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Archiv des Autor: Hartmut Bräunlich

Wer ist verantwortlich für die Wohnungsnot in Berlin?

Der Präsident des größten Immobilienwirtschaftsverbandes diskutiert mit dem Direktor des Deutschen Mieterbundes über Mietsteigerungen, Mietspiegel und Rendite.

Herr Warnecke, immer mehr Berliner beklagen horrende Mietsteigerungen und Verdrängung aus ihren Quartieren. Haben Hauseigentümer denn kein Mitgefühl?
Warnecke: Wir haben großes Verständnis für die Menschen, deshalb wollen wir uns einbringen. Um die Probleme zu lösen, brauchen wir eine sachliche Wohnungspolitik. Aber die rot-rot-grüne Koalition in Berlin gibt uns Anlass, daran zu zweifeln. Bei allem Verständnis für Kritik an den rauen Sitten auf dem Markt und daran, wie Investoren mit Mietern umspringen: Zwei Drittel der Mietwohnungen bieten unsere privaten Eigentümer an, und die sind seriös.

Gibt es eine Zwei-Klassen-Gesellschaft unter Vermietern, Herr Siebenkotten?
Siebenkotten: Ganz richtig, es gibt die großen kommunalen und auch privaten Vermieter. Dann gibt es kleine bis mittelständische Vermieter. Einige versuchen alles, wenden legale und halb legale Tricks an, um ihre Mieterschaft loszuwerden und zahlungskräftigere Kunden reinzubekommen. In der Kopenhagener Straße in Prenzlauer Berg zum Beispiel durch aufwendige Modernisierung. Das ist aber nicht die Mehrheit.

Warnecke: Es gibt Unternehmen, die das Mietrecht bis an den Rand der Legalität ausdehnen, um unter dem Deckmantel der Modernisierung ihr wahres Geschäft zu betreiben – und zwar Mieter rauszubekommen, das Haus zu filetieren und die Wohnungen abzuverkaufen. Das muss man unterbinden, ohne aber vernünftige Modernisierungen zu verbieten. Wir haben Justizminister Heiko Maas vorgeschlagen, kleine Modernisierungen bis 10.000 Euro von der Bürokratie zu befreien, wenn die Umlage auf den Mieter auf 60 Euro pro Monat begrenzt wird. Das könnten Vermieter erst nach fünf Jahren erneut anwenden und wären bis dahin für die große Sanierung gesperrt.

Bisher sind elf Prozent Umlage auf den Mieter möglich und einigen hilft das bei der Entmietung. Elf Prozent für Investitionen, die am Kapitalmarkt 1,5 Prozent Zinsen kosten. Was läuft da schief?
Siebenkotten: Die Modernisierungsumlage wurde Ende der 1970er Jahre eingeführt, als die Zinsen viel höher waren und Bäder und Innenklos noch nicht Standard. Aus heutiger Sicht ist sie eine Fehlkonstruktion. Der Paragraf muss weg. Und wenn das nicht geht, gehört die Umlage halbiert. Herr Warneckes Vorschlag der kleinen Sanierung geht in die richtige Richtung. Mieterhöhungen nach Modernisierungen müssen begrenzt werden.

Die „Deutsche Wohnen“, Berlins größte private Wohnungsgesellschaft, greift den Mietspiegel nun auch vor dem Verfassungsgericht an. Richtig so, Herr Warnecke?
Warnecke: Nein, der Mietspiegel wird von privaten Vermietern genauso benötigt wie von den Mietern. Es war ein gutes Instrument über all die Jahre, solange es vernünftig aufgestellt war. Es dient der Befriedung. Aber wir haben jetzt einen sehr politischen Mietspiegel. Deshalb herrscht Rechtsunsicherheit. Niemand weiß mehr, ob der Mietspiegel gilt oder nicht. Unter dieser extrem unglücklichen Lage leiden Mieter und Vermieter. Schuld daran sind der Berliner Senat und dessen Vorgaben zur Erstellung des Mietspiegels. Eine Kammer des Landgerichts nennt ihn deshalb nicht qualifiziert.

Siebenkotten: Nein so ist das nicht. Berlin hat keinen politischen Mietspiegel, sondern einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist gut so. Aber der Mieterbund fordert vom Gesetzgeber, dass Mietspiegel bei Gemeinden ab einer Größe von etwa 50.000 Bewohnern vorgeschrieben werden. Außerdem muss der Bund einheitliche Kriterien für deren Erstellung festlegen, über die sich Mieter und Vermieter vorher verständigen. Ob qualifiziert oder nicht, ist oft gar nicht so wichtig. In Köln zum Beispiel ist der Mietspiegel nicht qualifiziert und wird trotzdem nicht angefochten. In Berlin ist er qualifiziert, aber unter Beschuss.

Warnecke: Die „Deutsche Wohnen“ kann nur so agieren, weil das Land Berlin diese Wohnungen vorher privatisiert hatte. Das war der Sündenfall des damaligen rot-roten Senats – ein grober Fehler, weil er dadurch seinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt verlor. Jetzt versucht das Land den Fehler zu korrigieren durch staatliche Vorgaben beim Mietspiegel. Dabei ist genau definiert, was der Mietspiegel wiederzugeben hat, nämlich die aktuellen Marktmieten.

st der Mietspiegel ein Mieterhöhungsinstrument?
Siebenkotten: Ja, aber er dient gleichzeitig zur Begrenzung der Mieten und ist deshalb für beide Seiten vernünftig. Wo die Mieten steigen, steigen auch die Preise im Mietspiegel. Trotzdem bildet dieser nicht die Mieten von Wohnungsangeboten im Internet ab, sondern neue Mietverträge und die in den vergangenen vier Jahren erhöhten Mieten in Bestandsverträgen. Wir hätten lieber, dass Verträge der letzten acht oder zehn Jahre zur Berechnung der ortsüblichen Miete einfließen würden.

Das ist ja der Deal zwischen Mietern und Vermietern, ortsüblich ist ja nicht nur die maximal mögliche Vermietung einer Neubauwohnung. Warum greifen Sie den sozialen Konsens trotzdem an, Herr Warnecke?
Warnecke: Tun wir nicht. Der Mietspiegel ist eine wichtige Errungenschaft des sozialen Mietrechts. Aber er muss an die ortsübliche Miete angepasst sein. Dafür braucht es genügend Vergleichswohnungen. Das ist nicht immer der Fall, wir müssen die Zahl der Daten erhöhen.

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Senioren am Wohnungsmarkt: „Es gibt keine Sicherheit mehr“

Seit 40 Jahren und damit sein halbes Leben lang wohnt Wolfgang Hoth in dem Gebäudekomplex Genthiner Straße Ecke Lützowstraße mit rund 100 Wohnungen. Das schmucklose Gebäude, Ende der 70er-Jahre als Sozialbau mit Fördermitteln des Landes Berlin errichtet, ist in den vergangenen Jahren gleich mehrfach verkauft worden, die Sozialbindung ist im vergangenen Jahr ausgelaufen.

Seit 2016 ist die Bluerock Ltd. mit Sitz in Manchester Eigentümerin des Gebäudes mit seinen rund 100 Wohnungen. „Seitdem gibt es keine Sicherheit mehr in meinem Leben“, sagt der 80-Jährige, „die Sicherheit, dass meine Frau und ich hier unseren Lebensabend beschließen können.“

Die Eheleute sollen für rund acht Monate ausziehen

Um zu zeigen, was ihm die Ruhe raubt, führt Hoth seine Besucher gern zum sogenannten „Showroom“, der sich im Erdgeschoss des Gebäudes an der Lützowstraße befindet. In den Schaufensterfronten findet sich auf knalligem Signalrot der neue Name des einst namenlosen Sozialbaus: „LYTZ“ Dazu der Werbespruch: „Ein Haus wie Berlin selbst.“ Daneben ist die Computersimulation des Gebäudes zu sehen. Allerdings hat das Bild mit der grauen Wirklichkeit wenig zu tun.

Abgebildet ist ein schick sanierter Bau mit schimmernd weißen Fassadenbändern, aufgestockt um ein Dachgeschoss mit großzügigen Terrassen. „Hier, das ist meine Wohnung“, sagt Hoth und deutet auf eine Wohnung mit Balkon in der vierten Etage. Drei Zimmer mit 75 Quadratmetern bewohnt Hoth hier mit seiner 78-jährigen Frau Seouk-Soon Lee-Hoth. Hier haben die beiden ihre Tochter großgezogen.

Nun jedoch wird ihr Zuhause auf der Internetplattform Immobilienscout24.de zum Kauf angeboten – für 373.000 Euro, knapp 5000 Euro je Quadratmeter. „Damit ist natürlich nicht unsere Wohnung in ihrem jetzigen Zustand gemeint, sondern eine komplett sanierte“, sagt der Rentner.

„Ein Verbleib in den Wohnräumen während der Baumaßnahmen ist nicht möglich“

Damit das Versprechen der Annonce eingelöst werden kann, soll seine Wohnung modernisiert werden. Nach einer ersten Modernisierungsankündigung kurz vor Weihnachten vergangenen Jahres folgte im Mai 2017 die detaillierte Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen am Gebäude – und in Hoths Wohnung.

Neben der energetischen Sanierung der Fassade, dem Austausch der Fenster und der Instandsetzung des Treppenhauses, des Aufzugs und der Hauseingänge sollen in seiner Wohnung auch die Wohnungstür und die asbestbelasteten Böden ausgetauscht, das Bad modernisiert sowie eine Lüftungsanlage eingebaut werden. „Ein Verbleib in den Wohnräumen während der Baumaßnahmen ist nicht möglich“, heißt es in dem Schreiben, das der Berliner Morgenpost vorliegt. Daher sei es „zwingend erforderlich, Sie mit Baubeginn ab 1.11.2017 für ca. acht Monate in eine Ersatzwohnung umzusetzen“, schreibt die beauftrage Hausverwaltung weiter.

Gleich im nächsten Absatz folgt dann die Berechnung der voraussichtlichen Modernisierungsumlage. Derzeit 773 Euro zahlen die Eheleute Hoth im Monat an Warmmiete – eine Miete, die sich der ehemalige Mitarbeiter der Berliner Verwaltung und die frühere Krankenschwester von ihren Rentenbezügen leisten können. Laut Modernisierungsankündigung soll die Miete für die 75 Quadratmeter große Wohnung nach der Sanierung jedoch auf 1216 Euro steigen. „Diese Wohnung können wir uns dann nicht mehr leisten, das wären 50 Prozent unseres Einkommens“, so der Rentner. Um knapp 60 Prozent würde seine Miete nach der Modernisierung steigen. Aber nicht allein die immense Steigerung der Warmmiete sogar um 57 Prozent ist es, die den 80-Jährigen in Aufregung versetzt.

„Wohin sollen wir denn mit all unseren Möbeln?“

„Wir sind auch einfach zu alt, um noch einmal für so lange Zeit auszuziehen – und eine Verbesserung unserer Wohnung kann ich in den angekündigten Maßnahmen auch nicht entdecken“, sagt Hoth. Das Asbest in den Wohnungen sei fest gebunden, von dem gehe keine Gefahr aus, es sei denn, die Bauteile würden beschädigt. Das sei in ihrer Wohnung aber ohnehin nicht möglich, denn auf eigene Kosten hätten sie sich bereits vor Jahren einen fest abschließenden Parkettfußboden legen lassen.

„Wir sollen die Wohnung vollständig räumen, wohin sollen wir denn mit all unseren Möbeln?“, fragt sich Hoth. Zudem wüsste er nicht, wohin sie ziehen sollten, von der Hausverwaltung sei kein konkretes Angebot über eine Umsetzwohnung im Gebäude gekommen, sondern im Gegenteil der Hinweis, Übergangswohnraum werde man wohl nicht für alle Mieter finden, „sodass wir Sie bereits jetzt bitten müssen, sich Gedanken zu machen, ob Sie eine Unterbringungsmöglichkeit et

wa bei Verwandten haben oder sich aufgrund der enormen Baumaßnahmen mit dem Gedanken tragen, ganz aus der Wohnung auszuziehen“, schreibt die Hausverwaltung.

Zahllose Briefe an die Senatsverwaltung, Bezirksstadträte und Bundestagspolitiker

Tatsächlich haben die Hoths kurz mit dem Gedanken gespielt, auszuziehen. „Ich habe noch Anteilsscheine an einer Berliner Wohnungsbaugenossenschaft. Doch die hat so gut wie keine barrierearmen Wohnungen, die mit Fahrstühlen zu erreichen sind. Zudem hat sie keine Wohnungen in der Nähe, und meine chronisch kranke Frau muss oft zu ihrer Ärztin. Deren Praxis ist gleich um die Ecke.“

Wolfgang Hoth hat sich beim Berliner Mieterverein beraten lassen und die sogenannte Zustimmungserklärung nicht unterschrieben. Stattdessen hat er einen Härtefall geltend gemacht und seinerseits im Juli 2017 eine „Umsetzungsvereinbarung“ an den Verwalter geschickt. In dieser möchte Hoth den Vermieter darauf verpflichten, dass er neben einer Mietminderung während der Umzugszeit, der Prüfung des finanziellen Härtegrundes vor allem eine Rückgabe der gemieteten Wohnung garantiert. „Doch leider hat die Hausverwaltung darauf bis heute nicht reagiert“, sagt Hoth. Immerhin: Die angedrohte Klage auf Duldung sei bislang noch nicht bei ihm eingegangen.

Inzwischen hat Hoth auch zahllose Briefe an die Senatsverwaltung, Bezirksstadträte und Bundestagspolitiker seines Wahlkreises geschrieben. In den Antworten werde stets auf die geltende Rechtslage verwiesen – und dass man kurzfristig nicht helfen könne. „Dass Wohnungen mit Fördermitteln des Staates einfach zu Spekulationsobjekten werden, das haben wir uns nicht vorstellen können. Das verbittert mich“, sagt Hoth abschließend.

1000 Euro fürs Bürgerbüro: Die unsichtbaren Volksvertreter

Mehr als 130 Berliner Abgeordnete betreiben ein Bürgerbüro. Viele kassieren das Geld und verstecken ihre Büros vor der Öffentlichkeit.

Die Suche nach den Volksvertretern endet in einem dunklen Gang im neunten Stock. Darin: ein graublauer Teppich, sieben braune Türen, durchnummeriert und namenlos. Keine Spur von den Wahlkreisbüros der vier AfD-Abgeordneten, die hier, im Haus der Kosmonauten in Marzahn, gemeldet sind. Auf Hinweistafeln in dem Büro-Plattenbau finden sich: die Kuschel GmbH, ein Legastheniezentrum und eine Firma namens Weinfein Illu Grafik. Die Namen der Abgeordneten Jeannette Auricht, Jessica Bießmann, Gunnar Lindemann und Karsten Woldeit sind dagegen nicht zu lesen. Nirgendwo im Haus.

Erst das Gespräch mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung ergibt: Die vier AfD-Büros befinden sich tatsächlich im neunten Stock. Für die Zwölf-Quadratmeter-Büros zahlen sie je rund 170 Euro im Monat. Nebenkosten, Gemeinschaftsküche und Strom inklusive. Ein Schnäppchen. Zumal die Verwaltung des Abgeordnetenhauses für Amtsausstattung monatlich pauschal 2541 Euro bezahlt – davon 1000 Euro explizit für die Anmietung eines Büros. Steuerfrei. Auf die Frage, was mit den restlichen 830 Euro geschieht und warum die Abgeordnetenbüros nicht als solche gekennzeichnet sind, antworten die Volksvertreter nicht.

2018 schlagen die Kosten mit 5,1 Millionen Euro zu Buche

Seit der Parlamentsreform 2014 können Abgeordnete Büros im Kiez betreiben. Das soll ihre Arbeitsausstattung „in einer Weise verbessern, die unmittelbar der Bürgernähe der Abgeordneten zugutekommt“. So steht es in der Gesetzesbegründung. Heute nutzen über 130 Abgeordnete diese Möglichkeit. Ihre Dependancen nennen sie Bürgerbüros, Kiezbüros, Wahlkreisbüros. Andere sind kreativer. Sebastian Walter (Grüne) hat in Schöneberg ein Regenbogen-Büro. Andreas Wild, der aus der AfD-Fraktion ausgeschlossen wurde, eröffnete im Februar eine „Staatsreparatur“ in Lichterfelde.

2018 wird das Land Berlin rund 5,1 Millionen Euro für die Kostenpauschalen ausgeben, aus der die Bürgerbüros bezahlt werden. Aber wofür eigentlich? Die Berliner Morgenpost hat alle Öffnungszeiten recherchiert und die Büros von 43 Abgeordneten aller Fraktionen aufgesucht. Ein Ergebnis: Viele Abgeordnete scheinen bemüht, mit regelmäßigen Öffnungszeiten, Diskussionsabenden, Beratungen oder Vernissagen dem Bürger näherzukommen.

Notker Schweikhardt von den Grünen versucht es mit Tomatenstauden und Kompost. Auf einer Baulücke an der Schöneberger Grunewaldstraße hat er sich einen rostigen Container als Wahlkreisbüro stellen lassen, hat eine Kinoleinwand gespannt und Paletten zu Gemüsebeeten umgebaut. Urban Gardening als Begegnungsstätte. Bei der Bürgersprechstunde erzählt ein Nachbar, ein Jugendwerkstattprojekt für technische Bildung zu betreiben. Schweikhardt vermittelt einen Kontakt zum Zeiss-Großplanetarium. Bürgernähe kann so einfach sein.

Andernorts ist sie offenbar unerwünscht. Wer etwa dem Büro von Florian Kluckert (FDP) einen Besuch abstatten will, muss sich in einem Mariendorfer Industriegebiet seinen Weg zum Hintereingang eines alten Fabrikgebäudes aus Backstein erfragen. Heute siedeln dort Großraumbüros. Im vierten Stock, am Büro mit der Nummer sechs, klebt ein „Tegelretter“-Aufkleber, daneben ein Schild: „Herr Kluckert, MdA“. Sieht so Bürgernähe aus?

Mindestens fünf Abgeordnete der AfD und ein FDP-Abgeordneter verraten lieber gar nicht, wo sich ihr externes Büro befindet. Einer von ihnen ist Marcel Luthe, der innenpolitische Sprecher der FDP. Auf den Hinweis hin, sein Büro solle laut Gesetzesbegründung Bürgernähe fördern, berichtet Luthe von Drohungen und Angriffen auf Abgeordnetenbüros. Statt an sich selbst übt er Kritik an den Regeln des Präsidiums. Sie seien „schemenhaft“ und würde „dem freien Mandat nicht gerecht“. „Entscheidend ist, dass der Abgeordnete seine Arbeit erledigt – wo, ist herzlich egal“, sagt Luthe.

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Keine Vereinbarung mit dem Senat Bundeswohnungen ohne Berliner Mietpreisbremse

Die Mieter in den Wohnungen des Bundes in Berlin können nicht auf eine stärkere Begrenzung des Mietenanstiegs hoffen. Wie das Bundesfinanzministerium in einem Bericht an die Linken-Abgeordnete Gesine Lötzsch mitteilt, will sich die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) nicht der Vereinbarung des Senats mit den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen anschließen, die Mieten nicht mehr als zwei Prozent jährlich anzuheben.

Dies erfolge aus „grundsätzlicher Erwägung zur Eigenständigkeit der Bima“, erklärt der Parlamentarische Staatssekretär im Finanzministerium Jens Spahn (CDU) in dem Bericht. Zuvor hatten Mieter der bundeseigenen Wohnungen in Berlin verlangt, dass sich der Bund dem Mietenbündnis anschließt. Im Wohngebiet an der Sundgauer Straße in Steglitz-Zehlendorf kritisieren die Bewohner, dass der Bund durch drastische Erhöhungen die Mieten nach oben treibe.

Angaben dazu, wie die Mieten in den vergangenen Jahren für welche Wohnungen erhöht wurden, machte das Finanzministerium nicht – in der Kürze der Zeit sei dies nicht zu ermitteln, so Spahn.

Kosten in Höhe von rund 336.000 Euro

Die Bima besitzt derzeit 4817 Wohnungen in Berlin, von denen 4715 vermietet sind. Die Wohnungen liegen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Spandau, Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf. 4580 der Wohnungen wollte das Land Berlin erwerben, um die Unterkünfte vor einer möglichen Privatisierung zu bewahren. Nach dreijährigen Verhandlungen hatte der Bund allerdings vor kurzem erklärt, nun doch nicht verkaufen zu wollen.

Die Verhandlungen waren recht teuer. Für externe Dienstleistungen wie Wertgutachten sind laut Antwort des Finanzministeriums Kosten in Höhe von rund 336.000 Euro entstanden. Die Linken-Abgeordnete Lötzsch ist mit der Antwort nicht zufrieden. Sie fordert, dass das Bima-Gesetz von der nächsten Regierung geändert wird. „Die Bima braucht einen sozialen Auftrag“, so Lötzsch.

„Der Finanzminister darf nicht länger als Immobilienspekulant auftreten.“ Bei der Mietgestaltung müsse die Bundesregierung bei ihren Wohnung Vorbild sein und sich der Vereinbarung des Senats mit den landeseigenen Unternehmen anschließen.

„Die 336.000 Euro, die der Finanzminister für Wertgutachten aus dem Fenster geworfen hat, sind nur ein Bruchteil der Kosten, die bei den Verhandlungen um die 4580 Wohnungen angefallen sind“, bemängelt Lötzsch zudem. „Gut bezahlte Beamte haben jahrelang verhandelt, um dann die Verhandlung grundlos abzubrechen. Ein schönes Beispiel für den Bund der Steuerzahler.“

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Wie Investoren Berliner Baudenkmäler zerstören

Es hätte alles so schön werden können: Die legendären alten DDR-Ausflugslokale Riviera und Gesellschaftshaus sollten nach 26 Jahren Verfall wieder auferstehen. Der neue Investor kündigte an, ein Restaurant und eine Seniorenresidenz eröffnen zu wollen. Das klang so gut, dass die Behörden die Pläne sofort abnickten. Erst jetzt, wo der Bauvorbescheid erteilt ist, geht es Denkmalschützern auf: Der alte Charme und die historische Bausubstanz sollen dort nicht erhalten werden.

Das ist in Berlin kein Einzelfall. Immer wieder werden Baudenkmäler verschandelt – oder abgerissen. Der Landesdenkmalrat hatte in seiner jüngsten Sitzung jede Menge  zu besprechen: Das Projekt „Riviera und Gesellschaftshaus“ an der Regattastraße in Grünau nahm er regelrecht auseinander. Das Gesellschaftshaus werde „bloß in seiner äußeren Erscheinung erhalten, im Innern jedoch weitgehend entkernt“.

Verlust von Berliner Wahrzeichen

Ausdrücklich zu bedauern sei der „markante Verlust bauhistorisch wichtiger Substanz“, vor allem der Rückbau des großen Saals. Der Rat empfahl „im Sinne historischer Spurensicherung“, möglichst viel Ausstattung zu retten.

Das geplante neue Restaurant im Riviera müsse zudem so gestaltet werden, dass Innen- und Uferbereich wirklich allen Passanten offen stehen – und nicht nur einer exklusiven Klientel. Weitere Kritikpunkte wurden im Baukollegium von Senatsbaudirektorin Regula Lüscher laut. Vor allem ein gläserner Verbindungsbau erregte Missfallen. Lüscher sagte wörtlich: „Wir finden es schrecklich.“ Aber verbieten können die Gremien dem Eigentümer nichts.

Auf  eigentlich denkmalgeschützte Abriss-Häuser angesprochen nennt Expertin Wolf drei weitere Beispiele:  Die 1935 erbaute Deutschlandhalle, damals  die  „größte Mehrzweckhalle der Welt“, wurde 2011  dem Erdboden gleichgemacht. Der Berliner Senat hatte sich dafür über den Widerstand des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf hinweggesetzt. Etwa zur gleichen Zeit traf es ein weiteres Schmuckstück des Westens – das von 1957 bis 1960 errichtete Schimmelpfeng-Haus mit seiner charakteristischen Überbauung der Kantstraße.Dr. Christine Wolf, Sprecherin des Landesdenkmalamts, kennt solche Fälle. Missachtung des Denkmalschutzes bei Umbauten, gezielte Vernachlässigung historischer Bauwerke und kompletter Abriss sind die drei Todsünden in ihrem Metier. Grundsätzlich sei es so, dass der Denkmalschutz „bei allen großen Vorhaben auch Kompromisse eingehen muss“. Statik, Feuersicherheit, Barrierefreiheit oder städtebauliche Abwägungen können bedauerliche, aber verstehbare Gründe für eingeschränkten Denkmalschutz sein. Etwas ganz anderes ist es, wenn Wahrzeichen einer Stadt verschwinden sollen.

Für den Abriss des historischen Kudamm-Kinos Gloria-Palast  (1998 geschlossen) stehen die Bagger in den Startlöchern. Ein Investor plant dort den Neubau eines Büro- und Geschäftshauses. Dafür sollen die denkmalgeschützten Reste des Kinos – das Foyer mit dem Kassenhäuschen und der Wendeltreppe – verschwinden. Die Genehmigung liegt vor, aber das Baukollegium wünscht sich Nachbesserungen. Die Planungen mit viel Glas und bunten Schaufenstern im Erdgeschoss würden nicht zum benachbarten Gründerzeithaus passen.

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Der Thälmannpark, der Ex-Güterbahnhof und alternative Fakten

Unglaubliches ist geschehen: Die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen ist möglicherweise dem Begehren eines Berliner Immobilienmoguls, zu seinen Gunsten in einen politischen Willenbildungsprozess einzugreifen, nicht unverzüglich nachgekommen.
Das Echo bei einigen Zeitungen war bemerkenswert. Vor allem, weil das Missfallen der Autoren über diesen Vorgang mit einem… nun ja… sehr freien Umgang mit den Tatsachen verknüpft war.

Die Prenzlberger Stimme macht den Faktenchek

Keine neuen Wohnungen am Thälmannpark“, titelte der Tagesspiegel am 1. November. In einer am 26. Oktober online gestellten, mittlerweile vom Netz genommenen Meldung, wurde verbreitet; der Senat habe am Thälmannpark Wohnungsbau geplant.

 
Die Fakten:

1. Der Senat plante und plant am Thälmannpark nichts. Die Planungen sind dort, wie auch auf dem angrenzenden Gelände, einzig Sache des Bezirks.

2. Es werden neue Wohnungen am Thälmannpark gebaut. Die Bezirksverordnetenversammlung fasste am 28. Juni einen Beschluss, in dem es ausdrücklich heißt: “Die Bebauung soll blockrandbildend der Greifswalder Straße folgen und sich in der Lilli-Henoch-Straße – ebenfalls blockrandbildend – rücksichtsvoll in die Wohnqualität der Bestandsbebauung einfügen.”
 
3. Die immer wieder genannte Zahl 600 ist in mehrfacher Hinsicht falsch.
Sie ist einer Powerpoint-Präsentation entnommen, die der damalige Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner anstelle einer eigentlich angekündigten Machbarkeitsstudie präsentierte. Diese Präsentation entbehrte allerdings jeglicher Ansprüche, die an eine solche Studie gestellt werden. Somit ist nicht einmal klar, ob dort unter verträglichen Umständen überhaupt 600 Wohnungen entstehen könnten.

Ein Städtebaulicher Wettbewerb zu einer verträglichen Bebauung wurde von Kirchner zwar angekündigt, die Ankündigung aber später mit der Bemerkung zurückgezogen, dies sei ein “Missverständnis” gewesen. Es liegt also bisher kein belastbares Papier darüber vor, ob 600 Wohnungen auf dem Areal überhaupt möglich sind.

4. In dem genannten Artikel heißt es:

“Nur eine Bebauung der kleineren gegenüberliegenden Fläche mit 130 Wohnungen durch die städtische Gewobag wurde in Aussicht gestellt. Doch auch dazu wird es wohl nicht kommen, weil das Vorhaben nun zu klein für einen Bebauungsplan ist.”

Der Eindruck, den der Autor vermittelt, dass es sich um zusätzliche Wohnungen handelt, die nicht in der Zahl 600 enthalten sind, ist falsch. Auch die Zahl 130 ist fiktiv. Festgelegt ist lediglich die eine Bruttogeschossfläche von maximal 9.750 m².

Selbst noch in einem am 3. November veröffentlichten Interview mit der bündnisgrünen Fraktionschefin Antje Kapek behauptet Tagesspiegel-Autorin Sabine Beikler:

“Ein Investor wollte mit der Gewobag 600 Mietwohnungen am Thälmann-Park bauen. Der Bezirk will das nicht, der Senat könnte das Verfahren an sich ziehen, macht es aber nicht. Jetzt kommt als Zwischennutzung wohl erst einmal ein Recyclinghof dahin.”

Die Wiederholung der nachweislich falschen Zahl lässt einen Unwillen zur Kenntnisnahme der Tatsachen vermuten. Auch die Behauptung mit dem Recyclinghof ist unzutreffend.

5. Völliger Unsinn ist die Darstellung, dass das zu bebauende Areal “zu klein” für einen Bebauungsplan ist.
Die Erfordernisse eines B-Plans hängen nicht von der Größe des Grundstücks ab. Die Frage ist hier lediglich, ob es an dieser Stelle eines Bebauungsplanes bedarf, weil es sich um unbeplantes Gebiet handelt, oder ob der Bau ohne B-Plan nach § 34 des Baugesetzbuches errichtet werden kann, in dem es heißt:

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. (…)”.
 

Illegales Gewerbe

6. “Eine Unwägbarkeit bleibt aus Sicht der Anwohner aber: Nach dem Lückenschlussprinzip wären weiter Gewerbebauten auf dem Industrieareal möglich, dagegen gäbe es rechtlich keine Handhabe. ‘Darüber würde im Bauamt entschieden werden, da sehe ich dann kein gravierendes Hindernis’, sagt Vollrad Kuhn.
(…)
“Schon bald könnte neben dem (Event-Unternehmen – ODK) ‘Von Greifswald’ ein Autohandel oder ein Schrottplatz entstehen. ‘Wir müssen ja die Kosten reinholen’, sagt Gérôme. ‘Aber es ist ein Skandal, dass Frau Lompscher trotz der Wohnungsnot hier offenbar lieber einen Recyclinghof will.’

Auch das ist Unsinn. Das Güterbahnhofsgelände ist unbeplantes Gebiet, auf dem nichts ohne baurechtliche Genehmigung der Gemeinde errichtet und betrieben werden darf.

Solange der Güterbahnhof als “privilegiertes Eisenbahngelände” galt, war jede andere Nutzung, die nicht zum Betrieb der Eisenbahnanlagen gehört illegal. Bereits 1998 stellte das Bundesverwaltungsgericht in einem Beschluss klar:

“Der aus dem Eisenbahnneuordnungsgesetz vom 27.12.1993 abgeleitete gesetzliche Auftrag, nicht mehr für Eisenbahnzwecke benötigte Grundstücke zur Finanzierung der Eisenbahn des Bundes zu verwerten, rechtfertigt keine Verletzung der Planungshoheit der Gemeinden.”

Genau diese Verletzung der Planungshoheit der Gemeinde war bereits gegeben, als die Deutsche Bahn noch vor der Entwidmung dort bahnfremdes Gewerbe – z.B. einen Stoff- und n Getränkehändler – in den nicht mehr genutzten Güterschuppen zuließ.

Mit der Entwidmung des einstigen Güterbahnhofs ist das Areal baurechtlich unbeplantes Außengebiet. Das heißt, ohne entsprechende Beplanung darf da gar nichts stattfinden – und die Gemeinde ist auch nicht verpflichtet, irgend etwas zuzulassen. Damit ist auch die Drohung mit der Errichtung eines Auto- oder Schrotthandels irrelevant.
Folgerichtig erklärte der seinerzeitige Stadtentwicklungsstadtrat Jens-Holger Kirchner am 25. März 2015 vor der Pankower Bezirksverordnetenversammlung:

“Ein im Verlauf des Jahres 2011 vom Erwerber beabsichtigtes Einzelhandelsvorhaben erwies sich gemäß § 34 BauGB ebenso wenig durchführbar wie eine am 18.11.2011 per Vorbescheid abgefragte Wohnanlage aus Hoch- und Reihenhäusern.”

Der Eigentümer hatte dagegen keinen Widerspruch eingelegt – wohl in dem Wissen um die Rechtslage.

Vielmehr stellt sich die Frage, warum das Bezirksamt das dort illegal angesiedelte Gewerbe weiterhin duldet und auch nichts gegen die Neuansiedlung des Event-Veranstalters “von Greifswald” unternimmt.
Die Event-Veranstalter jedenfalls waren vorsichtig genug, das Anmelden ihres Gewerbes ein Jahr lang zu “vergessen” – was erst durch eine Kleine Anfrage des Pankower SPD-Fraktionsvorsitzenden Roland Schröder offenbar wurde.

 

Fragwürdige Zahlen, unkommentiertes Gejammer

7. Einen Tag später, am 2. November, überschreibt die “Berliner Morgenpost” einen Artikel zum Thema mit einer ähnlich irreführende Überschrift: “Senat und Bezirk verhindern 600 Wohnungen in Prenzlauer Berg“.
Innerhalb des Artikels wird dann aber klargestellt, dass es sich gar nicht um 600 Wohnungen handelt.

8. Am 3. November titelte die Morgenpost “Thälmannpark: Gewobag baut nur 120 Wohnungen“.
Auch das ist zumindest unkorrekt, denn die Anzahl der Wohnungen steht – siehe oben – noch gar nicht fest.

9. Der Artikel selbst stellt ungeprüft, unkommentiert und ohne Einordnung die Sichtweise des Eigentümers der ehemaligen Bahnimmobilie Christian Gerome in den Vordergrund.

– ” Tatsächlich verzichtet Berlin damit auf den Bau von 470 Wohnungen.”
– “Auf unserem Gebiet sollten weitere 117 mietpreisgebundene Wohnungen für die Gewobag entstehen, die nun verhindert werden.”
– Nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, ist bereits fest vereinbart gewesen, dass 25 Prozent der geplanten 470 Wohnungen für die Gewobag errichtet werden.”

 

Die Fakten:

Es gibt keine verbindlichen Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bezirksamt. Weder über den Bau von Wohnungen, logischerweise dann auch nicht über deren Anzahl, noch über weiter gehende Modalitäten.
Es gibt nicht einmal formale eine Bauvoranfrage des Eigentümers.
Es hatten lediglich Gespräche stattgefunden, bei denen mehrere Modelle des Eigentümers diskutiert wurden. Keines der Modelle hatte es auch nur zu einer verbindlichen Vorvereinbarung geschafft.

10. In selben Artikel lässt Morgenpost-Autorin Isabell Jürgens Grundstückseigentümer Christian Gérôme unkommentiert lamentieren:

– “Es ist doch absolut unverständlich, dass hier Wohnraum für 2000 Menschen einfach blockiert wird”

– “Vielleicht sollte man aber auch mal die Menschen in Prenzlauer Berg befragen, die händeringend eine Wohnung für ihre Familie suchen”
 
Die Fakten:

Laut Statistisches Landesamt wurden allein vom 1. Januar bis 31 August 2017 1.475 Baugenehmigungen zum Bau von Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 129.630 m². Nicht wenige davon betrafen Prenzlauer Berg.

Und hier liegt das Problem.

Bereits jetzt herrscht in dem am Thälmannpark angrenzenden Kiezen ein Mangel, an Kita- und Schulplätzen, gibt es dort – gemessen an der steigenden Bewohnerzahl – zuwenig Spielplätze, Jugendfreizeiteinrichtungen und freie Sportplätze. Die Sportvereine, wie zum Beispiel Rotation Prenzlauer Berg, können kaum noch Kinder aufnehmen – wegen Platzmangels.

Dies soziale Infrastruktur hinkt dem Wohnungsbau in Prenzlauer Berg immer mehr hinterher. Die zentral gelegene Fläche des Güterbehnhofs Greifswalder Straße ist die letzte größere, zentral gelegene unbebaute Fläche in der weiteren Umgebung.

Bemerkenswerter Weise erwähnen alle hier zitierten Artikel zwar den Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung, ohne ihn aber zu zitieren. Dort heißt es:

“Auf Flächen im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße werden Erfordernisse sowohl in den Bereichen öffentliche Infrastruktur und Grünflächen, als auch im Bereich Wohnungsbau miteinander verbunden umgesetzt”

Stattdessen: Das unkommentierte Gejammer eines Immobeigentümers, der um den Gewinn für sein preiswert erworbenes Grundstück fürchtet.

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Ankündigung schockt Mieter – Bezirkspolitik fordert sozialverträgliche Modernisierung

Weißensee. Das Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen plant, weitere Wohnquartiere im Bezirk zu sanieren.

In Weißensee kündigte das Unternehmen den Mietern der Blechenstraße 12-18, Schönstraße 34-40, Große Seestraße 19-22 und Parkstraße 72 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an. „In diesem Block leben viele Senioren und auch Hartz IV-Empfänger“, sagt Mietervertreterin Sabine Kahlau. Diese befürchten, dass sie sich die Miete nach der Modernisierung nicht mehr leisten können. „Wir möchten, wenn schon eine Sanierung nicht verhindert werden kann, zumindest eine sozial verträgliche Modernisierung.“

Die Mieter bekamen von der Deutsche Wohnen AG Mitte August eine Modernisierungsankündigung. Einige Mieter wandten sich sogleich an das Unternehmen mit der Frage, ob es Regelungen für Mieter mit geringem Einkommen gibt, damit sie in ihren Wohnungen auch nach der Sanierung bleiben können. Eine Antwort gebe es bis heute nicht, so die Mietervertreterin. Deshalb wandten sich die Mieter nun an die Bezirksverordnetenversammlung (BVV). Frederik Bordfeld von der Linksfraktion erklärt: „Beim Umgang mit den Mietern in diesem Block gibt es auffällige Parallelen zu den Mietern in der Grellstraße in Prenzlauer Berg.“ Dort plant die Deutsche Wohnen in einem Block ebenfalls umfangreiche Modernisierungen. Für dieses Vorhaben gelang es dem Bezirksamt, nach intensiven Verhandlungen mit dem Immobilienunternehmen eine gemeinsame Erklärung über den sozialverträglichen Ablauf der Maßnahmen zu erreichen.

Deshalb beschloss die BVV, dass das Bezirksamt ebenfalls eine entsprechende Vereinbarung für die betroffenen Mieter in Weißensee aushandeln soll. Es solle erreicht werden, dass die Bewohner des Quartiers unabhängig von ihren finanziellen Möglichkeiten in ihrer Wohnung oder im Wohngebiet bleiben können.

Der SPD-Fraktionsvorsitzende Roland Schröder schlägt außerdem vor, dass Vertreter von Deutsche Wohnen in den Stadtentwicklungsausschuss eingeladen werden. In diesem sollten sie dann alle anstehenden Modernisierungsvorhaben in Pankow vorstellen, damit die Bezirkspolitik nicht von jedem Einzelvorhaben überrascht wird. Ähnliches wird bereits in gewissen Abständen mit der Wohnungsbaugesellschaft Gesobau praktiziert.

 

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So bereichern sich ausländische Investoren in Berlin

Mit Steuerschlupflöchern bereichern sich ausländische Investoren auf dem Berliner Immobilienmarkt. Der finanzielle Schaden ist enorm.

Der Fall Girotondo machte Schlagzeilen. Nach mehr als zehn Jahren in einem beliebten Kreuzberger Kiez wurde der Mietvertrag für die Räumlichkeiten der deutsch-italienischen Kita nicht verlängert. Der Senat schaltete sich ein, die italienische Botschaft, doch der neue Eigentümer ließ nicht mit sich reden. Zwei Dutzend Kinder und ihre Erzieher mussten ausziehen.

Knapp drei Jahre nach dem Fall Girotondo ist der Eigentümer wieder in aller Munde. Es ist der Phoenix Spree Property Fund, ein britischer Immobilienfonds. In den vergangenen Tagen berichtete unter anderem die „Süddeutsche Zeitung“ über die sogenannten Paradise Papers, einen riesigen Datensatz, der weltweite Fälle von Steuervermeidung und -hinterziehung dokumentiert. Darunter befinden sich etliche Großkonzerne, Politiker, Promis und: Phoenix Spree.

Gewinne werden nicht in Berlin versteuert

Der Offshorefirma mit Sitz auf der britischen Kanalinsel Jersey – ein Steuerparadies – gehören in Berlin rund 1700 Wohnungen. Darunter leidet die Berliner Landeskasse, denn versteuert werden die Gewinne nicht in Berlin. Zudem nutzt Phoenix Spree laut „SZ“ sogenannte Share Deals.

 

Dabei werden Anteile einer Firma gekauft, der Wohnungen oder Häuser gehören, nicht die Immobilien selbst. Werden nicht mehr als 94,9 Prozent der Anteile übertragen, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Nicht nur Phoenix Spree macht sich das zunutze. Als beispielsweise das Sony Center am Potsdamer Platz Anfang Oktober verkauft wurde, ging es für 1,1 Milliarden Euro an einen kanadischen Pensionsfonds und einen US-Investor. Berlin entgingen 66 Millionen Euro.

Berlin geht dadurch jährlich ein dreistelliger Millionenbetrag verloren

Insgesamt, beklagte Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) am Dienstag gegenüber der Berliner Morgenpost, gehe Berlin jährlich ein dreistelliger Millionenbetrag durch Share Deals verloren. Der Senator sieht Handlungsbedarf – und hofft auf externe Unterstützung. Die Finanzminister der Länder haben zwei Gutachten in Auftrag gegeben. Sie sollen klären, wie sich Schlupflöcher wie Share Deals schließen lassen.

Allerdings haben sich beide verzögert. „Das eine erwarten wir aber immerhin noch Ende dieses Jahres, das andere im Frühjahr 2018“, so Kollatz-Ahnen. „Uns geht es nicht um das Ob, sondern um das Wie.“ Was die Steuervermeidung von Offshorefirmen betrifft, fordert Kollatz-Ahnen mehr Transparenz, insbesondere bei Jahresberichten und Besitzverhältnissen Ferner bestätigte der Senator, dass sich Berlin finanziell am Erwerb der Datensätze der Paradise Papers beteiligen würde. In welcher Höhe, sagte er nicht.

Maklerverband: Politik hätte Schlupfloch lange schließen können

Bis die Politik eine Lösung gefunden hat, gehen die Steuertricks der Investoren zulasten von Fiskus und Mietern. Das Geschäftsmodell von Phoenix Spree etwa ist laut „SZ“ der Kauf von Altbauwohnungen mit anschließender Sanierung und Neuvermietung mit enormen Preissteigerungen. „Die Phoenix-Analysten stellen zufrieden fest, dass es in Berlin noch immer billiger ist, bestehende Häuser zu kaufen und zu optimieren, als neue zu bauen“, schreibt das Blatt.

80 Prozent seiner Objekte habe das Unternehmen in Berlin, „wo der Markt das steilste Wachstum verspricht“. Und steuerliche Vorteile. Offenbar sind die Berliner Immobilien nicht in Besitz der Konzernmutter, sondern mehrerer Tochtergesellschaften. Über dieses Modell würde Phoenix Spree seine Gewinne „mit allen Mitteln buchhalterischer Kunst“ kleinrechnen.

Markus Gruhn, Landesvorsitzender des Rings Deutscher Makler (RDM) in Berlin-Brandenburg, sieht die Schuld ganz klar in der Politik. „Ich fordere seit mehr als zehn Jahren, diese Gesetzeslücke zu schließen. Es ist unglaublich, wie lange es dauert, bis die Politik sich bewegt.“ Steuerfreie Deals wie beim Verkauf des Sony Centers hätten schon lange unterbunden werden können.

Grunderwerbssteuer soll vereinheitlicht werden

Gruhn verweist auf die kritikwürdige Rolle des Staates. Unter dem damaligen Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) habe die Bundesregierung vor Jahren Wohnungen und Gewerbeimmobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro verkauft – als Anteile der ostdeutschen Immobilienholding TLG über einen sogenannten Share Deal ohne Grunderwerbssteuer. „Die Bundesregierung ist also bislang keinen Deut besser als andere Investorengruppen“, so Gruhn.

Er fordert auch, dass die Grunderwerbssteuer bundesweit wieder vereinheitlicht wird. „In Berlin beträgt sie inzwischen sechs Prozent, in Bayern sind es 3,5 Prozent.“ Deshalb gebe es in München auch weniger Share Deals. Pfiffige Rechtsanwälte und Investoren seien generell findig darin, wie sie steueroptimiert ankaufen und verkaufen können. Zudem verlangt der Experte, dass Share Deals untersagt werden – und dass Wohnungs- und Hauskäufer bis zu einem Kaufpreis von bis zu 400.000 Euro von der Grunderwerbssteuer ausgenommen werden.

Denn nicht immer geht es so gut aus wie bei der Kita Girotondo. Wegen des öffentlichen Interesses fanden Kinder und Erzieherinnen bald eine neue Bleibe in der Kreuzberger Bergmannstraße. Auch dieser Kiez ist bei Investoren übrigens außerordentlich beliebt.

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Immobilienspekulanten in Berlin – Die Entmieter!

Die Entmieter

Das Geschäftsmodell ist so lukrativ wie zynisch: Mietshäuser kaufen, Bewohner verdrängen und die Wohnungen dann zum Verkauf anbieten. Besonders erfolgreich betreibt das eine süddeutsche Firmengruppe in Berlin. Der Widerstand wächst.

Das Haus in der Reichenberger Straße 55 in Berlin sieht aus wie so viele in Kreuzberg: ein vierstöckiger Altbau, auf der hellgrauen Fassade Plakate und Graffiti, im Vorderhaus rechts eine Kita.

In den Wohnungen aber formiert sich Widerstand. Die Mieter fürchten, dass sie von den neuen Hauseigentümern aus ihren Wohnungen verdrängt werden – wie Hunderte andere Mieter in Berlin.

Das Haus ist ein Beispiel dafür, wie Immobilienspekulanten mit der Wohnungsknappheit enorme Gewinne erzielen und wie leicht die Gesetze, die genau das verhindern sollen, ausgehebelt werden können.

Die BOW 3 GmbH hat das Haus in der Reichenberger Straße vor einem Jahr für 3,35 Millionen Euro gekauft. Das Unternehmen mit Sitz im bayerischen Pfarrkirchen ist Teil eines Firmengeflechts, das in Berlin als ALW-Immobiliengruppe bekannt ist, nach dem Namen der ALW Immobilien GmbH, eine der Firmen der Familie Andreas, Ludmilla und Walter Bahe (Sohn, Mutter und Vater). Sie haben ein Reich von mindestens zehn Firmen aufgebaut, die meisten haben ihren Sitz in Pfarrkirchen oder Baden-Baden. Was die Familie mit dem Wohnhaus und den 22 Mietsparteien vorhat, ist unklar, es als Mietshaus zu erhalten wäre aber unrentabel.

Patrick Neumann wohnt im Hinterhaus der Reichenberger Straße 55. Er vermutet, dass die BOW 3 GmbH das tun wird, was andere Bahe-Firmen mit anderen Häusern in Berlin gemacht haben: Die Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln, die aktuellen Mieter nach und nach zum Auszug bewegen und die freien Wohnungen auf dem florierenden Berliner Immobilienmarkt mit großem Gewinn verkaufen. Neumann möchte das verhindern, indem er die Hausgemeinschaft eint und sie mit anderen Betroffenen vernetzt. Er hofft, dass die Stadt Berlin dabei hilft.

Mangelhafter Schutz vor Spekulanten

Rosig sind die Aussichten für die Mieter nicht. Berlin gilt als der attraktivste Immobilienmarkt in ganz Europa, die Mietshäuser sind vergleichsweise billig, während die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter steigt. In Zeiten niedriger Zinsen lockt das Betongold viele Spekulanten an.

Mehr als 62.000 Wohnungen wurden in Berlin zwischen 2011 und 2016 in Eigentum umgewandelt. Am schnellsten vollzieht sich der Wandel im kleinsten Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Der zuständige Baustadtrat Florian Schmidt beobachtet das Vorgehen von Investoren wie der Familie Bahe schon länger. Er hält es für unmoralisch – illegal sei es aber nicht.

 

Eigentlich schützen Großstädte wie Berlin die weniger wohlhabenden Bewohner bereits mit Gesetzen zum Milieuschutz, um es den Investoren möglichst schwer zu machen. 39 sogenannte soziale Erhaltungsgebiete hat Berlin, in denen die Bezirke die Umwandlung in Eigentum ebenso unterbinden wie den Anbau von Balkonen, die Installation von Einbauküchen oder aufwendige Badsanierungen. Aber es gibt Schlupflöcher in der Verordnung, die so groß sind, dass sie in der Stadtverwaltung als Schlupfkrater bekannt sind.

Und die nutzt auch die Familie Bahe mit ihrem Firmengeflecht. Zum einen gilt das Umwandlungsverbot in Berlin erst seit dem 15. März 2015, viele Häuser hat die ALW-Gruppe aber vor diesem Stichtag gekauft. Zum anderen gibt es Ausnahmen im Bundesbaugesetz, beispielsweise, „wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“. Der Besitzer darf also treuherzig erklären, er wolle nur an die aktuellen Mieter verkaufen, die Umwandlung im Grundbuch eintragen und dann versuchen, die Bewohner Wohnung für Wohnung loszuwerden. Dann kann er an jeden Interessenten verkaufen.

Baustadtrat Schmidt formuliert es so: „Viele Regelungen scheinen dafür geschaffen zu sein, es dem Investor möglichst leicht zu machen, Gewinne zu erzielen.“ Natürlich können die Bewohner in ihren Wohnungen bleiben, bis die verkauft sind. In der Realität aber, schätzt Schmidt, werden etwa 80 Prozent der Mieter verdrängt.

„Können wir bleiben?“ – „Wenn Sie es sich leisten können.“

Die Bürgerinitiative Bizim Kiez („Unser Kiez“) sammelt Beispiele dafür auf einer interaktiven Karte und vernetzt Berliner, die aufgrund von Immobilienspekulationen ihre Wohnungen verlieren könnten oder schon verloren haben.

Die Verdrängung funktioniert mit einer in diesen Fällen oft zu beobachtenden Mischung aus Geldangeboten, Drohungen und Schikanen. Beispiele: Die neuen Besitzer bauen Balkone an und Aufzüge ein, überdachen Müllplätze, installieren Farbvideo-Gegensprechanlagen oder neue Bäder und Küchen, zuweilen ohne Zustimmung der Mieter. Die Modernisierung erhöht natürlich die Mieten, teilweise auf das Doppelte.

Mieter, die Andreas Bahe getroffen haben, den jungen Geschäftsführer vieler mit der ALW-Gruppe verbundenen Unternehmen, berichten über einen rauen Umgangston. Auf die Frage, ob sie wohnen bleiben dürften, soll Bahe einer Mieterin zufolge geantwortet haben: „Wenn Sie es sich leisten können.“ Diese Mischung aus Zynismus, Zermürbungstaktik durch lang dauernde Bauarbeiten und das Verwickeln in Rechtstreitigkeiten kleiner Vergehen halten nur wenige Mieter durch – viele ziehen aus, mitunter mit einer Abfindung. Bitter ist das vor allem für jene, die seit Jahren oder Jahrzehnten in ihrem Viertel leben – sie müssen dort meist wegziehen, weil es günstige Wohnungen kaum noch gibt.

Auch die Bewohner der Reichenberger Straße 55 haben Kontakt zu Bizim Kiez aufgenommen, 123 Mieter in Wohnungen der Familie Bahe haben einen offenen Brief an die politisch Verantwortlichen in der Hauptstadt geschrieben – und mit vollem Namen und Adresse unterzeichnet.

Patrick Neumann hat dem Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) das Anliegen sogar persönlich vorgetragen. Müller will nun die Hinweise auf leerstehende Wohnungen und die ruppigen Methoden der mit Bahe verbundenen Firmen prüfen lassen. Ganz offensichtlich möchte er den Investoren, die mit Wohnraum nur spekulieren wollen, etwas entgegensetzen und riet dem Bezirk „einfach mal eine Umwandlung nicht zu genehmigen“.

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Berliner Schulen: Sanierung – ja, Privatisierung – nein! Senat plant Struktur zur Schulprivatisierung

Am Montag, den 6. November, treffen sich der Berliner Senat und die Bezirksbürgermeister, um über die sogenannte „Berliner Schulbauoffensive“ zu verhandeln. Das kommentiert Carl Waßmuth, Sprecher von Gemeingut in BürgerInnenhand (GiB):

„Was Senat und Bezirke da planen, hat weitreichendere Folgen als jedes andere Vorhaben von Rot-Rot-Grün. Es wäre nicht weniger als der Einstieg in die Privatisierung der Schulen. Alle derzeit verhandelten Modelle bedeuten eine weitreichende Privatisierung des Schulbaus, der Schulgebäude und der zugehörigen Grundstücke. Die zu erwartenden Mehrkosten führen dazu, dass weniger saniert werden kann. Das alles hat man den Berlinerinnen und Berlinern noch nicht erzählt. Wir fordern Senat und Bezirks­bürgermeister auf: Keine Vorentscheidung am Montag, stattdessen eine breite Debatte!“

Die vorgeschlagene Übertragung der Verantwortung für weite Teile des Schulbaus an eine GmbH entspricht der formellen Privatisierung. Gleichzeitig sollen Gebäude und Grundstücke übertragen oder langjährig verpachtet werden. Die Bezirke müssen die Schulen dann zurückmieten. Dieser Schritt erlaubt es dem Management der GmbH, Öffentlich-Private Partnerschaften einzugehen oder anderweitig Investoren einzubeziehen. Eventuell können Schulgrundstücke auch aufgeteilt und teilweise verkauft werden. Gleichzeitig verfehlt die Schulbauoffensive das zentrale Problem des Fachkräftemangels völlig. Dazu Ulrich Scholz, Sekundarschullehrer und Autor einer Kurzstudie für GiB:

„Nachholende Sanierung ist dringend nötig. Aber die jetzt vorgeschlagene ‚Schulbauoffensive‘ überfordert die Verwaltung ebenso wie jede private GmbH. Das zeigt unsere Studie glasklar. Dieses Jahr wurden 830 Millionen Euro bereitgestellt. Letztes Jahr konnten nur gut 160 Millionen Euro verbaut werden – obwohl das Geld da war. Man gibt also vor, man könnte die Ausgaben mehr als verfünffachen. Das ist unmöglich. Bekommt nun eine private Schul-GmbH diese unmögliche Aufgabe, wird massive Privatisierung der Ausweg sein – was man selbst nicht schafft, sollen dann General- oder Totalunternehmer machen. Wir fordern realistische Maßnahmen, bei denen der sensible Bereich Schule vollständig in öffentlicher Hand bleibt.“

Die Privatisierung von Schulbau und Schulgebäuden könnte schnell gravierende Folgen auch für den Schulbetrieb verursachen. Dazu Hannelore Weimar, langjährige Schulleiterin und Sprecherin der AG Bildung von GiB:

„Hier geht es um viel mehr als um technische und finanzielle Fragen des Schulbaus. Mit dieser Schulbauoffensive würde sich der Alltag in den Schulen erheblich verändern – überwiegend zum Schlechteren. Welche Schule saniert wird, hängt dann womöglich davon ab, ob die Schule einen Gegenwert zu bieten hat: zum Beispiel attraktive Schulhofbereiche, die verkauft und bebaut werden können, Gebäudeteile oder Parkplätze, die an Dritte vermietet werden können. Die Bezirke bestimmen fast nur noch über die Möbel.“

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