürlich nicht unsere Wohnungsbau-Politik so auf, dass wir sagen wir wollen Nutznießer sein, weil die anderen große Fehler machen.“

Die CDU will in den Jamaika-Gesprächen ein Auslaufen der Mietpreisbremse ab 2020 erreichen; die FDP will sie am liebsten sofort abschaffen; die Grünen wollen sie erhalten.

Entlegene Regionen verlieren weiter Einwohner

Egal, was kommt, ein Problem wird bleiben, das zeigen die Prognosen der Statistischen Landesämter: Abgelegene Regionen wie das Erzgebirge, die Altmark, das Eichsfeld oder die Lausitz werden weiter dramatisch an Einwohnern verlieren. Da hilft es auch nichts, dass die Mieten in Großstädten trotz Mietpreisbremse zunehmend unbezahlbar werden, erklärt Martin Thiel, Vorstand der Immobilienfirma TAG, die einen Großteil der Wohnungen in Dessau besitzt. 

Der erste Schritt müsse immer sein, die wirtschaftliche Struktur auf dem Land zu stärken und entsprechende Infrastruktur bereitzustellen. Dann kämen automatisch die Wohnungen hinterher, weil die Leute das dann als lebenswert empfinden würden.

In ländlichen Regionen nützen eben die günstigsten Mieten und Wohnungen nichts, wenn der Rest fehlt, wie Arbeitsplätze, Arztpraxen, Bahnanschlüsse und EC-Automaten.

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Entzieht dem Bundestagspräsidenten die Aufsicht über die Parteispenden!

Wenn eine Partei eine illegale Spende annimmt so wie vor einiger Zeit die Frankfurter CDU, ist das ein Fall für den Bundestagspräsidenten: Er ist der oberste Prüfer bei der Parteienfinanzierung, er legt das Strafmaß bei Verstößen fest. Doch dass der Parlamentspräsident über seine eigene Partei richten muss, ist ein schlechter Scherz. Und nun kommt auch noch Wolfgang Schäuble.

Ein Kommentar.

 

Der Fall der illegalen Aserbaidschan-Spende an die Frankfurter CDU zeigt wieder einmal, dass die Prüfung der Parteienfinanzierung in den falschen Händen liegt – nämlich in denen des Präsidenten des Deutschen Bundestages. Dass der oberste Spendenkontrolleur unter Umständen den Verstoß seiner eigenen Partei untersuchen und ahnden muss ist in etwa so als würde ein Schiedsrichter ein Spiel des FC Bayern München pfeiffen, der zugleich Bayern-Mitglied ist.

Nun kann niemand ernsthaft behaupten, der bisherige Bundestagspräsident Norbert Lammert (CDU) habe bei der Prüfung von fragwürdigen CDU-Spenden jemals zugunsten seiner eigenen Mannschaft entschieden. Doch allein die Gefahr, dass bei einem überparteilichen Parlamentspräsidenten die Objektivität seines Urteils in Zweifel gezogen werden kann, sollte Anlass zum Handeln sein. Am lautesten forderte dies übrigens Norbert Lammert selbst – doch insbesondere bei seiner eigenen Fraktion ist er damit immer auf taube Ohren gestoßen. (Die lässt sich übrigens auch nicht vom Europarat beeindrucken, der seit langem von Deutschland mehr Unabhängigkeit bei der Überwachung der Parteienfinanzierung verlangt.)

Ausgerechnet Schäuble!

Nun ist Wolfgang Schäuble, Lammerts Nachfolger, für die Kontrolle der Parteifinanzen zuständig. Wann immer er in Zukunft eine fragwürdige Parteispende zu prüfen hat wird es heißen: Ausgerechnet Schäuble! Der Mann, der einst im Hinterzimmer von einem Waffenlobbyisten eine 100.000 DM-Barspende entgegennahm, die später spurlos verschwand.

Dass künftig ein Beteiligter an einem der größten und bis heute nicht annähernd aufgeklärten Parteispendenskandal die Aufsicht über die Parteienfinanzierung haben wird, ist ein schlechtes Signal. Bereits jetzt ist die Bundestagsverwaltung ein Hort der Intransparenz. Eine Liste mit den Lobbykontakten der Fraktionen gab sie beispielsweise erst nach einer von abgeordnetenwatch.de angestrengten Transparenzklage heraus. Derzeit läuft ein weiteres Gerichtsverfahren, mit dem wir die Offenlegung von internen Prüfberichten zu Parteispenden erreichen wollen. Das Berliner Verwaltungsgericht hat uns Anfang des Jahres in allen Punkten Recht gegeben, gegen das Urteil ist der Bundestag jedoch in Berufung gegangen.

Die Prüfung der Parteifinanzen darf nicht länger in den Händen eines Parteipolitikers liegen. Deswegen sollten die neu gewählten Abgeordneten eine neutrale und überparteiliche Person dafür einsetzen: einen Transparenz- und Lobbybeauftragten.

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Deutsche Wohnen startet Großangriff auf den Mietspiegel

Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen zerrt zwei Mieter aus Berlin-Wilmersdorf vors Verfassungsgericht. Er will die Mietbegrenzung durch den ortsüblichen Wert kippen.

Die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen hat nach eigenen Angaben mehr als 1000 Prozesse gegen Mieter innerhalb von nur einem Jahr an Berliner Gerichten geführt, um Mieterhöhungen durchzusetzen. In vielen der Prozesse unterlag sie allerdings. Weil die zahlreichen rechtlichen Auseinandersetzungen aufwändig und teuer sind, will Berlins größter Vermieter jetzt den Mietspiegel ganz kippen und zerrt dazu zwei Mieter vor das Verfassungsgericht des Landes.

Das Kalkül: Falls das Gericht das Instrument zur Regulierung des Wohnungsmarktes infrage stellt, kann die Deutsche Wohnen Mieterhöhungen künftig schneller und einfacher durchsetzen. Vor allem wären aber viel kräftigere Mieterhöhungen bei langjährigen Mietern möglich auf dem heiß laufenden Wohnungsmarkt.

Durch den neuerlichen Angriff auf den Mietspiegel gerät Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher noch stärker unter Druck. Die Linken-Politikerin hat das erste Jahr ihrer Amtszeit in den Dienst des Mieterschutzes gestellt. Doch die Erfolge bleiben aus. Lompschers wichtigste Waffe im Kampf gegen die Ferienwohnungen ist stumpf – das Landgericht hatte jüngst das Zweckentfremdungsverbotsgesetz durchlöchert und meldete Zweifel an dessen Verfassungsmäßigkeit an. Auch die Bundesratsinitiativen des Senats zur Reparatur der wirkungslosen Mietpreisbremse stecken fest und gelten unter CDU-geführten Bundesregierungen als chancenlos. Und nun schrumpft das Angebot an Sozialwohnungen stark zusammen.

Aus der Community

Tolles Prinzip, erst künstlich die Miete bei Neuvermietungen in die Höhe treiben und dann diese hohen Mieten als Vergleich heranziehen. Die Deutsche Wohnen wird ihrem schlechten Ruf als Heuschrecke wieder mal gerecht.

Deutsche Wohnen stellt ortsübliche Miete infrage

Kippt der Mietspiegel tatsächlich, würde außerdem noch die Reserve an den bezahlbaren Wohnungen privater Vermieter in der Stadt zügig verschwinden. Denn die ganze Härte der Wohnungsnot bekommen bisher fast nur Haushalte zu spüren, die eine Wohnung neu mieten müssen. Rund neun Euro je Quadratmeter und Monat verlangen Vermieter, mit diesem Betrag beziffern jedenfalls die Marktforscher die durchschnittliche „Angebotsmiete“ auf dem freien Markt. Wer dagegen einen langjährigen Mietvertrag hat, zahlt viel weniger: die ortsübliche Miete von 6,39 Euro nach Mietspiegel. Diese Grenze stellt die Deutsche Wohnen infrage. Deshalb die Klage.

„Nicht qualifiziert“ schimpft der Besitzer von rund 100.000 Wohnungen in Berlin den Mietspiegel und fordert: Die Mieten von vergleichbaren Wohnungen in der Nachbarschaft müssten ausreichen, um drastischere Mieterhöhungen zu legitimieren. Da die Deutsche Wohnen ganze Blöcke in Berlin besitzt, könnte sie mit dem Verweis auf teuer neu vermietete Wohnungen auch bei ihren Altmietern drastische Mieterhöhungen fordern. Folgen die Richter dieser Logik, würden besonders in begehrten Stadtvierteln mit starkem Zuzug von besser Verdienenden die Mieten schneller steigen als bisher.

Mit ihrer „Verfassungsbeschwerde“ will die Deutsche Wohnen ein Urteil des Landgerichts vom vergangenen Jahr aufheben lassen, in dem der Konzern „die Verletzung der Eigentumsgarantie“ sieht. Konkret geht es um zwei Mieter im Stadtteil Wilmersdorf und den in den Mietspiegeln aus den Jahren 2013 sowie 2015 festgelegten Grenzen. Die Attacke ist allerdings grundsätzlich, denn die Firma erklärt, der Berliner Mietspiegel sei „nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt“. Hat die Klage Erfolg, müsste dieser grundsätzlich überarbeitet werden. Der Senat hat die Gefahr offensichtlich erkannt und arbeitet an einer Novelle des Mietspiegels.

Das Soziale Mietrecht steht auf dem Spiel

Konkret geht der Streit um Mieterhöhungen in der Künstlerkolonie in Wilmersdorf an der Rauenthaler Straße. Die Deutsche Wohnen hatte dort eine Mieterhöhung von rund einem Euro auf knapp acht Euro je Quadratmeter gefordert und würde damit das dort „ortsübliche“ nach Mietspiegel um rund 80 Cent überschreiten. Die Überschreitung dieses „Oberwertes“ begründet die Deutsche Wohnen mit den Mieten von zehn vergleichbaren Wohnungen im selben Gebäudekomplex: Deren Mieten lägen zwischen 8,65 Euro und 8,90 Euro je Quadratmeter, also sogar noch über der geforderten Miete.

„Der Deutschen Wohnen geht es darum, die so genannte Marktmieten durchzusetzen“, sagt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins Reiner Wild. Das aber würde das „Soziale Mietrecht in seinem Fundament zerstören“

Die Deutsche Wohnen wollte auf Tagesspiegel-Anfrage vorerst „keine Antwort“ geben, so ein Sprecher des Konzerns. Die Marktmiete ist der Preis, zu dem eine freie Wohnung vermietet wird. Dagegen fließen in die ortsübliche Miete des Mietspiegels, der alle zwei Jahre von Wissenschaftlern in Abstimmung mit Mieter- und Vermieter-Verbänden aufgestellt wird, auch Mieten länger bestehender Verträge ein.

Noch ist unklar, ob das Berliner Verfassungsgericht die Klage annimmt. Die Chancen stehen aber nicht schlecht. Von den vier Kammern des Landgerichts, die Mietrechtsfragen verhandeln, folgte eine der Deutschen Wohnen in einem Fall, wo der Konzern die Miete durch Vergleichswohnungen begründet hatte. Statt des Mietspiegels legten schließlich Gutachter die Grenzen der Mieterhöhung fest.

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